何不嘗試物業稅改房產稅？

本刊記者∕鳳鳴

房價又迎來了新一輪的漲價大潮。中國社科院2010年中國經濟形勢分析與預測藍皮書表示，全國85%家庭買不起房，房價遠遠超出家庭收入。目前，由于中國房地產泡沫凸顯，是否及何時開征物業稅正成為時下熱點問題。

物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當。這樣一來，物業稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經濟行為產生不小的沖擊。老百姓為開征物業稅可以降低房價的傳言而欣慰，也為自己的住房可能要繳納不菲的稅收而患得患失；地方政府，則出于物業稅對房地產發展及地方財政收入不良影響的揣測而退避三舍。

征收物業稅的條件

征收物業稅取決于前提條件是否具備：第一個前提是理清物業稅與現有稅費之間的關系；第二是建立滿足征收物業稅的技術條件；第三是以物業稅改變現有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現狀。

首先，物業稅是不動產保有環節的稅收，我國采取一次性收取40年、70年土地出讓金，導致購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，一些地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。但征收物業稅的合法前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產稅等與物業稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，屬于雙重收稅。

其次，征收物業稅的技術條件十分復雜。稅率該如何確定，是以財產稅來征收還是以贏取租金的不動產物業來征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1%還是征收3%，或者每年稅率根據房地產價格的不同而變化？如何對于不同的房產實行稅收優惠政策以及累進稅制？這些都是在操作中難以解決的問題。

最重要的是，物業稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然后依此來確定物業稅年度收入以及物業稅的稅率。物業稅的繳納者當然希望政府提供優質的公共產品，政府只有提供優質的公共產品才能保證物業稅的收益，這樣才能在物業升值、政府稅收之間取得良性循環。

從這三方面的前提來看，都是很難解決的。那么，是否有一種稅可以代替物業稅的作用同時又能方便、快捷地實施呢？可以考慮房產稅。目前，我國房地產稅制相對完整，分布于房地產開發建設、交易和保有的各個環節，包括房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅。

物業稅、房地產稅本無太大的區別，但是物業稅易與物業費混為一談，容易引起百姓對“物業”既收費、又征稅的誤解和反感。而且，我國財稅部門在對房地產稅制的研究中，大多采用房地產稅這一概念。因此，采用房地產稅而不是物業稅的概念，更加符合我國國情，也更易于被人們接受。

物業稅能否降房價

物業稅概念的提出，恰逢房地產業膨脹期，一些專家、學者很自然地賦予其降低房價的重任；有不少人甚至依據房地產開發和銷售環節的稅費，尤其是土地出讓金降低的幅度等因素，測算出了我國開征物業稅后房價降低的幅度；更多的人干脆把對土地出讓金并入物業稅的討論與假設當作定論，進而討論物業稅開征后對房價的影響及其作用。從長期看，開征物業稅后會加大房地產保有環節的稅收負擔，降低投資和投機者的收入預期，確實能在一定程度上抑制房價過快上漲。

據報道，北京開征物業稅的制度設計及前期調研工作已基本成型。國家有關部門已同世界銀行簽訂了相關合作協議，即將在北京進行物業稅改革的試點工作。隨后將在上海、南京、廣東陸續實施，并向全國全面展開。這次改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等與房地產有關的收費合并，轉化為房產保有階段統一征收的物業稅。

這一改革對于普通消費者而言，最大的好處就是房價有望大幅度降低。消費者在購買房屋時，其房價中已經包含了土地使用期限內的幾乎全部的房地產稅費。而物業稅的開征，是將現行消費者在購買階段一次性繳納的房地產稅費，轉化為在房產保有階段陸續收取，也就是說，把現在買房前一次性繳納的稅費，放到買房后，由房屋所有者按年繳納。目前的有關稅費大約占到房地產價格的30%至40%，因此一旦開征物業稅，必然導致房地產價格的大幅下降。

嘗試征收房產稅的構想

我國現行房地產稅收對個人自有自住住房免稅，但是對個人住房用于出租或其他經營目的的，要征收房產稅、城鎮土地使用稅或城市房地產稅。

從國際上看，對個人自有自住住房征稅，既是多數國家的普遍做法，也是我國物業稅的改革方向，是大勢所趨。同時，個人住房的商品化、住房條件的不斷改善以及住房在個人和家庭財產中主體地位的確立，也為對個人住房征稅提供了現實基礎，面臨的問題是如何確定應稅住房的范圍。

分析發達國家和發展中國家的做法，會發現一些共同點。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用于經營的，稅負較重，個人住房用于自住的，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。

上述做法，值得我國在設計物業稅稅制時予以考慮。但是，這些經驗多數是物業稅比較成熟的國家的做法，在我國物業稅開征初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應本著循序漸進的原則，結合我國個人房地產登記資料不完善、信息化建設落后的實際情況，考慮減輕地方政府對開征物業稅會影響當地房地產業和財政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣、免稅房產多、重點對少數高價值房產征稅的做法，待條件成熟后，再逐步健全、擴大范圍。