中國樓市深陷“空城”迷局

林華

近日，關于空置房的話題成為樓市的一大熱點。7月底，國家電網澄清全國空置房屋高達6500多萬套的傳言，稱從未做過此類調查。與此同時，相關部門仍未公布空置房數據。

8月4日，國家統計局公布數據顯示，今年6月末全國商品房待售面積為19182萬平方米。統計局強調，商品房待售面積不等于住房空置面積，再次回避了住房空置的爭論。

空置房，一個早在五年前就被解讀過的話題，直到今天依然存在。一邊是大量的商品房白白空置，一邊是迫切需要住房的居民買不起房子，這樣一個尖銳的矛盾亟待政府出面解決。

有關專家指出，目前國內商品房空置率極不合理，國家應該采取諸如征收空置稅等一系列措施，加大空置房的持有成本，迫使空置房投入到房屋買賣和租賃市場中，這無疑可以使商品房空置率在一定時期內降到比較合理的區間。

上海、北京學術界也提出，征收空置稅的效果將大于征收營業稅，因為這樣可以把矛頭直指囤貨炒家，增加囤房者的持有成本，同時避免影響到自住型消費者。盡管這一說法沒有得到任何政府部門的回應，但是業內對空置稅似乎相當樂觀。

空置房深陷數據迷局

近日有消息稱，國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。盡管國家電網公司對這一數據進行了辟謠，但有關空置房還是成為了輿論關注焦點。

近日，央視采取直接上門查看形式，連續以《空城計之北京：昂貴的空城》、《空城計之天津：空城我最大》為題深入報道了城市住房空置問題。

據稱，央視連續15天的蹲守調查，發現北京十幾個樓盤的平均亮燈率竟然只有24%！央視報道直指炒房者正是導致空置房多的元兇。

在此番空置房的大討論中，國家統計局、住建部等相關部門并未就此發表任何觀點。到目前為止，空置房的具體數量有多少，如何統計才算科學等問題仍然莫衷一是。

8月4日，國家統計局終于就空置房一事作出間接回應。國家統計局最新統計數據顯示，截至2010年6月末的全國商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長6.4%，其中，住宅待售面積為10646萬平方米，同比增長0.2%。

那么，國家統計局公布的商品房待售面積能夠說明什么問題？中國房地產市場是否存在著嚴重過剩？

分析人士表示，國家統計局公布的全國商品房待售面積以及住宅待售面積，只能說明房地產企業本身的商品房庫存情況。據此，還判斷不了整個市場的供求情況。開發商現存待售面積只占整個社會商品房庫存量的3%-5%。要判斷市場供求情況，還有待空置率的準確統計。

過去是把開發商的待售率當成空置率，這其實是企業庫存的概念，和國際通行的空置率是不同的。這次，國家統計局明確界定：國際上通用的房屋空置率指某一時點上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房（住房）待售面積計算房屋空置率。這矯正了以往從開發商的角度看空置率的概念。

按全國城市常住人口6.2億、人均住房面積30平方米計算，全國約有186億平方米的住房面積，以空置率25%-30%計算，全國房屋空置面積大約在46.5億-55.8億平方米之間。如果按照一套房80平方米計算，全國約有6975萬套空置房。此前高達6540萬套空置房的報道，絕非空穴來風。

不過，國家統計局并未給出空置房和空置率的具體數據。其統計報告也強調，商品房待售面積并不等于住房空置面積。有專家指出，在這一問題上的統計缺失和曖昧不明，一定程度上正反映出中國樓市當前的泡沫。

就在國家統計局數據公布的第二天，新華社便直接提出，雖然目前沒有任何權威部門和研究機構能夠準確統計出空置住房的數量，但作為房地產投資、投機的副產品，空置房的大量存在已經是不爭的事實。

凡空置、不自用又不出租超過半年以上者，可考慮收取一定的空置稅。

值得注意的是，沿海城市空置房多已成共識。值得一提的是，由于沒有統一的房地產專項發展規劃，海南房地產發展目標和區域功能定位不清，海南高空置率已經敲響了警鐘。

今年上半年，海南房地產開發投資完成205.33億元，同比增長78.9%，其中商品住房投資占房地產開發投資總額的90%。統計顯示，近年來海南超七成商品住房銷往島外，部分住宅小區空置率高達90%，資源浪費現象嚴重。

由于大多數業主購房的目的是投資和度假，所購住房普遍存在空置率高的問題。海南省人大常委會環境資源工作委員會6月中下旬對海口、三亞、文昌、瓊海等8個市縣房地產開發建設情況的調查顯示，有些小區平時入住率不到2%，多數小區平時入住率不到20%，高峰時僅為40%-60%。

但因國家統計局從沒有發布過住宅空置率，使得這一數據缺乏權威部門的統計數據，全國大面積空置房到底有多少卻不得而知。

中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一呼吁，有關部門應盡快進行一次住房普查，對居民住房使用情況進行一次認真徹底的調查，以盤活存量，減少閑置，增加供給，從而緩解供需矛盾。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

分析人士表示，目前首先要搞清楚什么是空置率，然后再談空置率有多高。既然人口普查和經濟普查那么大的數據量都可以做到，那么理論上空置率的統計有什么理由做不到？

以稅收向空置房“開戰”

有關專家認為，空置率的居高不下與商品房價格的持續攀升已成為房產市場的焦點矛盾。一邊是商品房白白空置，一邊是迫切需要住房的居民買不起房子。這樣一幕尖銳的場景擺在我們面前，這時就要發揮政府的宏觀調控功能，不妨用征稅的方式向空置房“開戰”。

據稱，國外包括一些發達國家的商品房空置率，也挺嚴重。眼下，一些歐盟國家紛紛“亮劍”，向空置房“開戰”。

在荷蘭，法律允許人們入住閑置一年以上的空房，而空房業主也愿意在政府的協調下無償提供這些住房；在瑞典，政府甚至將無人居住的住房推倒；在德國，業主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮，當地政府還會推倒那些無法出租的住房。

所謂空置稅，是針對空置房而征收的稅款。有關專家表示，空置不自用又不出租，就是對房地產資源的浪費，應該收取一定的空置稅。而征收營業稅或個人所得稅，只會促使業主延后出售物業，從而令供應量減少，促使樓價升得更快。征收空置稅可以通過增加空置的成本迫使業主將閑置房子出租或賣出，從而增加供應量。

近日，北京市房地產業協會發布的一份報告稱:“大量閑置房屋掌握在了少數富人手中。”該報告甫出便立即引起了市場的關注，而此前被炒得沸沸揚揚的空置稅也再次引發專家的熱議。

此前，類似的稅種也已經在專家的討論范圍中，比如土地持有稅。空置，既可以針對房產持有人，即購房者；也同樣適用于地產持有人，即開發商。

北京科技大學經濟管理學院教授趙曉認為，空置稅和物業稅的性質、效果類似，是對房產持有環節的規制，可以限制房地產炒作和投機，與宏觀調控是一致的，所以對于抑制房價有明顯效果。

中國社科院金融研究所易憲容表示，物業稅的征收需要復雜的市場培育和法律規范過程，但相比之下，空置稅的征收就容易多了。

而香港中原地產集團主席施永青日前公開表態，征收空置稅勝過其他消費稅，這對當時房價仍處高位的北京和上海“驚動”不小。

施永青認為，凡空置、不自用又不出租超過半年以上者，可考慮收取一定的空置稅。這樣，一來可以推動有空置物業的人及早把物業脫手。二來，市場上可供出售或出租的房源就會立即增加，租金及房價都會因此而往下降。價格一下降，資金就不肯流入，市場就可以得到降溫。這種做法，比對5年再轉讓的物業收營業稅和個調稅都更合理。以營業稅來說，只會促使業主延后出售物業的時間，令市場的供應量減少，促使房價升得更快。而征收空置稅則可把矛頭直指囤貨的炒家，鼓勵自住客通過合理轉讓令資源落入最有需要及最能有效使用資源的人手里。

中國社科院金融研究所博士尹中立表示，征收空置稅的提議切中了問題的要害。空置稅可以限制房地產炒作和投機，從而抑制房價，與宏觀調控是一致的。

有關專家表示，征收空置稅并不是最為有效的方法

北京市經濟與社會發展研究所專題經濟研究室主任劉秀如認為，從量上來看，北京房地產的總量較大，但社會分配中存在不公—— 一方面，房價一路走高；另一方面，住房空置率持續攀升。在此情況下，征收空置稅成為一種必要的調節手段，也是長期手段。擁有兩處或多處房產者過多占有社會資源，對其征收相應稅款有利于房地產業的健康發展。

上海一位房地產開發商也表示，在上海的地方調控細則沒有出臺之前，不能排除出臺類似空置稅的政策以迎合宏觀調控大趨勢的可能。

有關專家表示，征收空置稅并不是最為有效的方法。因為，對生產者庫存(包括開發商未售出的房屋)來說，政府在出讓土地時已經征收了相應的稅款，商品經濟中就應該遵循交換原則，不應再重復征收稅款了。而對個人來說，“占”后是否要“用”亦是個人權利，不應受到過多干涉。

目前，中國缺乏征收空置稅的法律基礎，也沒有嚴格的法律秩序和登記制度來保障。在中國實行對第二套房產征收空置稅要有一個前提，那就是建立個人房產權屬與信用數據信息資源共享的平臺、規范標準和查詢體系，否則征稅就無法操作。

在專家看來，制約征收空置稅的重要因素在于，對個人擁有房地產信息的掌握和監控尚沒有建立起來。

空置房出路在于出租

近來，全國多個重點城市的房屋租賃價格持續上漲，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%，部分地段好、公共資源便利地區的房租價格漲幅甚至達20%。此外，房租價格上漲風潮也開始向二、三線城市蔓延。

事實上，房租上漲比房價上漲更危險。因為房租是比房價更事關群眾切身利益的事情，房價高了可以暫時不買房，但是房租瘋漲則會把廣大社會弱勢群體逼向絕境。

對于公眾而言，房租的影響其實遠在房價之上。畢竟，房子是投資品，甚至可以被用來投機。房價高企，公眾買不起房還可以選擇租房。而相比有著太多水分的房價，房租的確更顯理性，對于絕大多數買不起房的公眾而言，租得起房好歹是一種慰藉。

然而，公眾可以因為買不起房而不擁有房產，但卻不能因為租不起房而連居住權都一并喪失。從這個意義上說，房租上漲其實要比房價上漲更危險。

與此同時，在國內出現大量商品房空置，既浪費社會資源，又吹大了樓市泡沫。千方百計盤活天量的空置房，加大租賃市場的供應量，無疑是緩解租房難、房租上漲的有效途徑。

有關專家指出，征收空置稅將加大空置房的持有成本，迫使空置房投入到房屋買賣和租賃市場中，房屋的房價必然要降，房租的價格也必然要降，房屋市場回歸到正常。

面對不斷上漲的房價和房租，中低收入人群的居住難題更加突出，政府為解決中低收入人群的居住問題，也在不斷加大保障房的供應，但也遇到了諸多瓶頸。因此，從根本上解決空置房問題，應該通過相關的制度和政策設計來促使空置房進入市場出租或出售。

分析人士認為，樓市調控新政已逾百日，下半年的調控政策應該從控需求轉向增加供應。而增加供應有兩種模式：一是增量模式，二是激活存量模式。

增量模式指的就是增加新房供應量。應該千方百計增加土地供應量，增加開工面積，增加開盤量。但是目前增量模式遇到了土地供應的瓶頸。城區內土地資源日益稀缺，這使得開發建設只能向城市邊緣擴張，到了城市邊緣就不可避免地會遇到農村土地“紅線”。當通過增量模式來解決增加供應的難題遇到瓶頸的時候，更應該想辦法來激活市場存量。

激活存量就是通過相關的制度和政策促使空置房進入市場出租或出售，以此來平抑過高的房價和租金。

但是，通過激活存量來增加供應的模式遇到稅收問題。目前，出租房屋要繳納5%的綜合稅，出售房屋要繳納5.5%的營業稅和差額20%的個稅。如果不出租也不出售，讓房屋空置下來反而不用交稅。現行的稅收制度使得不少人寧可選擇將房屋空置，也不愿意將房屋出租或出售。

所以，在稅收環節應該減少或免除存量房出租和出售環節的稅收，增加在房屋持有環節上的稅收，如空置稅。通過稅收調整，促使業主把空置的房源拿出來出租或出售，一來可以避免資源的浪費，二來可以平抑房價和房租的過快上漲。

業內人士表示，在當前打擊投機抑制投資的宏觀調控中，政府部門可把解決空置房的重點引向租房市場，培育租房市場，進而大力倡導并推廣“先租房后買房”的住房梯度消費理念，既可降低樓盤空置率，也有利于樓市整體的可持續發展。

隨著房價的持續走高，買房者明顯減少，而租房市場有所升溫。一些中介門店的開支主要靠租房市場的收入來維持。

有關專家表示，租房市場的升溫，為降低新房空置率帶來市場契機，各樓盤及空置房業主應積極迎接租房市場，盤活自身住房資產。

此外，更多年輕人從不堪重負的“房奴”角色，轉向量力而行的“先租房后買房”角色，能夠分流過熱的購房需求，給階段性過熱的樓市消費降溫。而樓市置業的適當降溫，自然又可抑制由“超前置業、投資購房”帶來空置房增多的現象。

過去5年，政府部門已對樓市采取過多輪調控，但是調控效果不佳。因此必須進行大膽的制度改革和創新，通過增加農村宅基地的流轉來解決目前增加供應上遇到的瓶頸，通過稅收調整來解決目前激活存量上遇到的難題。只有這樣才能進一步緩解房價和租金過快上漲的問題，使得中國的房地產行業獲得健康和可持續的發展。

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早在1999年，法國就開始在巴黎、里昂等八大城市對那些收入高、房產多而空置并造成資源浪費的人征收房屋空置稅，以此來對居民住房進行調控。其稅收的全部收入由國家改善住宅委員會用于居民住宅建設。

而英國政府也擬對第二處住房征收空置稅，以減小對當地經濟和房地產業發展的不利影響。不久前，俄羅斯也表示，為防止房地產投機商惡意炒作房價，政府計劃提高對法人購買第二、三套住房的征稅水平。