房租上漲難持久，市場發(fā)展路還長

楊紅旭

今年以來，在全國住宅銷售市場顯著降溫，房價止?jié)q、甚至開始下跌的背景下，許多城市的房租價格卻出現(xiàn)了逆勢上揚，甚至有些房源漲幅高達30%左右。導致房租上漲的原因是多元的，房租與房價之間關系更是錯綜復雜，住房租賃市場的發(fā)展既急迫又漫長。圍繞這些問題，筆者做以下分析。

本輪房租大幅上漲的原因

一是部分購房需求暫時轉為租賃。4月中旬以來，以“國十條”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控可謂近十年來最嚴厲，而且效果立竿見影，全國商品住宅成交量明顯下跌，一線城市和部分二線城市更是出現(xiàn)了大幅調(diào)整。政策主要打壓投資投機性需求，可由于最重要的“二套房貸”政策屬于“一刀切”，“認房認貸認調(diào)查”，打擊面非常大，連合理的改善需求也被誤傷，導致自住需求觀望情緒濃重。其結果是，部分打算買房的首次置業(yè)者，以及賣了舊房還沒購新房的置換型購房者，被迫暫且租房住。

二是季節(jié)性租房需求釋放。在大城市中，每年5-7月份都會出現(xiàn)一波住房租賃熱潮。需求者包括大學畢業(yè)生、外來暑期短期務工者、參加讀研等各種培訓班的人等。這些需求屬于增量需求，剛性很強，不管租金高低，必須租到房子住。另外還有一個因素，這類群體需要的多是中小戶型、中低租金的房源，甚至傾向于價格低廉的群租房，而這類房源比較稀缺，更易于漲價，如果一旦被“二房東”操縱，則見風就漲。

三是部分房產(chǎn)中介哄抬價格。相對于二手房銷售市場，二手房租賃市場非常不規(guī)范，由于交易雙方都不進行租賃合同備案，政府根本無法進行市場監(jiān)管，一旦發(fā)生炒作房租的現(xiàn)象，很容易大范圍蔓延，好在近些年來房租比較穩(wěn)定，炒房租的現(xiàn)象比較少見。近期住宅銷售市場非常低迷，中介行業(yè)面臨新一輪的生存危機，于是部分中介店利用短期內(nèi)租賃需求旺盛的時機，不惜鋌而走險，把住房租賃權當作房子所有權進行炒作，低價從房東收入承租，高價轉租給房客。建設部的相關調(diào)查結果也認為，房租大漲確有中介哄抬價格的因素。

四是征收房產(chǎn)稅的傳聞產(chǎn)生負面影響。從4月開始，上海、重慶、武漢等地頻傳要開征房產(chǎn)稅，國家相關部委亦有相關消息。部分房東擔心持有住房的成本增加，于是提高房租以求保障收益，并且引起市場跟風。一旦形成漲價風潮，則即使房產(chǎn)稅暫時不出臺，也會成為房東提租的一個借口。另外，由于擔心房價下跌，部分投資者將手中原用于租賃的房源，轉而進行拋售，比如4月以來，上海二手房網(wǎng)上可售量劇增超五成，這樣自然減少了出租房源的供應量。供不應求，自然推高租金。

五是消費品價格上漲的拉動作用。今年以來，我國CPI持續(xù)攀升,7月份達到3.3%，其中房租同比上漲7.6%。目前我國CPI構成中居住類價格的權重為14.69%，其中包括建房及裝修材料、房租、房屋維修費、物業(yè)費、自有住房消費成本、水電燃氣以及其他與居住有關的項目。房租占居住類權重很大，為11.1%，CPI的上漲，會對房租產(chǎn)生向上的牽引作用。

房租與房價之間的關系相當復雜

按一般規(guī)律，房租和房價應是正相關關系。房價上漲，房東持有成本增加，必然推高房租，反之亦然。但在我國，情況與國外發(fā)達國家有些差異，近十年來房價猛增，而房租只有小幅上漲，甚至有些時段還會出現(xiàn)陰跌。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，近十年來，除了1998至2001年間租金增幅圍繞房價增幅上下波動外，大部分時間，我國房價同比增幅都遠高于租金。尤其是2004年至2008年，租金漲幅維持在2%上下，房價增幅卻高達6%-10%——這還只是指數(shù)價格，實際房價漲幅遠超房租。

導致我國房租上漲較慢的主要原因有三個。第一，住房租賃需求不夠旺盛。國人普遍“重購輕租”，古代就有買宅置田的傳統(tǒng)，一直認為土地和房屋最有價值，而近幾年房價飆升的事實也確實加強了人們買房可以升值的觀念。絕大部分人都將租房作為買房的過渡，迫不得已而為之，當前我國住宅私有率已超過80%，而歐洲只有50%左右。即使是我國很多城市家庭已擁有兩套及以上的住房，依然不會收手。不可避免，這會導致住房空置率的提高，近期社會上廣為討論和爭議的住房空置問題，即反映了這一現(xiàn)象。

第二，租賃需求流動性強。租賃方和出租方交易短期化，是我國大城市住房租賃市場的突出特征。之所以出現(xiàn)這種租賃需求短期化現(xiàn)狀（國外比較少見），一是因為租房需求的主力軍是年輕人，普遍工作不穩(wěn)定，工作地點頻繁變化；二是很多人買房后即退出租賃市場；三是我國住房租賃市場比較混亂，房客權益得不到保障，人們不愿意長期租房；四是大城市對外地人的吸引力大，但職場競爭激烈、生活成本高，造成人員流動性很大，部分青年人在不同城市之間流動。

第三，租賃住房供應充足。當前，我國住房私有率已超過80%，城鎮(zhèn)家庭中的多數(shù)都擁有私有住房。本地戶籍中低收入的無房家庭，多數(shù)依然享有低廉租金的老公房，只是面積小、功能差；外來人口想要租房，可選擇房源非常豐富，空置率偏高就是明證。近幾年住房銷售市場中的投資投機客甚眾，多數(shù)都用出租，少數(shù)暫時空關；部分改善性家庭，購買二套房后，往往也將首套房用于出租。另外，大城市郊區(qū)的農(nóng)民房規(guī)模龐大，且租金低廉，成為城市租賃房源的強大“后備軍”，尤其是農(nóng)民工的“樂園”。

正是由于上述原因，我國住房租金漲幅小，與高房價相比，租金水平相當不匹配。國際上衡量房地產(chǎn)市場健康水平的主要指標有三個：房價收入比、空置率和租售比。其中租售比反映的是租金和房價之間的關系，可以換算成租金回報率。當前，我國住房租金回報率極低，在大部分城市中，普通住宅的租金回報率只有2%-3%，而發(fā)達國家一般為5%-8%。從投資角度考量，如果不能超過債券收益水平，這種房產(chǎn)也就沒有投資價值。但我國的現(xiàn)實情況是房價漲速快，人們投資房產(chǎn)的主要目的是為了轉售獲利，而非依賴租金獲取長期收益。

然而，問題的關鍵是，任何商品之所有具有價值，是因為它的使用價值，房租體現(xiàn)的是房子的使用價值，房租回報率低，暗含的市場邏輯是房價偏高了。或許短期內(nèi)這一不合理的現(xiàn)象還將繼續(xù)存在于我國，可長期來看，房子的價值（表現(xiàn)為價格）總歸要向使用價值靠攏（表現(xiàn)為房租），將來不是房價回落或漲幅減小，就是房租上漲或大漲。二者將在相互拉扯中尋求合理的匹配關系。

前段時間部分城市出現(xiàn)的租金大漲只是暫時現(xiàn)象，隨著樓市的持續(xù)降溫，租金將與房價同步波動。就未來半年而言，房價將繼續(xù)松動或小幅下跌，而房租漲幅也必將趨緩、甚至是止?jié)q。長期而論，住房租賃需求的不足與房源供應的充足，將成為抑制租金價格大漲的根本性因素。至于部分住房困難群體，將會長期感到房租水平偏高，這與他們收入水平偏低有關，他們中的一部分應納入住房保障體系，而政府正在逐步解決這一問題。

住房租賃市場急需解決的問題

在由銷售市場、租賃市場、社會保障組成的住房體系當中，近些年銷售市場發(fā)展過快，住房保障正奮起直追，而租賃市場則屬于“被遺忘的角落”，存在著很多不足之處。主要表現(xiàn)為以下三點。

首先，供應結構失衡，市區(qū)中小戶型、中低租金水平的房源不足。在很多大城市，租賃住房供應總量有余，而供應結構存在矛盾，主要表現(xiàn)為市區(qū)中低租金和中小戶型供應不足。郊區(qū)房源充足（包括大量農(nóng)民房）、租金水平較低，但對于大部分租房者而言，更需要的是市區(qū)的中小戶型、中低租價的住房，而近些年市區(qū)新建商品住宅戶型偏大，租金單價和總價皆偏高；同時，原本很受租客歡迎的市區(qū)的老公房、城中村等，由于舊區(qū)改造和市政建設拆遷而越來越少。

其次，行業(yè)集約化程度太低，市場秩序較亂。第一，住房租賃市場處于放任狀態(tài)，具有自發(fā)的、分散的、無序流動的特點。經(jīng)營住房出租的企業(yè)和機構太少，導致行業(yè)集約化水平很低。企業(yè)和機構不愿參與的主要原因是資金回收期長，租金收益率低，缺乏相關政策支持。第二，房東出租行為存在不規(guī)范之處，比如限制房客對房屋的裝修裝飾等，合同期內(nèi)要求漲租金，甚至以各種理由驅(qū)趕房客等，造成了租期的不確定性和短期化，制約了房客長期租賃的積極性。第三，群租現(xiàn)象比較常見，難以有效治理。第四，住房租賃市場準入門檻較低，部分中介門店規(guī)模偏小，誠信較差、運作無序。

再次，監(jiān)管制度不健全，部門協(xié)調(diào)不順暢。第一，法規(guī)不健全，很多環(huán)節(jié)管理無法可依，房屋租賃管理與人口住房管理不易銜接。第二，住房租賃交易的合同備案率極低，政府無法掌握市場情況，無法有效行使管理職能。第三，網(wǎng)上租賃信息平臺不完善，交易雙方收集信息的成本較高，多數(shù)還是采用通過中介門店的傳統(tǒng)方式。第四，從管理主體上看，目前介入房屋租賃管理的政府部門除房地產(chǎn)管理部門外，還有公安、計劃生育、工商、稅務、勞動及街道等，沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)，造成管理主體的重疊。第五，從管理方法上看，房屋租賃管理長期依靠管理人員逐戶清查、督促，管理效率低，且主動性差。

規(guī)范住房租賃市場的措施建議

解決高房價問題，需要運用綜合手段。引導和鼓勵民眾通過租房解決住房問題，是緩解高房價壓力的一種路徑。與發(fā)達國家相比，當前我國住房租賃市場尚處于初級發(fā)展階段，處于放任狀態(tài)，自發(fā)的、分散的、無序流動的狀態(tài)，尤其是市場供求不均衡、交易秩序不夠規(guī)范、行業(yè)法制和政策不完善、租金收益率偏低。政府必須扶持和規(guī)范住房租賃市場，只有加快發(fā)展市場，才能讓更廣大的社會群體通過租賃解決“住有所居”的問題。

第一條，大力發(fā)展公共租賃住房。現(xiàn)階段，我國城鎮(zhèn)常住人口中，存在著一批既不符合廉租房或經(jīng)濟適用房準入標準，又無力購房或租房的“夾心層”。這就需大力發(fā)展公共租賃住房，政府給優(yōu)惠政策，以市場運作為主導，來彌補市場機制的不足。今年6月建設部等七部委聯(lián)合出臺《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，主要就是通過政府、單位、機構等有組織地建設和運營中小戶型或宿舍型的租賃住房，以緩解本地中低收入家庭，以及青年職工、引進人才和務工人員的住房困難。當前各地正在緊鑼密鼓地推進公共租賃住房制度建設，少數(shù)城市如重慶，已決定將公共租賃住房作為住房保障中的主導產(chǎn)品加以發(fā)展，至2012年，重慶市將新建3000萬平米的公共租賃住房，這一大手筆驚罕全國。

第二條，通過政策優(yōu)惠吸引各類企業(yè)和社會機構參與投資和經(jīng)營。第一，對于開發(fā)建設企業(yè)，在土地出讓、貸款融資、稅收上給予一定優(yōu)惠。第二，支持各類企業(yè)和機構收購或租用社會上的各類閑置用房，改造后以中小戶型、中低租金進行出租經(jīng)營的，可減免契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、營業(yè)稅等。第三，可讓部分有條件的地方國有企業(yè)組建房屋經(jīng)營租賃公司，先行試點，培育市場，給予相關政策支持。第四，嘗試成立“房屋銀行”，引導個人將閑置用房進入“房屋銀行”，提供專業(yè)化、集約化住房租賃服務。第五，引導金融機構和企業(yè)嘗試住房融資租賃，推廣“先租后買”的創(chuàng)新方式。

第三條，通過健全法規(guī)、嚴格監(jiān)管，進一步規(guī)范市場秩序。第一，我國居民在住房消費上“重購輕租”和短租流行，原因之一是租賃權益無法得到保障。可以借鑒發(fā)達國家比較完善的租房制度及租戶保護措施，比如在租房率穩(wěn)居歐洲首位的德國，法律規(guī)定房東不得隨意驅(qū)逐房客，如果房東想要解約，需要告知租戶解約理由；德國法律規(guī)定房東每隔15個月可對租金做出調(diào)整；德國法律明確規(guī)定禁止二房東, 有效防范了住房租賃市場的投機行為。第二，進一步治理 “群租”行為，全面推進實施居住證制度和房屋租賃管理制度，確保實現(xiàn)“以證管人”，充分發(fā)揮業(yè)主委員會和物業(yè)公司的作用，理順住宅小區(qū)綜合管理的體制機制，禁止中介機構經(jīng)營群租房的相關業(yè)務。第三，完善房地產(chǎn)中介機構和經(jīng)紀人的市場準入機制，嚴查相關違法違規(guī)行為，鼓勵和發(fā)展一批大型、優(yōu)質(zhì)、誠信的中介企業(yè)。

第四條，通過完善政府服務職能和加強管理，促進行為健康發(fā)展。第一，借鑒新建住房和存量住房網(wǎng)上交易平臺的成功經(jīng)驗，打造數(shù)據(jù)全面、透明、及時的住房租賃信息平臺。第二，簡化租賃登記的行政流程，實行網(wǎng)上登記備案制度，提高中介機構和交易雙方登記備案的積極性。第三，建立房屋租賃登記備案監(jiān)督和懲罰機制。第四，建立市區(qū)兩級房屋租賃管理中心。第五，建立房屋租賃指導租金制度，定期公布市場房屋租金價格，為租賃當事人提供參考。第六，加大公積金支持個人租房的力度。