利率可控銀行暗戰二套房

1月10日，國務院發出《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，《通知》要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期。《通知》特別強調，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。

一年多以前，國務院曾明確表示：加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申詰貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照抽行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。而此次出臺的新政，在二套房的界定上沒有再提及“改善型住房”。

首付四成意愿高銀行利率操作“空間大”

國務院1月10日出臺調控樓市的11條措施(簡稱“國11條”)，再度重申了打擊第二套及以上投機投資性購房行為的決心。一旦銀行嚴格執行二套房貸首付至少四成的政策，二手房交易市場將會受到極大影響。

事實上，早在2007年9月底，央行、銀監會在發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》時，就明確了對二套房貸首付比例為40％、利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍的規定。不過，以上的規定受金融危機影響，房地產業也由牛市轉為熊市，政策的調控方向隨之發生變化，使此房貸政策在執行過程中的靈活性增大了許多，并未被商業銀行嚴格按照規定執行。而這次銀行是否能嚴格執行“首付四成的”規定，將是抑制投機買房的關鍵，如果銀行嚴格執行這一政策，將會極大地抑制投機性購房需求。有業內人士分析，從目前較高的房價來判斷，商業銀行執行“首付四成”的意愿較強，因為提高首付后，可以讓銀行更從容地應對未來樓市可能下跌的風險。

與首付比例相比，房貸利率的操作空間更大，因此，銀行間的差異也將由此凸顯。

“國11條”中規定，貸款利率嚴格按照風險定價。據調查發現，四大行中有兩家的某支行仍能申請到二套房7折利率優惠，而一家股份制商業銀行支行則表示即使首套房也很難申請到7折利率，不管首套房、二套房均按照基準利率。

有銀行人士表示，首套房或是二套房并非其評價利率的唯一標準，而是在客戶方面會從客戶自身資質、還款能力，信用記錄等方面進行評估，同時對于客戶所購房產的性質、用途和價格也會有全方位的考量。再根據評估的具體結果進行利率方面優惠的考慮。

業內人士認為，二套房貸按風險實施定價，而不是一刀切地要求為基準利率的1.1倍。如果各家銀行在利率方面自行定價的空間不斷擴大，利率價格競爭仍將延續。但記者發現，目前已經有部分銀行放棄了通過利率優惠爭搶市場。

此前對于房貸業務較為謹慎的深發展表示，會繼續進行良好的按揭貸款發放，房貸相關政策也將根據市場形勢變化、風險收益等因素綜合考慮并不時調整。

興業銀行零售銀行總部房貸業務負責人稱，該行上半月大多是在消化2009年受理且未發放的“存量業務”，“新單接的比較少，接下來的也都根據客戶資質調整了首付成數和利率優惠，總體來說會比較嚴格”。

北京地區則有銀行實施以下調整：如果首套房貸款還清，客戶再購買二套房也可按首套房操作：其中如果首付四成，則可享受7折利率優惠：也可首付20％～25％，相對應可享受的利率優惠幅度則收窄至8.5折。

界定仍存異議銀行暗戰二套房

“國11條”新規與此前政策的最大差異，在于明確規定了二套房貸款首付最低四成，且改善型住房不再作為一個概念單獨提出，這在很大程度上消除了銀行在二套房認定上的可操作空間。但在收緊二套房貸的姿態下，“國11條”對二套房貸也留足了空間，并有可能因此導致二套房貸利率的競爭性下浮。

在“二套房”界定上，“國11條”的口徑明顯更嚴，明確將“配偶及未成年子女”納入二套房評價體系。據一名股份制銀行信貸部主管表示，原來以“戶(家庭)”的界定標準，主要是指“夫妻”，現在將“未成年子女”也納入其中，監管標準明顯嚴格了。但到目前為止，各家銀行對“二套房”如何界定仍存異議。

首先，在“二套房”的認定上，各家銀行并沒有統一的標準，“二套房”的界定仍是一個理不清的局面。比如從父母處繼承或者本身就有無貸款住房，再購房貸款算第幾套；原來的房貸已經還清，再購房貸款是否算作第二套；異地擁有房產，在其它城市再購房算第幾套……

其次，銀行信貸是否還支持改善型住房需求?這點“國11條”好像沒提，因此銀行對符合改善型住房貸款的客戶，是按首套房，還是按“二套房”來界定就很關鍵，如果銀行從嚴解讀，把改善型住房也歸為“二套房”，那么政策的打壓效果就會立竿見影。

“國11條”未提及改善性住房，也因此，銀行是否仍可對部分二套房比照改善性住房標準給予購房者首套房貸款優惠也成了一個沒有確切答案的問題。或許這也意味著二套房中改善性住房優惠措施的終止。

不過也有銀行采取激進放貸政策，在二套房認定單位上進行“變通”。深圳某大行信貸員表示，該行可通過聯合署名方式進行變通。“聯合署名另一方需滿18周歲，名下無房產，聯名方甚至可以是購房人配偶，只要在婚姻狀況欄填‘未婚’就行。”

鑒于各地區政府對安居房、經濟適用房等也出臺過相應的優惠政策，商業銀行對此仍保持了支持力度。不過在“國11條”新規前提下，市場人士預期一季度個人住房按揭貸款投放相比去年都會比較嚴苛。