房地產吹起的不是泡沫而是氣球

09年12月的經濟數據陸續出爐。根據國家統計局發布的2009年全國房地產市場運行情況數據顯示，12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8％，漲幅比11月擴大2.1個百分點：去年前11個月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長了53.0％，2008年積蓄的消費能力在2039年得到充分釋放甚至透支了2010年的部分消費能力。

在房屋銷售價格和銷售面積大幅上漲的時候，本應有大量可觀收入的房地產開發公司并沒有停止信貸的步伐。相反，房地產開發貸款增速明顯加快。數據顯示，2009年全年，主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社人民幣房地產開發貸款累計新增5764億元；年末余額同比增長30.7％，增速比上年末加快20.4個百分點。

與此同時個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元；年末余額同比增長47.9％，增速比上年末加快37.4個百分點，占2009年全年，全部金融機構人民幣個人消費貸款累計新增1.87萬億元的大約80％。

一邊是房地產開發商貸款開發房屋，一邊是普通消費者貸款買房。有人擔心，現在的房地產市場已經出現了明顯的泡沫，一旦泡沫破裂后果將是非常嚴重的。

國外又是如何看待我們的房地產市場的呢?最有趣的是美國的《新聞周刊》，在預測“2010年十大世界預測”中，排名首位的是美國增兵阿富汗奏效：而位居次席的就是我國將因房產泡沫破裂而陷入經濟崩潰：華爾街“空頭大師”查諾斯斷言，中國房地產業泡沫就像“迪拜的1000倍，甚至更壞”，中國經濟正滑向崩潰!

英國《金融時報》也刊文稱，中國將重蹈日本覆轍，奔向日式資產泡沫。這些預言和判斷有什么依據或者說是佐證呢?

在資本市場中有個關于房地產的哈里森曲線。美國學者哈里森通過觀察發現，自工業革命以來，一個完整的房地產周期大約是18年，和人的成長周期(成人)一致。18年周期的前14年房價上漲，后4年下跌。房價會先上漲7年，然后可能會發生一個短期的下跌，然后再經歷5年的快速上漲，之后是2年瘋漲，最后是4年左右時間的崩潰。

如美國的房地產市場分別于1974年、1992年和2010年達到低點。假定哈里森曲線在中國成立；如果從1998年7月國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，停止實物分房，實行貨幣分房，房地產業真正地走向市場之后，目前已經進入第12年。也就是說國內地產還有2年左右的瘋狂時期，然后就會進^持續4年的崩潰時期。

呵呵，有點意思啊。如果這個規則真的那么靈驗的話，現在既然我們知道了這個規律難道會坐以待斃嗎?當然不會了!其實地產吹出來的不是泡沫而是氣球!

泡沫和氣球這兩者是截然不同的。泡沫從產生的那一刻開始就注定了它的命運，一旦有外力作用下泡沫就容易破裂；但是氣球是不同的，在外力作用的時候它首先靠自己的彈性，進行形體的改變。如果實在不行那么氣體也很有可能從氣球的扎口處溢出，就像我們常見到街邊懸掛的氣球，時間久了就“蔫”了一樣。當然也有故意把氣球弄破的，但是那是很極端的情況了。

地產業和其它產業一樣首先有自己的彈性能抵抗市場的一般壓力和沖擊，其次從2009年12月14日至2010年1月22日，中央政府罕有地在1個多月內，6次出政調控房地產市場，而沒有直接下“死”命令，其實現在就是在給地產這個大氣球“泄氣”。這6次“泄氣”分別是：

1、2009年12月9日國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由緝恢復到5年。

2、2009年12月14目中央經濟工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

3、2009年12月14日，國務院常務會議就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。

4、2009年12月17日，國家五部委通知：對開發商拿地首付至少50％的限制。

5、2009年12月21日，中國銀行業協會下發《關于規范做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識》通知，要求各會員銀行自2010年1月1日起全面取消房貸返點，并就規范、監督銀行與房貸中介合作事宜作出指示。

6、2010年1月10日，國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

為什么政府出手給氣球放氣呢?很明顯政府是不想讓地產的氣球像所說的泡沫一樣最終破滅。記得國家統計局總經濟師姚景源最近做客中國經濟網時說，房價高漲帶來了社會對房地產泡沫的擔憂，但汽車、房地產作為我國整個經濟重要的支柱產業一點也不能動搖，不但不能動搖還要進一步發展。

此話一出，驚起罵聲片。但是，房地產業的的確確就是中國經濟重要的支柱產業之一!這個現實短時期內還是難以改變的。

這里面我們需要搞清楚個問題，那就是：什么是支柱產業呢?

首先，定義一個支柱產業的標準，主要包括其在國內生產總值中所占比重、在財政收入中所占比重、在國民經濟增長率中所占比重以及對相關產業的帶動作用等。其次，支柱產業不是靜態的和一成不變的，隨著社會經濟發展而發生變化。

中國的房地產業對GDP增長的貢獻度會日益提高，其支柱產業的地位也日益凸顯，這是必然的。客觀上，本輪我國經濟增長，最早就是從房地產行業消費增長發力開始的。早在2000年，汽車等其他產業還在預熱階段時，房地產業的投資和消費增長均已超過30％。房地產業的發展是新一輪中國經濟增長大潮的潮頭，而房地產業之所以能成為國家支柱產業也是有原因的。

首先，房地產業具有極強的關聯性和帶動性。房地產業上下游產業鏈條拉得很長，上至建材、金融行業，下至裝飾、家具以及服務行業，關聯度大則直接或間接地引導和影響很多相關產業的發展。據統計，在我國，每增加1億元的住宅投資，其他23個相關產業相應增加投入1.479億元，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個。

其次，房地產業在增加國民生產總值和提升就業率上有著其它行業無可比擬的巨大優勢。據測算，每投入100元的住房資金，可以創造相關產業170～220元的需求；每銷售100元的住宅，可以帶動130～150元其他商品銷售。住宅建設如果增加10個百分點，可帶動國民生產總值增長1個百分點，住宅行業每吸納100人就業，可帶動相關行業200人就業。

美國以往的支柱產業是鐵路、鋼鐵、石油、飛機和汽車制造業，現在是航天、信息產業；日本是靠汽車、電子、光學和計算機產業奠定世界經濟第二的基礎。從我國目前的實際情況出發大家想想我們有什么?汽車在09年產銷是世界第一，但誰敢說我們是世界汽車強國了?鋼鐵我們是多，多的產能過剩了?而且現在高價買鐵礦石回國煉鐵又大量耗能、污染!航天?大飛機項目才啟動!信息產業?電子?

房地產成為支柱產業雖然不合理，但是個不可回避的現實!畢竟讓一個剛過改革開放而立之年的國家立刻擁有航天、信息、汽車等支柱產業是不太現實的。房地產的氣球不太可能破滅，但是放放氣、縮小一點也是好的。至少我們不用擔心拿到手的氣球會爆掉，也不會因氣球的大鼓一碰就飛抓不到手里。縮小的氣球，共贏的局面將是未來最可能出現的結果。