“國(guó)11條”勒緊二套房貸韁繩

房?jī)r(jià)崩盤(pán)前兆：

海南鳳凰島炒房族15天凈賺千萬(wàn)的財(cái)富神話還在持續(xù)上演，他們的唯一理由就是房?jī)r(jià)鐵定還會(huì)漲：作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎，政府是不會(huì)允許房?jī)r(jià)崩盤(pán)的!的確，從北京規(guī)劃委的離奇?zhèn)髡妫辽倏梢孕岢觯胤秸疄楸ＷC開(kāi)發(fā)商大膽拿地可謂不遺余力：為“地王”創(chuàng)造更多收益，地方政府不惜動(dòng)用行政手段修改規(guī)則，將該“地王”中的兩個(gè)地塊撥高，這將引發(fā)開(kāi)發(fā)商更為大膽的拿地行為。

作為消費(fèi)品的房地產(chǎn)在中國(guó)已被嚴(yán)重扭曲，不但堪比股票等金融投資品，而且是高杠桿的。因?yàn)榻┠甑慕?jīng)驗(yàn)證明，投資房地產(chǎn)就意味著高回報(bào)，低風(fēng)險(xiǎn)。

難道房地產(chǎn)真是投資領(lǐng)域的“不死鳥(niǎo)”?我們不能不清醒的面對(duì)現(xiàn)實(shí)，大多數(shù)中產(chǎn)以上家庭，房產(chǎn)財(cái)富占比都遠(yuǎn)超歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，貪婪與恐慌兩種極端情緒就好比懸在頭上的利劍，不知何時(shí)落下。

需要特別提醒的是，在這場(chǎng)擊鼓傳花的游戲中，最終會(huì)有人為此埋單。利率上調(diào)、物業(yè)稅開(kāi)征………或許就是這最后一根壓死“房?jī)r(jià)”的稻草。

針對(duì)部分城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期等問(wèn)題，國(guó)務(wù)院力公廳于1月10日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房等十一條措施，這是繼去年12月的“國(guó)四條”和營(yíng)業(yè)稅“2改5”后，一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)的又一重要樓市調(diào)控政策。

“國(guó)11條”最為核心的調(diào)控政策是明確了“二套房貸首付比例不低于40％”和“以家庭為認(rèn)定單位”。這次新政的出臺(tái)，對(duì)樓市意味著什么?“二套房首付不低于40％”這個(gè)最引人矚目話題，該怎么詮釋，又該怎么更劃算的購(gòu)買二套房呢?

重申二套房貸首付不低于40％

通知要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投資性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

另外，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

新政“利劍”直指信貸環(huán)節(jié)

業(yè)內(nèi)人士詮釋說(shuō)，相對(duì)于此前國(guó)家各部委出臺(tái)的多項(xiàng)政策而言，此次“國(guó)11條”最新的就是“兩個(gè)差別化”和“兩個(gè)進(jìn)一步”的提出，調(diào)控的“利劍”也直指房產(chǎn)調(diào)控最為重要的信貸環(huán)節(jié)。

兩個(gè)差別化

加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

二套房貸的政策的出臺(tái)是在很多房貸部門(mén)的預(yù)料之中的。這一通知至少明確了兩點(diǎn)：即使是貸款還清也要算第二套房、明確以家庭為單位來(lái)認(rèn)定第二套房。

據(jù)了解，銀行人士表示，信貸收緊了一方面意味著今后買房只要是第二套，首付必須40％以上；另一方面首付比例的認(rèn)定雖然明確和嚴(yán)格了，但利率各家銀行依然可以自行定價(jià)，估計(jì)打價(jià)格戰(zhàn)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)還會(huì)延續(xù)。

貸款還清也算二套房

今后貸款還清了都要納入二套房貸的范圍。“這次通知規(guī)定的對(duì)象是已利用貸款購(gòu)買住房、再買第二套房的，從字面理解，就是只要利用過(guò)貸款再買房的，不管你貸款還沒(méi)還清，都算第二套。”北京一家銀行房貸部負(fù)責(zé)人表示，如果銀監(jiān)會(huì)再出詳細(xì)通知，明確只要是已經(jīng)貸過(guò)款的，不管還沒(méi)還清都要算第二套的話，那么相當(dāng)一部分人群的購(gòu)房都要被認(rèn)作是第二套了，首付將一律不能低于40％。

不過(guò)，也有一國(guó)有銀行房貸部的工作人員認(rèn)為，其實(shí)原來(lái)監(jiān)管部門(mén)也一直這么要求的，但是有的銀行在操作時(shí)會(huì)打擦邊球，還清就不算，“我個(gè)人覺(jué)得具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還要等總行的進(jìn)一步認(rèn)定”。

明確以家庭為認(rèn)定單位

通知中明確，“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。”南京一家銀行房貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“明確二套房貸是以家庭為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是最新的變化。”

上述銀行人士說(shuō)，“變化就在這個(gè)家庭上，后面括號(hào)里還明確了包括借款人、配偶及未成年子女，原來(lái)的規(guī)定并沒(méi)有這樣明確”，目前絕大多數(shù)銀行在認(rèn)定二套房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，其實(shí)已經(jīng)以家庭為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)了。據(jù)介紹，還有個(gè)別銀行以借款人為認(rèn)定二套房的標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，如果第一次貸款是以丈夫?yàn)橹髻J人，那么第二次貸款以妻子為主貸人，同樣可以享受首套房的貸款優(yōu)惠。但是，多家銀行表示，這次國(guó)務(wù)院的通知中明確了是以家庭為單位，以后個(gè)別銀行也很難打上這個(gè)“擦邊球”了。

貸款買二套房省錢(qián)寶典

這些政策對(duì)想購(gòu)買二套房的投資者來(lái)說(shuō)，該如果合理劃算的購(gòu)置二套房是最關(guān)注的問(wèn)題。

有關(guān)人士提醒，在購(gòu)置二套房時(shí)候要以節(jié)省為原則，以下是三套節(jié)省寶典。

寶典一：抵押無(wú)憂購(gòu)房

對(duì)于想達(dá)到省錢(qián)目的的借款人的，還可以選擇時(shí)下較為盛行的抵押消費(fèi)貸款。有購(gòu)房需求的借款人可以選擇抵押親朋好友名下房產(chǎn)，再加上手頭積蓄實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。建議使用抵押房產(chǎn)再購(gòu)房的借款人，盡量不要選擇抵押后再貸款的形式購(gòu)房，因?yàn)檫@樣是要支付抵押貸款和商業(yè)貸款兩部分的月供，且商業(yè)貸款部分的利率可能會(huì)按上浮1.1倍來(lái)執(zhí)行，對(duì)于借款人會(huì)形成較大的還款壓力。

寶典二：巧用公積金

對(duì)于有足月繳納公積金的借款人來(lái)說(shuō)，盡量使用公積金貸款，不但可以賬戶內(nèi)閑置資金得到合理利用，還能坐享公積金低首付、低利率的優(yōu)勢(shì)。在購(gòu)買二套房時(shí)，公積金是沒(méi)有商業(yè)貸款二套房政策限制的，仍享受首付兩成，利率3.87％的政策，能有效規(guī)避二套房高首付、高利率的風(fēng)險(xiǎn)。在使用公積金購(gòu)買政策性住房時(shí)，不但可以享受10％的超低首付，還可以將公積金賬戶內(nèi)余額直接支付給開(kāi)發(fā)商做首付等。