房地產調控:刺激政策開始退出

近期對房地產市場的調控，其實可以理解為中國宏觀刺激政策退出的一部分，而非對房地產市場的急剎車。未來，各國會更多考慮將房地產作為宏觀政策調控的杠桿之一。

2009年底開始陸續出臺的房地產調控政策，直接目的是為了抑制房價的快速上漲，但是，由于房地產業在整個宏觀經濟中占據重要的地位，如果單純從產業政策的角度看待這一調控，恐怕未必能夠完全把握未來政策走勢的完整脈絡。次貸危機已經提示全世界，房地產行業的政策應當作為宏觀經濟政策中除了貨幣政策、財政政策之外的又一個重要指標和杠桿，而這在中國過往的宏觀政策中其實早已有所體現，因此，將房地產調控政策的出臺看作中國宏觀調控政策的一部分，會更容易把握未來的政策走向。

表面上看，近來房地產調控政策出臺的時機，選在房價飛漲、投機氣氛開始濃厚之際，其背景是民間對高房價的抵觸情緒上升、高房價對未購房者“居者有其屋”理想的沖擊有可能造成社會不穩定因素。但深究起來，這次調控不論時機還是力度選擇，其實都脫離不了宏觀經濟形勢變化的大背景。

本輪房價的飛漲始于2009年中。當時，房地產市場執行的是偏寬松的政策，這是由于經濟復蘇的基礎尚未穩固，房地產行業還背負著帶動中國經濟走出蕭條的重任，適度的過熱正是政策所要催化的結果之一。到了2009年底，中國經濟的復蘇已經相當可靠，甚至由于流動性旺盛，已初現局部過熱的苗頭。從這個角度看，對房市的調控，其實可以理解為中國宏觀刺激政策退出中的一步棋，而絕非對房地產市場的急剎車。從政策節奏上看，中國已經開始提高準備金率，也證明刺激政策處于逐步退出之中。

事實上，此次房地產調控的力度并不是很大，絕非2007年下半年到2008年底的調控那樣從供給和需求兩方面下猛藥。其原因在于，當時的大背景是宏觀經濟明顯過熱，地產作為重要的龍頭產業，自然首當其沖受到抑制，加之高房價引起的諸多社會矛盾，政策的力度也就非常大。尤其是對開發商融資的嚴格控制，結合近乎窒息的需求方，最終使得房價大幅走低。然而，在當前的局勢下，這一情形重現的概率幾乎不存在，政策不可能讓房地產業陷入蕭條，從而拖累整體的經濟增長。因此總體來看，目前對房地產市場不宜過度悲觀，畢竟政策還處于早期的微調階段，而且長遠看，越早微調，越有利于房地產市場的持續健康發展。此次調控最有可能的結果，是飛漲的房價得以抑制，伴以交易量適度下降。

房地產政策之所以不同于其他行業，主要與其行業特點有關。首先，房地產業一般杠桿率較高，占用的資金總量龐大，所以，房價波動對于流動性有舉足輕重的影響，房價上升可以創造出巨大的流動性，下跌則可能給一個高杠桿的金融體系帶來危機。次債危機之所以震倒全球金融體系，就在于地產杠桿加上各種金融衍生品杠桿所產生的多米諾骨牌效應。其次，房地產及其上下游產業產值占GDP的比例接近20%，調控這一產業，對總需求的影響就足以對整個經濟增長產生強大的輻射作用。再次，房地產具有金融屬性，房地產投資的變化會對資金的流動產生巨大影響。最后，中國經濟正處在調整結構的關鍵時刻，出口作為經濟增長的三駕馬車之一，未來很難再起到支柱作用，在調結構初現成果以前，如果盲目過度調控地產行業，很可能會間接給經濟調整造成困難。因此，如果單從微觀的行業角度看，很難猜測還會出臺哪些調控政策、政策要執行到什么程度，但是，一旦將房地產政策與宏觀經濟政策相結合來看，就可以判斷，這次調控不會對房地產業造成巨大的打擊。

當前，美歐等發達國家的經濟尚未恢復到中國這樣健康的程度，可以預想，經歷了金融危機的教訓之后，各國未來會嚴肅地考慮將房地產行業更多地作為宏觀經濟政策調控的杠桿之一，并且在執行中很可能會參考中國多年的經驗。

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