資產(chǎn)評(píng)估基本方法的比較與選擇

摘要:資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段，選用不同的評(píng)估方法，不僅關(guān)系到評(píng)估結(jié)論的合理與否，還直接影響評(píng)估效率的高低以及評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的大小，因此要結(jié)合評(píng)估對(duì)象的條件、評(píng)估目的、評(píng)估的價(jià)值類型及評(píng)估時(shí)的市場條件，結(jié)合數(shù)據(jù)、資料的收集情況和可以滿足需要的程度，充分考慮該方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性、效率性和安全性等因素，恰當(dāng)?shù)剡x擇評(píng)估方法。

關(guān)鍵詞:市場法;收益法;成本法;比較;選擇

一、 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段，目前國際上公認(rèn)的基本方法有市場法、收益法和成本法。

市場法也叫市場價(jià)格比較法或現(xiàn)行市價(jià)法，該方法以活躍、公開的市場存在為前提，通過市場調(diào)查，選擇若干與評(píng)估對(duì)象相同或類似的已交易資產(chǎn)作為參照物，將參照物與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行對(duì)比分析，調(diào)整差異，最后從參照物已交易價(jià)格修正得出評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。即:資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=調(diào)整差異后的參照物資產(chǎn)價(jià)值。

收益法又稱收益現(xiàn)值法或收益還原法，是指通過估測被評(píng)估資產(chǎn)在未來使用期限內(nèi)的預(yù)期收益，并按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為現(xiàn)值，以此來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法，即:資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)剩余壽命期內(nèi)預(yù)期收益現(xiàn)值總額。

成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)完全重置成本扣減其各項(xiàng)有形損耗和無形損耗來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。也就是說，首先估測被評(píng)估資產(chǎn)在現(xiàn)行價(jià)格體系下的重置或再生產(chǎn)成本，然后估測被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，并從其重置成本中予以扣除，得到的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。即:資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本-三項(xiàng)貶值。

二、 三種基本方法之間的聯(lián)系

評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段。對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場條件下，對(duì)處于相同狀態(tài)的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值是客觀的，這個(gè)客觀的評(píng)估值不會(huì)因評(píng)估人員選用不同的評(píng)估方法而有大的不同，因此，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)公允價(jià)值的描述這一評(píng)估基本目的決定了三種基本方法之間是有內(nèi)在聯(lián)系的，是可以相互替代的。另外，三種基本方法的實(shí)施分別有許多具體的技術(shù)方法，不同基本方法統(tǒng)轄下的技術(shù)方法相互之間也存在著交叉，這從另一方面證實(shí)了三種基本方法你中有我、我中有你的關(guān)聯(lián)性和相通性。因此三種基本方法既相互聯(lián)系，又互為補(bǔ)充，可以對(duì)評(píng)估結(jié)果起到相互驗(yàn)證的作用。

以成本法為例，成本法中的重置成本既可以通過市場詢價(jià)獲得，也可以通過核算(細(xì)節(jié)分析)取得，還可以利用相同功能的參照物的功能價(jià)值比較獲取;而成本法中的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，一般是利用折現(xiàn)的原理，將資產(chǎn)未來因運(yùn)營成本超支或利潤減少所形成的收益損失進(jìn)行折現(xiàn)求取。同理，市場法既可以利用參照物的市場價(jià)值或價(jià)格估測評(píng)估對(duì)象的市場價(jià)值或價(jià)格，也可以利用參照物的成本與市價(jià)的關(guān)系，以及收益與市價(jià)的關(guān)系，分析估測評(píng)估對(duì)象的市場價(jià)值或價(jià)格。而從收益法的角度，在對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，其預(yù)期收益的確定往往要利用大量市場銷售、生產(chǎn)成本方面的數(shù)據(jù)，同時(shí)在預(yù)期收益較難確定的情況下，可以通過尋找參照物，然后將參照物的有關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)有比較地運(yùn)用到被評(píng)估資產(chǎn)上，來確定被評(píng)估資產(chǎn)的收益現(xiàn)值。

因此大型資產(chǎn)評(píng)估一般要求用兩種或兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，我國《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》第三十七條指出“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同的評(píng)估目的和對(duì)象，選用《辦法》第二十三條所規(guī)定的一種或幾種方法進(jìn)行評(píng)定估算。選用幾種方法評(píng)估，應(yīng)對(duì)各種方法評(píng)出的結(jié)果進(jìn)行比較和調(diào)整，得出合理的資產(chǎn)重估價(jià)值”。而《辦法》第二十三條所列明的主要評(píng)估方法即市場法、收益法和成本法。

三、 三種基本方法之間的區(qū)別

1. 三種方法評(píng)估的技術(shù)思路不同。三種基本方法最根本的區(qū)別在于評(píng)估技術(shù)思路、技術(shù)路線不同，也可以稱為評(píng)估路徑不同。

市場法是站在賣者的角度，以市場上該項(xiàng)資產(chǎn)或類似資產(chǎn)的交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析來確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

收益法是站在資產(chǎn)效用的角度，去分析、判斷被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，它所考慮和側(cè)重的是被評(píng)估對(duì)象未來能給其控制者帶來多少收益，利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把被評(píng)估對(duì)象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評(píng)估標(biāo)的來估測被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

成本法是站在購買者的角度，以在現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平下重新購置或建造相同功能和用途的被評(píng)估資產(chǎn)的耗費(fèi)來確定其價(jià)值。

2. 三種方法適用的前提條件不同。市場法的運(yùn)用需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件:(1) 需要有一個(gè)發(fā)育成熟的、公平活躍的市場，且市場所反映的價(jià)格信號(hào)真實(shí)、準(zhǔn)確、正常，以便能夠從交易市場上充分地選擇幾個(gè)相同或類似的參照物進(jìn)行對(duì)比、分析、作價(jià)。(2)參照物以及與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集到的。

收益法的運(yùn)用必須符合:(1) 被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來預(yù)期收益的資產(chǎn)。如果沒有預(yù)期收益，或者預(yù)期收益很少又很不穩(wěn)定，就不能采用收益法。(2)資產(chǎn)所有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

成本法的運(yùn)用須滿足以下條件:(1) 應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上，許多信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。(2)形成資產(chǎn)價(jià)值的損耗是必須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平。(3)待評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的、可以復(fù)制的，像土地、礦藏等不能復(fù)制、不能再生的資產(chǎn)不能用成本法。

3. 所需的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)不同。三種基本方法是從不同角度和不同方面實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的和目標(biāo)的手段，每一種資產(chǎn)評(píng)估基本方法都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)。

市場法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值高低在很大程度上取決于參照物成交價(jià)格水平，而參照物成交價(jià)又不僅僅是參照物自身功能的市場體現(xiàn)，它還受買賣雙方交易的動(dòng)機(jī)、交易地位、交易期限等因素的影響，為了避免某個(gè)參照物個(gè)別交易中的特殊因素對(duì)成交價(jià)及評(píng)估值的影響，運(yùn)用市場法時(shí)通常應(yīng)選擇三個(gè)或三個(gè)以上的可比參照物，參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性是運(yùn)用市場法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的重要前提，市場法運(yùn)用中的經(jīng)濟(jì)參數(shù)主要是指各個(gè)可比因素的指標(biāo)對(duì)比差異修正系數(shù)。

運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，涉及到三個(gè)主要的指標(biāo):收益額、折現(xiàn)率或本金化率、收益期限。收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來預(yù)期收益，它不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額。折現(xiàn)率是投資者在對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)基本了解的情況下對(duì)投資所期望的回報(bào)率。收益期限是根據(jù)資產(chǎn)的損耗情況及未來獲利情況等確定的資產(chǎn)獲利能力持續(xù)的時(shí)間。

成本法是按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗來確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值，所以只需要有一個(gè)新建類似項(xiàng)目作參照即可，它所涉及到的參數(shù)有重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。

四、 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇

具體來講，評(píng)估方法的選擇要注意以下三個(gè)方面的問題:

1. 評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)的市場條件，被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過程中的條件，以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。

資產(chǎn)評(píng)估的特定評(píng)估目的既是資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，又是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。資產(chǎn)評(píng)估特定目的會(huì)在宏觀的層面上對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及其面臨的市場條件具有約束和限定的作用，從而通過這種約束對(duì)評(píng)估技術(shù)思路、評(píng)估具體技術(shù)方法和評(píng)估方法所使用的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇產(chǎn)生直接或間接的影響。

評(píng)估時(shí)的市場條件和被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過程中的條件是影響資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的外因和內(nèi)因，從內(nèi)外因出發(fā)來選擇資產(chǎn)評(píng)估方法，實(shí)際上就是依據(jù)參數(shù)的可求性來尋求方法，有何種參數(shù)可得到，我們就用何種評(píng)估方法來評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式，根據(jù)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場條件和被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)可以劃分為市場價(jià)值和市場價(jià)值以外的價(jià)值。從理論上講，資產(chǎn)評(píng)估中的三種基本方法都可以評(píng)估資產(chǎn)的市場價(jià)值和市場價(jià)值以外的價(jià)值，但不論運(yùn)用什么方法評(píng)估資產(chǎn)的市場價(jià)值，必須保證評(píng)估方法所使用的各種信息資料都取自于公開市場的證據(jù);而不論運(yùn)用什么方法評(píng)估資產(chǎn)的市場價(jià)值以外的價(jià)值，都應(yīng)當(dāng)考慮相關(guān)的非市場因素。

2. 評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否收集的制約。每種評(píng)估方法的運(yùn)用所涉及到的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，以及一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，搜集某種評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料可能會(huì)很困難，這當(dāng)然就會(huì)限制某種評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用。在這種情況下，評(píng)估人員應(yīng)考慮采用替代原則，選擇信息資料充分的評(píng)方法進(jìn)行評(píng)估。

3. 在選擇和運(yùn)用某一方法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)充分考慮該方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評(píng)估方法的條件要求和程序要求。

選擇和運(yùn)用評(píng)估方法時(shí)，如果條件允許，應(yīng)當(dāng)考慮三種基本評(píng)估方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性，如果可以采用多種評(píng)估方法，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應(yīng)當(dāng)對(duì)各種評(píng)估方法取得的各種價(jià)值結(jié)論進(jìn)行比較，分析可能存在的問題并做相應(yīng)的調(diào)整，確定最終評(píng)估結(jié)果。

三種基本方法既有內(nèi)在聯(lián)系，可以相互替代和檢驗(yàn)，又自成體系，各自獨(dú)立，有特定的運(yùn)作規(guī)程，需要特定的數(shù)據(jù)資料來支持，因此它們既各具特色，又有各自的局限和不足。資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用，實(shí)際上是專業(yè)評(píng)估人員對(duì)實(shí)際條件或模擬條件約束下的資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行理性的分析、論證和比較的過程，通過這個(gè)過程做出有足夠理由支持的價(jià)值判斷，而不僅僅是對(duì)評(píng)估公式或評(píng)價(jià)模型的照搬使用或簡單計(jì)算。

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作者簡介:王燕，石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院講師，北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士生;王煦，北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院。

收稿日期:2009-12-22。