我國房地產價格上漲成因及對策探討

摘要:近幾年來我國房價快速上漲，也已經成為我國經濟運行中的突出問題，針對房價成因進行分析并提出相應的對策。

關鍵詞:房地產;價格

中圖分類號:F29.3 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3198(2010)02-0134-01

1 我國近年房地產價格持續上漲的原因分析

1.1 成本上漲推動

由于土地的壟斷和有效供給，國家將土地分配方式從十年前的協議出讓和劃撥，變成了現在的公開投標競賣，在眾多開發商的激烈競爭下，土地中標價明顯高于底價，加大了開發成本中的土地費用。近幾年來物價上升上漲幅度較大，房地產投資所必需的建筑材料，如鋼材、木材、水泥等價格都會不同程度地上升，直接增加房地產投資的成本，使房地產價格相應地提高。

1.2 需求的推動

隨著城市化進程的加快和原有城市規模的擴大，一方面，城市人口的膨脹產生了巨大的住房需求;另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平，還有如果考慮到農民進城打工，并在城市安家落戶的情況，我國實際的城市化率還應更高一些。城市化率的提高必然會引發大規模的居住需求。還有房地產具有增值保值的功能，也是大部分人首先的投資品，導致一些國際游資大量進入，從而導致需求增加房價上漲。

1.3 心理預期的影響

長期以來，人們的心理就是買漲不買跌，一些開發商利用了這個心理因素，制造漲了還要漲、供應吃緊的氣氛。由于房地產開發從獲得土地，到開發建設，到定房價，到銷售等各個渠道都不是透明的。購房者根本不知道房價的制定依據和未來房地產開發的規模和計劃。加上輿論的誤導，出現“房荒”、“地荒”等不負責任的輿論引導和加息、加息、再加息的政策出臺，促使住房消費高峰提前到來，甚至出現了盲目購房的趨勢。

2 改進房價調控的政策建議

2.1 反思調控政策，尊重市場規律

近年來，國家先后出臺“國八條”、“國六條”，其宗旨是要穩定房價，但事與愿違，房價不但未降卻漲得更快。預想的供求基本平衡，供求結構基本合理，房價基本穩定的目標并未達到。這就需要針對實際，及時調整調控政策。市場行為是一個無形的手，單靠政府行為的干預，其效果是有限的。既然價格是由成本和供求決定的，就應該圍繞這兩個要素加以引導。當房地產價格背離利潤比的時候(在高利潤甚至暴利情況下)，二級市場的資本將直接進入一級的開發市場，比如搞改造等來增加住房供應量。當開發量增加時，市場供求將趨于平衡，價格也將合理回歸，這就是市場規律。

2.2 根據有效需求合理調整各類房地產供給結構

在當前，要適量增加土地供應量，取消對商品房投資限制;要出臺鼓勵增加小戶型房供應量的政策措施，增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量，控制別墅類用地及高檔住房用地供應。由政府出資組建廉租房建設管理公司，增加廉租房供應量，盡快出臺廉租房建設、管理實施條例和相應政策法規。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例。從而實現“居者有其屋”。

2.3 取消不合理費用

要對現有的各項行政事業性收費、經營性收費項目、收費標準進行審查，要取消一切不合理收費項目，降低收費標準，千方百計降低住房建設成本。盡可能降低土地的出讓價格，杜絕在土地出讓過程中的違規操作。

2.4 保證供需平衡，嚴格土地審批手續，防止盲目性地開發

近幾年來我國住房需求旺盛，只有需求增加供應量也要增加，才能保持供求平衡，否則，價格必然上漲。至于炒房、投機，還是因為對房價看漲的預期而出現的，所以在當前增加住房供應量是當務之急。一旦供求相對平衡、房價穩定，企圖炒房投機的人就會越來越少，而采取加息等限制人們購房的一些措施似非明智之舉，相反會加劇人們恐慌心理，產生越是晚賣越吃虧的心理。用加息和控制土地供應的辦法，減少供應、限制購房，不但不能實現供求基本平衡，也很難實現房價基本穩定的目標冊。由于房價不穩，投機也難控制，最終受傷害的是廣大老百姓、購房者以及已購房的按揭還貸者。

參考文獻

[1]張啟振.房地產價格居高不下的原因及其對策[J].價格理論與實踐，2006，(3).