淺談房地產項目的進度管理

[摘 要]房地產作為我國的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，近年來得到迅猛的發展。進度管理是房地產項目管理中不可或缺的重要一環。本文通過房地產進度管理在項目管理中的作用以及對影響因素的介紹，試圖找出做好房地產項目進度管理的一些具體措施，豐富并完善項目管理理論，促進項目管理在我國的進一步深化和發展。

[關鍵詞]房地產項目 進度管理

一、項目進度管理的概念及作用

房地產項目進度管理主要指在既定的工期內，編制出最優的施工進度計劃，在執行中經常檢查施工的實際進度情況，并將其與計劃進度相比較，若出現偏差，便分析產生的原因和調整措施，修改原計劃，不斷地如此循環，直至房地產項目竣工驗收。房地產項目的進度管理目的是確保房地產項目項目的既定目標工期的實現，或在保證施工質量而不增加施工實際成本的條件下，適當縮短施工工期。

二、影響房地產項目進度的因素

對于房地產項目進度的影響因素，一般認為有人為因素、技術因素、材料和設備因素、機具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環境因素等，其中人的因素是最主要的干擾因素，最常見的有兩種情況，一是項目經理對項目的特點與項目實現的條件認識不清。二是項目參加人員的工作失誤。

三、做好房地產項目進度管理的具體措施

1. 合同措施

(1)工期的確定。一般來說，合同工期主要受建設單位的要求工期、房地產項目規模的定額工期以及投標價格的影響。房地產項目招投標時，由于房地產項目工期緊迫，建設單位通常不采用定額工期而根據自身的現實需要提出要求工期，并由此限定投標工期，只從價格上選擇相對低價者中標。多數施工單位為了實現中標這一首要任務，忽視房地產項目造價與合同工期之間的辯證關系。因此，要求工期的科學合理和允許投標工期在平衡投標報價中發揮作用，將有利于減小建設單位在進度目標控制中存在的風險。

(2)工程款支付的合同控制。房地產項目進度控制與款項的合同支付方式密不可分，工程進度款既是對施工單位履約程度的量化，又是推進項目運轉的動力。房地產項目進度控制要牢牢把握這一關鍵，并在合同約定支付方式中加以體現，確保階段性進度目標的順利實現。

(3)合同工期延期的控制。合同工期延期一般是由于建設單位、房地產項目變更、不可抗力等原因造成的;而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的，兩者概念不同。因此，合同約定中應明確合同工期順延的申報條件和許可條件，即導致工期拖延的原因不是施工單位自身的原因引起的。在房地產項目進度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進度計劃的關鍵線路上，才能獲得合同工期延期的批準。若延期事件是發生在非關鍵線路上，且延長的時間未超過總時差時，工期延期申請是不能獲得批準的。此外，合同工期延期的批準還必須符合實際情況和注意時效性。

2. 經濟措施

(1)強調工期違約責任。建設單位要想取得好的房地產項目進度控制效果，實現工期目標，必須突出強調施工單位的工期違約責任，并且形成具體措施在進度控制過程中就對企圖拖延、蒙混工期的施工單位起到震懾作用。如根據審定的房地產項目進度計劃對照形象進度，屬施工單位原因超過計劃時間點未能完成形象進度的，以合同價款的若干比例按每延誤一日向建設單位支付工期違約金，并在房地產項目進度款支付中實際體現。施工單位在下一階段目標或合同工期內趕上進度計劃的可予以退還違約金;否則，建設單位將繼續扣留或累計扣罰違約金。

(2)引入獎罰結合的激勵機制。長期以來，在實現房地產項目進度控制目標的巨大壓力下，針對施工單位合同工期的約束大多只采取“罰”，但效果并不明顯。因此，房地產項目進度控制只采用“罰”的辦法是比較被動的，而采取獎罰結合的辦法可以引導施工單位變被動為主動。施工單位在合同工期內提前完工獎勵的幅度可以約定為一個具體數值或是與違約金支付的比例相當。由于獎勵比懲罰的作用更大，爭創品牌的施工單位自然會積極配合建設單位的進度控制，盡可能為此榮譽而努力，也有利于促成雙方誠信合作的良性循環。

3. 組織措施

(1)制定工作授權協議，強調責任。制定進度計劃時未制定相應的責任分配矩陣，致使工作職責不太明確，只是通過領導口頭授權來指導工作，而領導的授權往往是不系統地、不周密的、多變的，所以在下達進度計劃的同時，還要下達相對應的責任矩陣。

責任矩陣可以明確計劃中的各項工作由誰負責，但不能明確執行標準。進度計劃中只有完成時間，卻沒有質量標準，執行者為了按期完成任務，有可能會拿半成品應付了事，結果導致后續工作無法進行。所以，以書面的形式明確計劃中每項工作的質量標準、可用的資源等細節問題，是很有必要的，而工作授權協議就是這樣的文件。

(2)加強對施工項目部的管理，建立明確的工作分解結構。施工項目部是建設項目進度實施的主體，建設單位進度控制的現場協調離不開施工項目部人員的積極配合。因此，項目部組成人員的素質尤為重要。建設單位應當要求項目部的人員配備與招投標文件相符，主動加強與項目部人員的相互溝通，了解其技術管理水平和能力，正確引導其自覺地為實現目標控制而努力。同時，建設單位還可以督促施工單位對房地產項目項目部從進度、質量、資金等方面進行監督檢查管理。

工作分解結構是項目任務的一種自上而下、層層分解的表達方式，使每項任務都被安排到整個項目結構的適當位置，既要將所有屬于項目的工作列入其中，又要將所有不屬于項目的工作排除在外。運用工作分解結構，可以使進度計劃層次清晰、工作齊全。

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