房地產開發企業土地增值稅的稅務籌劃

摘要:企業稅務籌劃是企業納稅人在遵守國家法律、法規和政策的前提下，通過研究稅法，在合法的前提下，對自身的經營、投資、理財等活動進行事先籌劃和安排，以期盡可能減少納稅成本，謀求最大的稅收利益的一種經濟行為。對房地產企業來說，進行有效的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負擔，相應增加企業的盈利，是當前及今后企業發展中的重要課題。

關鍵詞:房地產開發企業;土地增值稅;稅務籌劃

中圖分類號:F812.42 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值稅是對房地產開發企業收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務總局發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規定:從2007年2月1日起，房地產企業土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為“清算制”。當前，對房地產企業來說，如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負擔，相應增加企業的盈利，勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。筆者認為，可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃。

一、納稅籌劃的原則

1.事先籌劃原則。即稅務籌劃必須在納稅義務發生之前，通過對企業生產經營活動過程的規劃與控制來進行。

2.守法性原則。它規定了納稅人向國家納稅的義務和立法精神的宗旨，企業須以合法節稅方式對企業生產經營活動進行安排。

3.經濟原則。即企業在進行稅務籌劃時要進行“成本效益分析”，看是否經濟可行，稅務籌劃不能只注重于納稅環節中個別稅種的節稅而忽略該籌劃方案的實施所引發的其他費用支出，需綜合考慮采取該稅務籌劃方案是否能給企業帶來絕對的收益。

二、納稅籌劃的方法

(一)收入分散籌劃法

按相關稅法規定，土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下，轉讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。因此，如何通過分散轉讓房地產的收入，就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，分次單獨簽定合同。

例如:某房地產開發企業準備開發一棟精裝修的樓房，預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元(含裝修費600萬元)，該企業可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同，等裝修時再簽600萬元的裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅，這樣就使得應納稅額有所減少，達到節稅的目的。

(二)臨界點籌劃法

房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優惠規定:納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃。

實際工作中，首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率)，然后設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種:一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規定，房地產開發成本中包括可以扣除的項目有:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境，提高房產的質量來適當增加扣除項目，以高質低價來占領市場。

假如定價1 000萬元，增值率為25%，應納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素，獲利為1000-800-90=110(萬元)。但如果定價960萬元(X一800/800=20%)，增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標準住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160(萬元)，二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出，企業在出售普通標準住宅時，通過合理定價進行納稅籌劃，完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。當然，企業并不是把價定得越低越好，當所提高的售價帶來的收益大于提高售價而增加的稅費支出就是值得的。

(三)費用遷移籌劃法

房地產開發費用即期間費用(管理費用、財務費用、經營費用)不以實際發生數扣除，而是根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件，按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實際發生的期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，由于它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產項目中。那么這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本卻增大了。也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節稅的目的。

(四)利息支出籌劃法

房地產開發企業屬于高負債的行業，一般都會發生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業的應納稅額產生很大的影響。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其房地產開發的其他費用還可按該項目地價款和開發成本之和的5%再扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的l0%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，并按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅額;反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，這樣就可多扣除房地產開發費用，以實現企業利潤最大化。

(五)建房方式籌劃法

根據稅法有關規定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃，其節稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于建筑業，是營業稅的征稅范圍。由于建筑行業適用的是3%的比例稅率，稅負較低，而土地增值稅適用的是30%—60%的四級超率累進稅率，前者節稅明顯。因此，如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶，就完全可以采用代建房方式進行開發，而不采用先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協商由客戶自己購買和取得，其關鍵是房地產權沒有發生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利，房地產開發公司可以根據市場情況，適當降低代建房勞務收入的數額，以取得客戶的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣，在該房地產開發企業售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉讓屬于房地產公司的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。

三、企業進行稅務籌劃應注意的問題

(一)國家應盡早完善稅務籌劃的立法工作

完善、規范的稅法是企業進行稅務籌劃的前提，只有在稅法的引導和約束下企業才能更好地進行稅務籌劃。從我國現階段完善稅收立法工作來看，筆者認為應解決以下問題:1.健全稅收一般性規范，減少稅法漏洞，杜絕企業避稅行為;2.改革征管體制，走現代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡明、操作性原則。

(二)增強企業納稅人的納稅意識，樹立正確的稅收籌劃觀念

企業納稅人自身的稅務籌劃意識和籌劃能力是成功開展稅務籌劃，節約稅金支出的關鍵。這需要企業領導和財務人員要樹立稅務籌劃意識，規范稅務籌劃基礎工作，包括設立完善、客觀、規范的會計賬目和編制真實的財務報表，發揮稅務會計的作用，盡可能使納稅人稅收負擔降到最低。另外，企業稅收籌劃的目的是減輕稅收負擔，提高經濟效益，那么通過減輕稅收負擔可以實現稅后利潤最大化，但納稅人在取得稅收收益的同時，還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問題，只有當收益大于成本時這種方案才是可行的，所以企業在稅收籌劃時要注意只有總體收益最大的方案才是最優的。企業要根據自身的情況，選擇合理的籌劃方法。

(三)企業著力培養專業稅務籌劃人員

稅務籌劃是一種高層次的理財活動，要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財務會計、統計、金融、數學、管理等各方面的專業知識，還要具有嚴密的邏輯思維、統籌謀劃的能力。因此企業要培養精通多門學科，具備相當專業素質的稅務籌劃專業人員。

參考文獻:

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