“一戶建”:東京人的夢想

“一戶建”式的獨院住宅是日本工薪族的人生目標。

私家房是多數工薪族一生的夢想。對個人來說，買房還是租房，是個至關重要的問題。縱觀發達國家的歷史經驗，似乎可以這樣說：私家房是經濟發展到一定水平之后出現的目標，是經濟發展劃時代的標志；讓多數國民獲得資產，是一國社會從發展走向成熟的門檻；讓多數人實現購房夢，是決定經濟開發最終能否成功的重要因素；私營住宅也是一個國家經濟循環的重要支撐。從這個意義上說，想方設法讓國民擁有住宅，是每個政府經濟政策的重要內容。

以日本為例，早在經濟發展初期，私家房就出現在游戲中，出現在歌詞里。上世紀60年代日本經濟高速增長時期，曾經出現過一款名為“住宅雙六”的游戲。這款游戲從離開家鄉進東京住進公司單身宿舍為起點，歷經婚后的公司住宅、公立機構廉租房、高層公寓之后，終于上升到“MYHOME”即獨院住宅為終點。暗含著回到公司宿舍是輸，實現獨院住宅是贏的游戲規則。獨院住宅成為此后工薪族的人生目標。1973年，小坂明子唱的《你》這首歌曲，描繪了一個更具體的形象，一個小而溫暖的住宅和院子，父母與子女還有寵物，一同享受著甜蜜的生活。

不管這種游戲是否有過，但“住宅雙六”這個詞卻留了下來，成為業內行話：獲取住宅的行動模式或路線圖的代名詞。獨院住宅是日本私家房最初的理想模式，日語叫“一戶建”。由一個小院加停車場、部分私有道路，2至3層的木造小樓構成，面積約在100平米到300平米之間。擁有它意味著人生的圓滿和成功!

政府鼓勵購房

政府鼓勵購房的政策在實現個人住宅夢方面曾起到重要的作用。戰后初期，日本住宅極度不足，城市因空襲而化為荒原。蓋房子的材料短缺。復員軍人中1/4的人沒住房。日本政府最初從管制建材人手，一面促進房屋建設，一面建設公營住宅，但房屋還是供不應求。政府鼓勵商業銀行提供長期低利貸款，但資金短缺，商業銀行對小額私人貸款也不積極。為此，日本政府于1950年6月設立了提供私人房貸業務的住宅金融公庫。首批貸款對象是東京、神奈川、大阪等住宅不足城市。首批申請者達3萬多戶，申請個人建房貸款條件為：月收入為月返還額的7倍以上；房屋建筑面積30平米以上；木造建筑返還期限為15年以內、鋼筋混凝土結構為30年以內。

住宅金融公庫的貸款年利率為5.5％，一直維持到了1973年。在官定利率為5％～7％的年代，這個貸款利率可以說極為優惠。因此，第2年申請戶數猛增10倍以上，不得不通過抽選決定。從1950年到2005年的55年中，日本全國建筑房屋戶數達6000萬，住宅金融公庫提供了約3成的貸款。進入高速增長時代后，日本商業銀行也開始積極推行住宅貸款，到上世紀80年代末，民間金融機構在房貸總額中占到7成。

日本政府還創立了住宅貸款免稅政策，希望個人購房的同時，可以促進對建材、裝潢、家具、家電等的需求。1972年日本政府實施減免部分稅金的政策。1978年進一步根據返還額實施減稅。

隨著鼓勵購房政策的出臺和日本式住宅理想的登場，東京市區開始了猛烈的擴張。東京周邊人口增長率最高的時期是1960～1965年。距東京中心20～30公里地區、30～40公里地區同時進入人口增長高峰；從絕對數來看，這兩個區域人口增長持續時間最長，人口增長絕對數最大，占整個東京地區人口增長的一半以上。支撐著東京猛烈擴張的是戰時、戰后_人口高峰期出生的兩代人。他們接受了日本戰后民主教育，用自己的雙手構筑了日本高速經濟增長時代。隨著他們結婚和孩子入學，在東京的郊外建起了獨立小家。這些人又是經濟增長最大受益者，“1億中產階級”的主要構成部分。

隨著日本高速增長的完成，住房供給開始由不足轉為絕對過剩。上世紀90年代泡沫經濟之后，不僅房屋空置率逐年增加，舊的一戶建街區居民數也開始減少。2008年統計數字顯示，日本全國房屋空置率高達13.1％，單身老人家庭達22.7％，皆為發達國家之冠。如何扭轉住宅空置、實現城市再生成了最大問題。日本式住宅理想與現實需要發生了很大偏離，人們開始重新考慮：我們究竟需要什么樣的住宅?根據2008年的某統計學論文分析顯示，日本人住宅路線圖已有了變化的前兆。35歲左右的人因家庭人口增加而改換居住方式的比率最高，40歲左右買換房子的比率最高，60歲以上的老年人在家庭人口變化后也會買換房產。交通方便的高層住宅正悄悄成為人們追求的熱點。而當初日本政府鼓勵購房措施，在經歷了泡沫經濟破產和政府財源枯竭雙重危機之后，逐漸改由市場主導進行。

什么左右著人們的購房意愿?

在日本的高速增長期，鼓動人們購房的是理想化的日本住宅之夢，加上行政手段的支持、景氣循環的交替、收入的迅速增加和通貨膨脹，人們在埋頭苦干之后順理成章地實現了自己的夢想。卻還沒有來得及回味：為什么會這么順利?

日本泡沫經濟危機之中，高通貨膨脹率導致了住宅投機行為和心理恐慌，這個時期是房屋成交額最多的時期。想買住宅的人擔心以后買不到廉價住宅，病急亂投醫，遠郊住宅和交通不便的街區也趁機拋售，日后空置的房產大部分是這個時候建成的。

泡沫經濟之后，政府鼓勵政策失靈。持幣觀望的人驟然增多，但同時東京市中心地產價格飆升。2002年日本經濟景氣回升到2008年下半年，賣掉手頭住宅轉買郊區住宅和新型高層公寓逐漸形成熱潮。

世界性金融危機，將日本的地產價格又一次打入了低谷，東京周邊不動產的售價驟降2成以上，還是無人問津。于是，人們開始從更為本源的問題上尋求解決方案。鳩山內閣上臺之后，有人注意到日本的贈予稅過高是阻止財產移交、造成財產捏在老年人手中的障礙，因而提出了降低財產贈與稅、促進購房的法案。具體方法是以購買房產為前提、免除親屬之間2000萬～2500萬日元的贈予稅，促進30歲左右的人購房。這個法案據說已經提交議會，如果這個法案得以通過，估計對價格5000萬左右的房產銷售會起到促進作用。

除了上述因素，推銷員的能力和好意、一些特殊的待遇，不直接接觸是難以了解到的。曾有這樣一件事，給我留下深刻印象。

那是個星期六，門鈴響了。打開對講屏，外面站著一個西裝革履的人，說是某某開發公司的。我純屬好奇，到門前問了問對方來意。寥寥數語，回答簡明扼要，無半分拖沓和浪費時間之感。原來是附近一處新建高層公寓的推銷主任，工程將竣，來邀請居民參觀樣板房。我告訴他：我家是外國人，沒有日本國籍，也沒有永住權。言外之意我沒有資格享受住宅貸款，你不必枉費心機。

對方卻面無難色：外國人不要緊，我們可以幫你申請房貸。只要你告訴我在哪工作，叫什么就可以。他這么一說，倒勾起了我的好奇：不妨看看你葫蘆里賣的是什么藥。便與他攀談起來，他馬上把帶來的詳細資料交給我。并仔細解答了我的疑問，足足40多分鐘。最后，拿出一張信用調查申請表，讓我填寫姓名并蓋章，約好看房子時間，禮貌地道別而去。

下一個星期六，對方又來了。這一次遞給我一張單子，并邀請我下午去看房。并說已經對我作了資信調查，可以享受一流商業銀行提供的3000萬日元房貸、償還期30年、年息為1.9％。為防止發生利率變動，還有具體的利息轉換辦法。每月償付金額是10萬日元左右，并不比我現在租房貴多少。這番話讓我怦然心動，開始認真思量要不要買這處住房。

再一看單子上的內容，更是大吃一驚。上面仔細寫著我過去幾年收入狀況，還有能給予的借貸額度、年限、償還辦法。我的第一反應是：這也太可怕了，比官廳還厲害。趕緊要他們保證，不經我同意，以后不得將這個單子轉用于任何其他地方，并簽名蓋章留為證據。接著參觀了樣板房，這是日本俗稱3LDK的房子，基本構造是3居室加大起居間、外帶廚房、廁所、浴室、儲藏室、兩面1.2米寬幅陽臺構造的新型高層公寓。又和對方商討了首期和購房貸款方案。如果一切順利的話，那年年底我們就能搬進新居了。

但是，后來這樁交易終于沒做成。因為正在那時有個單位打算聘用我，那單位距離我現在住處乘車單程需兩個半小時。若果真這樣，不如在那單位附近選購住宅。難得人家如此熱心，我只好實話實說；謝謝好意，實在是在下有如此如此苦衷……對方畢竟是買賣人，并沒讓我感到難堪。反在此后一年中，不斷將距離那單位比較近的住宅信息寄給我。每當收到這些印刷精美的郵件，我心中總不免有幾分歉意。