加拿大:房地產泡沫纏身?

4月底，加拿大MoneySense雜志公布的一年一度“加拿大宜居城市”民調中，向來是冠軍的溫哥華跌至第29，穩居前列的多倫多跌到第85，“房價太貴”成了罪魁禍首。

同時，在加拿大工資最低、失業率最高的卑詩省以及受金融危機重創的制造業基地安大略省，樓市卻表現最好。而這些地方恰好是新一代華人投資移民扎堆的地方。

輿論矛頭自然指向了那些手握巨資，直撲樓市的中國新移民。在卑詩省素里地區，一位韓裔金牌經紀人去年創下賣房新記錄。他說，“如果沒有中國買家殺人接盤，很難說加拿大樓市會否步美國后塵。”去年年底加拿大改革移民規則，鼓勵投資移民。原本希望借著新移民的錢刺激經濟卻不想熱錢流人了他們最不想看到的方向——樓市。

“一個把事情理順了的國家”

與地產經紀人不同，樓市大漲帶給加拿大人的并非經濟向好的幻想與喜悅，更多的是關于樓市泡沫的擔憂與恐慌。作為美國的近鄰，加拿大對美國可謂亦步亦趨，市場起落變化往往只有1年半到2年的滯后期。

2008年，美國次貸危機爆發，一直欣欣向榮的樓市一夜之間跌人谷底。在全球經濟衰退的壓力下，加拿大房地產市場也出現了下滑，但遠不能稱為樓市危機。即便如此，樓市泡沫從彼時開始就成了籠罩在加拿大經濟上的一大陰影。更有學者斷言，加拿大樓市泡沫再吹兩年必然逃不過破滅的命運。 2008年之前，美加兩國宏觀經濟狀況沒多大區別，兩國就業率、人均收入、GDP增長等數據幾乎相同。住宅需求同樣強勁，從2000年開始，兩國房價指數都幾乎增長了100％。 惟一的不同是，在美國樓市一塌糊涂之際，一墻之隔的加拿大樓市卻幸免于難。

雖然在多倫多和溫哥華兩個最重要的市場上，住宅價格自2008年以來都出現過不小跌幅，但似乎并沒有超出可接受的范圍。而另一些城市房價下調幅度幾乎可以忽略不計。

《世界博覽》記者采訪到的幾位在溫哥華擁有多套房產的華裔新移民都表示，樓市在2008年前半年的跌幅不足以造成他們的經濟壓力。同時，由于住房市場的疲軟，租房需求增多，房租看漲，持有住房依舊是個好投資。

從事房地產業多年的比爾告訴記者，2009年上半年他確實感覺到生意難做，交易量明顯下降。但到了下半年，情況就有所好轉，他持有的幾套好地段的住宅都以不低的價格出手了。正因如此，加拿大房貸欠款率一直在可控制范圍內，避免了房地產市場的疲軟過多地波及金融體系，造成更大的經濟災難。

《經濟學人》雜志曾評論加拿大是“一個把事情理順了的國家”。那么，此前加拿大是怎么把房地產市場理順了的呢?

與美國的不同之處

寬松的貨幣政策一直被認為是造成房地產泡沫的重要原因，但斯坦福大學經濟學家詹姆士·麥格基指出，加拿大的貨幣政策與美國十分相似，至少在房地產市場中如此。

2000年以來，兩國的房貸利息一直保持同樣的態勢。甚至在次級貸款市場，加拿大也出現大幅度增長。但是，盡管增長迅速，2007年次級貸款占加拿大住宅貸款總額僅5％，遠遠低于美國的20％。同時，次級貸款證券化的趨勢在加拿大也不像在美國那么明顯。

當然，我們可以簡單地認為加拿大很幸運，它只是美國發明的使用者，那些要命的金融衍生品還沒來得及在加拿大上市就在美國栽了大跟頭。加拿大也沒有房地美、房利美這樣的機構，不遺余力地進行次級貸證券化的實驗。但麥格基認為，加拿大幸免于難有其制度上的原因，也和強勢的政府管理措施分不開。

加拿大有更嚴格的貸款考核。在美國的金融機構幾乎對住宅貸款不設限的情況下，加拿大的銀行和非銀行金融機構并沒有忘記核查一些基本的貸款條件。2006年以前，美加兩國的房貸拖欠率幾乎持平，到2009年美國的拖欠率已經翻了4倍，而加拿大幾乎沒有增加。即便是在次級貸市場，加拿大也將拖欠率控制在2％以下，而彼時在美國次貸拖欠率已經高達8％。

在加拿大幾乎全部貸款都是充分追索權貸款。也就是說即便在借款人破產并以房產贖貸的情況下，借款人依舊對這個貸款負有全責。如果銀行收繳抵押的房產仍然不足以抵消損失，銀行可以上訴，并有權收繳借款人的其他產業，甚至優先得到借款人未來工資的支配權。

政府強制執行的房貸保險被看做是保護加拿大房地產市場又一“盾牌”。在購房者付的首付低于20％時，出借人必須按法律規定繳納房貸保險，以便保護出借人在壞賬發生后的利益，保險金額視房貸占住宅總價的比例而定。這一措施有效阻止了一些人盲目進入購房市場。

一位資深房產經紀人說，如果沒有房貸保險，更多的人會希望少交首付，或者借第二份房貸來購房，房貸保險使十幾年前樓市交易的繁榮景象很難再現，同時，房貸保險也使得加拿大銀行不可能直接提供美國那樣的次級貸產品。

穩定壓倒一切

雖然躲過了2008年的劫難，但加拿大輿論對房地產市場的關注絲毫不敢放松。今年以來，各地出現幅度不小的量價齊升， “房地產市場有泡沫嗎?”成了眾多媒體、學者關注的話題。

愛德華·瓊斯投資公司近期發表報告認為，房價增長遠超過經濟基本面，“加拿大今天的情況已經越來越像美國房地產市場出現拐點之前的情況了，因此我們對房產投資應該格外謹慎。”

但加拿大貸款與住房公司并不認為情況如此危急，其發言人認為國際貨幣基金組織的調查報告顯示，2008年全球樓市大熱的時候，加拿大和澳大利亞是僅有兩個房價低于理性價位的市場，直到2009年10月，國際貨幣基金組織依舊認為“加拿大房價處于長期的平衡價格”。

愛德華·瓊斯的報告顯示，泡沫市場的三個特征——過高房價、容易取得的貸款以及寬松的監管，加拿大房地產市場目前至少具備前兩個。在2009年，房價平均漲了13％，均價達到每套住宅33.7萬加幣，相當于5年的稅后平均收入。而同時，2007年至2009年的短期貸款達到87億加元，而且利率都在歷年的最低點。

《政府憲報》的評論員杰·布萊恩并不茍同媒體和專家對于“加拿大健康而平穩的房地產市場”表示出的擔心。他認為，將比理性價位高15％的加拿大市場與當年的美國(住宅均價比理性價位至少高出50％)相比多少有些小題大做。過高房價在溫哥華和多倫多確實存在，房價幾乎相當于L0年收入。但在其他地方，情況并非如此，比如卡爾加里，房價不過是重新回到了2005年的水平。

不管市場是否有泡沫，加拿大政府都不打算冒險。銀行的緊縮政策已經出臺，貸款利率增長了3％。雖然市場價格回落幅度很小，但住房需求已經明顯冷了下來。小心無大錯。是通過房地產市場來謀求暴利還是要維持一個長期穩定的經濟?顯然，加拿大政府選擇了后者：穩定壓倒一切。這正是加拿大在上世紀80年代末的房地產泡沫中吃了大虧之后的一貫政策。