用良知為住房民生吶喊

高房價綁架了無數中國人的幸福。誰是高房價的真正推手?誰攫取了高房價的暴利?中國的房價未來兩年的走向如何?從房地產市場看，中國的宏觀經濟走勢如何?公眾為何因為住房問題承受著如此巨大的壓力?這一系列問題的根源在哪里?出路又在哪里?本書對以上問題進行了系統、深入的研究。本文選編自該書，看專業人士時寒冰如何解讀高房價。

《向高價房宣戰》

曹建海著

中信出版社2010.1

定價:29.00元

我所認識的曹建海先生

中國的互聯網上把曹建海、我和牛刀并稱為“地產三劍客”，曹建海先生為核心，發言最為尖銳，最有鋒芒，知識也更系統、更有深度。建海兄不畏權貴，直抒胸臆，立場與觀點永遠都極其鮮明。尤其是在2006年，我與潘石屹、任志強等開發商論戰的過程中，他挺身而出，出手相助，這種俠義之舉令我至今難忘。

在中央電視臺證券頻道《投資者故事》節目和《愿作人民的經濟學家》專訪中，主持人幾次提到人們把曹建海先生看作經濟學界的“當代魯迅”，這本身就是對曹建海先生的高度肯定。無論是面對高官，還是面對有著復雜背景的開發商等既得利益者，他都直言不諱地提出最嚴厲的批評，將他建立在民生基礎上的理論體系論述得淋漓盡致。

曹建海先生對中國社科院發布的《房地產藍皮書》評價道:2004年以來，每冊藍皮書對市場的分析和預測都是錯誤的，“他們是房地產開發商為主體的房地產業的積極擁護者”。他甚至親赴現場與資歷更深、級別更高的牛鳳瑞研究員、鄒東濤教授激烈辯論，上演了一場舉國關注的大論戰，而曹建海先生認為，需求方才是市場真正的決定因素，他的觀點獲得了廣大網友一邊倒的支持和好評。

高房價根源、危害及解決之道

高房價問題，近年來已經成為一個舉國關注的焦點問題。當許多人爭論房價“到底該不該漲”、“漲多少”這類與自身利益息息相關的問題時，曹建海先生卻突破利益的羈絆，用系統的研究，為公眾打開了一扇直擊根源和癥結的窗。

曹建海先生認為:“高房價下的房地產業不僅不能成為拉動國民經濟增長最主要的動力，而且必將成為中國經濟復興的最大障礙。”其依據是:首先，高房價損害了居民消費福利。在高房價下，出現了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一批城市年輕人的創業熱情;在高房價下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義，他們不得不拿出其中的一大部分應付房價或租金的上漲。

許多專家、研究者、房地產開發商，常常根據我國居民收入增長的速度來論證高房價的合理性，但他們有意無意地忽略了:民眾收入的提高并不意味著購買力的同步提高。因為，社會保障的不健全蠶食了民眾相當一部分購買力，更何況，民眾收入的增長速度要遠遠滯后于房價的漲速。

那么，這些年來，民眾為高房價、開發商和地方政府的暴利(前者賣房、后者賣地)付出了多大代價呢?1998年至2009年，最保守的估計也超過10萬億元!相當于2.5個“4萬億救市計劃”。倘若這些資金不被既得利益集團掠奪，中國的內需何以長期萎靡不振?

曹建海先生從中國產業競爭力的角度，進一步論證了其觀點。他認為:“高額的房價使產業資本投資其他產業的收益率下降、風險加大，迫使產業資本投向利潤高、技術門檻低的房地產業，或者直接將資本投入樓市，而這將會造成更大的泡沫。高房價推動的高工資勢必推動商品價格的虛高，將使中國制造業步香港地區的后塵，失去國際競爭力。即使世界經濟復蘇，中國產品的出口也將失去擴張的機會?！?/p>

那么，是什么因素在推高中國的房價?

答案是:過于倚重房地產，商品房一枝獨秀，形成了牢不可破的壟斷。

在發達國家，開發商供應的住房在整個住房供應體系中所占的比例，一般都在25%左右，而保障性住房或者帶有保障性特征的住房，則占比非常高。比如，美國帶有保障性質的住房，占了整個住房供應體系的80%。而在新加坡的整個住房供應體系中，保障性與帶有保障性的房屋占比高達97%。新加坡政府規定:占住戶總數3%的富人由開發商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業稅;而對占住戶總數80%的中低收入者，提供由政府控制戶型和房價的房屋;同時，對占住戶總數8.5%的困難戶，供應由政府補貼的60-70平方米的房屋，對占住戶總數8.5%的特困戶，出租42平方米左右的房屋，每月僅收十幾新元房租。新加坡設計的這種住房體系，既很好地解決了國民的住房問題，也能有效避免房價的失控——其實，在這種大背景下，商品房的漲跌已經無關大局。

而在當今中國，由于經濟適用房被架空，廉租房許多地方政府沒有動力建，城鎮居民自建房被禁止，導致整個城鎮住房供應體系的90%以上被商品房所占領——商品房占比之高，全世界找不出第二個。商品房一手遮天，正是中國房地產市場的壟斷地位牢不可破，房價持續上漲，民眾為住房問題深切憂慮的根源。

一些與既得利益集團為伍的學者認為，中國房地產業與近60個行業息息相關，倘若房價下跌，將影響中國經濟的復蘇，因此，他們喊出了諸如“買房就是愛國”這樣的口號。問題在于，中國房地產業對其他行業的拉動作用，在房價下跌至接近民眾購買力的階段，不是體現得更明顯嗎?恰恰是高房價導致的購買力的下降，嚴重抑制了房地產的積極作用，使得房地產業成為民族經濟發展的障礙。

曹建海先生對那些荒謬觀點的駁斥非常有力。他認為:“我國各種自建房、集資建房、單位建房的欲望很高，也完全有能力建房;中低收入群體對于獲得政府保障房的期望很大;農村集體宅基地建設小產權房銷售的愿望也很大;地震災區災后重建家園的愿望很大。但是由于體制的限制，除災后重建外，上述有效住房需求則牢牢地被我國的土地管理和建設開發管理體制禁錮了;保障房建設政策的執行則被限定于‘不會沖擊商品房市場’的原則下，將保障房建于偏遠地帶，并且定價水平越來越接近于商品房?？梢?，與其不惜毀壞未來銀行體系拯救房地產商，不如通過體制調整疏導居民住房消費的需求，同時為銀行體系建立房地產信貸危機的‘防火墻’，于國于民更為有利?！?/p>

曹建海先生一針見血地揭穿了所謂房地產拉動中國經濟發展的神話。他指出:“從房屋形態的最終層面看，剔除土地位置引起的價格差異，商品房和經濟適用房在使用價值上并無任何不同，差的是后者不能為地方政府和房地產開發商提供不勞而獲的暴利。由此看來，以商品房投資為絕對主體的房地產開發業所創造的GDP，本質上是通過排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態而獲得的不當得利，不僅對城鄉居民消費，而且對農工商等經濟實體發展，都形成了嚴重的透支。”

結論是，政府應大力發展保障性住房、非盈利性或微利性住房，同時為開放居民自建房、集體土地房屋平等流轉等創造條件。這些住房同樣會拉動近60個行業的發展。并且，民眾購房的支出大大減少，有利于民眾財富的積累，當然也有利于支持他們在其他領域的消費。

房地產定位的調整，不僅有利于民生問題的解決，而且，困擾中國經濟多年的內需不振問題也將迎刃而解。

投機盛行的中國房地產業

曹建海先生對于中國房地產市場的研究，充分展現出一位專業研究者嚴謹的精神。

如果說商品房一枝獨秀是推動中國房價畸形上漲根源，那么，又是什么力量在推波助瀾?答案是:投機。

早在2006年，曹建海先生在接受《工人日報》采訪時就指出:“中國的房地產開發商是中國最大的倒賣商、皮包商和中間商，房地產開發經營則是一種沒有任何社會價值的企業模式，應該取消。他們倒賣的是土地、資金、房屋建設活動、成品房屋等。”事實正是如此。我國的絕大部分開發商自己并不建房，也不會建房。在我國房地產產業鏈條上，規劃由政府有關部門做，設計由設計單位負責，住房由建筑企業建造，開發商扮演的只是“中間人”或“皮包商”的角色。在我國，許多被人當作明星吹捧的開發商，不過是投機鉆營之徒，他們中的一些人通過購買高文憑，豢養職業文人，編織歪理邪說，自抬身價，欺騙民眾。

開發商作為一個龐大的投機群體，其投機性不僅體現在其功能上，更體現在其自有資金嚴重不足方面。從資金來源上來看，許多開發商的自有資金寥寥無幾，主要通過讓建筑企業墊資(向建筑企業轉嫁風險和成本)、預售房(向購房者轉嫁風險和成本)、直接貸款或假按揭(向銀行轉嫁風險和成本)等方式，來維持經營。

曹建海先生通過研究發現，在國外房地產業中并不存在這么多基本上不做任何物質勞動和增值服務的房地產開發商，美國最大的四家房地產開發商都是建筑企業。他說:“這些大型建筑開發企業基于核心能力的要求，也可以把現場營造業務外包，保留建筑設計、建筑標準、質量控制、房屋銷售、不動產金融等核心業務。由于美國的土地是私有制，建筑開發商不可能從購置的土地中發掘出什么價值，所以美國最大的房地產建筑開發企業每年獲得的利潤，拿到中國只能算是微薄的水平。而中國房地產開發公司的組建方案是有問題的，我們從中既看不到建筑，更看不到房地產金融。開發公司只賣房子，成為了一個不折不扣的貿易公司。”

既然整個房地產領域的源頭就是由投機群體組成的，那么，投機性購房在房價上漲中的推波助瀾作用也就不難理解了。

在中國，投機性購房占據著相當大的比例?！渡钲谒{皮書:中國深圳發展報告(2007)》顯示，深圳的投機性購房占到了58.42%。也正因為這一點，每當房貸政策收緊，中國的房價就會下跌，而房貸政策放寬，中國的房價就會上漲，原因是，前者導致了投機性購房行為受到抑制，而后者則受到鼓勵。

2009年上半年房價的飛漲，充分證明了這一點。誠如曹建海先生所言:“由此在各地出現了一些炒家一次購買幾十套房子甚至上百套住房的現象，而且都能夠獲得銀行的優惠支持，從而在很大程度上推動了房價上漲。這就是目前我國房地產市場的實際狀況。由于二手房市場銷售高度潤滑，一手房信貸投放與二手房高度潤滑相匹配，就成為當前房地產市場再次火暴的主要助推力量。相比于2007年，這一輪房價上漲來勢更猛。如果說2007年可以稱作房價兇猛，這一次簡直就是瘋狂了。瘋狂的根本原因，就是大規模的信貸投放。”

中國房價趨勢和房地產的未來

既然投機性是中國房地產的主流，那么，投機行為也必然會影響到未來的房價走勢。

曹建海先生指出:“我認為研究房地產問題，應主要研究的是房地產市場的供求關系及其價格，包括作為供給的房屋存量和增量(新竣工房屋和期房)，也包括作為需求的居民家庭支付水平和信貸條件，當然對價格的研究也非常重要。從房地產開發業的角度看，投資和投機性購房也屬于需求層面，但從社會角度分析，這些需求實際上仍然停留在供給層面。例如投機性購房，考慮到其目的在于加價轉售，實際上屬于房屋的分銷環節;而房地產投資的實現手段主要是出租，更接近于房屋的零售環節?！?/p>

顯然，投機性購房行為，與自住性購房行為有著本質的區別，前者購買的房屋，在伺機涌向市場，一旦人們對未來房價上漲的預期發生改變，這些囤積在投機客手中的房屋，就會與新建房屋一起投向市場，在瞬間加大市場供給。而就全世界范圍內來看，這種過程往往與房地產泡沫的破滅過程相一致。

問題是，房價泡沫一旦破滅，中國能夠承受由此帶來的后果嗎?

對此，曹建海先生亦有深入研究。他指出:從全世界來看，很少有地區，泡沫破裂了還能夠再起來，唯一的例外，可能就是中國的香港地區。香港這個地方，政府不征稅，主要通過土地拍賣給開發商來獲取財政收入，對房地產投機的放任，使香港地區擁有了全球最貴的房地產，大部分家庭傾其一生，甚至都買不起一套房屋，只好依靠申請政府的“廉租房”解決居住問題。

2008年全球金融危機，香港的房價曾經回落40%，但是2009年又上漲了30%，還是遠沒達到2008年回落前的水平。香港的房地產泡沫之所以屢爆不破，主要是因為政府的供地模式。我們內地的房價泡沫在2008年初破裂后，在各項政策刺激下彌補了巨大泡沫上漏洞，還開始繼續吹大。形容這種房價暴漲最貼切的一個詞，應該是“詐尸”。為什么呢，就因為本來應該是死的，卻又復活了;但是，因為是死的，早晚還是要露出原形的，因為只是一具“尸體”。我堅信，這個“尸體”很快還是會倒下的。

曹建海先生的觀點，在受到開發商等既得利益集團抨擊乃至詆毀的同時，也受到一些專家的呼應。2009年初，經濟學家、中國人民大學黃衛平教授說:“在這個世界上凡是靠房地產拉動的國家，結果沒有不是崩盤的，世界老大美國靠房地產拉動經濟結局是崩盤;世界的老二日本靠房地產拉動經濟結局是崩盤;世界經濟中間早已把中國的房地產列為崩盤之列——凡是這個地球上靠房地產拉動經濟的國家結局都是崩盤，尤其當房地產和金融緊密結合成為一種金融衍生工具時，不崩盤那簡直就不是經濟?！?/p>

盡管天量信貸資金的注入，暫時維持了房價的堅挺，但是，很難持續。曹建海先生指出:信貸政策畢竟不能決定一切，因為它畢竟只是一個短期宏觀經濟政策。房價是否應由信貸政策決定呢?從短期上看是，從長期上看則不是!從長期看，房價水平及其走勢，是由大多數城鎮居民的購買能力和承受能力決定的。就是說，房價是否為大多數消費者所能承受，是決定房價走勢的根本因素。如果普通居民不能承受，那么對于每月還需付月供的投機客來說就必然難以高價轉手賣掉。即使他們有機會轉賣給其他投機客，但下游的投機者則可能成為最后的“埋單者”?？梢?，如果大多數消費者都無力承接現有的房價水平，那這種房價上漲的局面早晚會出現反轉。

而且，支撐中國房價的人口紅利正在消失——在渾然不覺中，中國的人口結構正在發生變化，并將在2019年出現根本性轉折。我們可以透過每年的《全國教育事業發展統計公報》看出其中的變化，感知到未來住房消費人群的轉折:

2008年與1996年相比，全國小學數量從64.6萬所減少到30.09萬所，減少了34.51萬所，減少一半還多——減少了53.4%!招生人數，從2524.66萬人，下降到1695.72萬人，減少了828.94萬人;在校生從1996年的13615萬人，下降到2008年的10331.51萬人，減少3283.49萬人。

我國的人口結構正在發生在巨大變化。它對房價的影響將是深遠的。我國實行“一胎”政策后出生的孩子，正在替代計劃生育前出生的人口成為住房的剛性需求者。人口結構的這種變化無疑將直接影響到人們對未來房價的預期，而這種預期又將直接對人的消費、投資行為構成影響，并傳導到現實的房價當中去。

而且，我國正在逐漸步入老年社會，由于社會保障體系不健全，1980年后出生的獨生子女一旦成家，將面臨著上養四位老人、下養孩子的雙重負擔。這種負擔也將對未來的住房購買力構成直接制約。同時，獨生子女結婚后，在未來某一時刻也將繼承雙方父母現有的房產，一套自住，其余的一套或多套住房則推向市場。這也將影響未來的房價走勢。當然，80后獨生子女的住房消費觀念也值得關注。如果他們對住房品質提出更高要求，對住房更新換代(這僅限于有購買力的獨生子女一代)，會對高品質住房價格構成支持，其原有住房則推向市場，從而，加劇住房價格的分化，即中低價房比高品質住房的價格更脆弱。

因此，曹建海先生得出的未來房價將大幅下跌的結論，并非憑空而來，而是有著系統的理論和完善的數據作為支持的。

《向高房價宣戰》絕非是一本普通的房地產研究著作，它是一盞讓民眾醒悟的明燈。當人們飽受高房價之苦，而看不到癥結、看不到解決方案時，這本書將解決他們的一系列迷茫。當人們從房地產騙局和掠奪鏈條中醒悟過來，就可能成為推動住房民生問題的中堅力量。