張民耕:抱團取暖 突圍資金困境

盛世神州房地產投資基金的成立，開啟了北京房地產私募基金的先河。盛世神州的主要股東幾乎全是房地產大佬，它的成立在一定程度上推進了大陸房地產從「香港模式」向「美國模式」轉變。正如張民耕董事長所說，「多一些房地產金融思維，少一些房地產開發思維」是這家頗受關注的基金公司最大的心得。

「當初下海選擇跑道時，我們選擇了房地產。如今十幾年過去了回頭看，發現跑道選對了，我們選擇了前面有人計碼錶，沖線有人計成績的地方，而不是前方一無所有。這一次成立私募股權基金，我相信我們又一次選對了跑道。隨著城鎮化的推進，房地產必然會有持續規范的發展，」在北京復星國際中心19層的辦公室裡，盛世神州房地產投資基金管理有限公司董事長張民耕對記者說。他背后的櫥窗裡放置著航天器的模型，上面有楊利偉的親筆簽名，張民耕說，「盛世神州」的名字也借鑒了「神舟」的諧音，希望公司能夠一飛沖天。

2010年3月8日，盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司(以下簡稱「盛世神州」)正式成立，成為北京第一家以房地產項目股權投資為主、債權投資為輔的房地產私募投資基金，開啟了北京房企探索私募化融資的道路。盛世神州有優秀的房地產血統，其五位主要發起人北京銀信投資有限公司董事長張民耕、復地集團董事長范偉、陽光壹佰集團董事長易小迪、富匯投資管理有限公司董事長曾軍以及喜神資產管理有限公司董事長曾勇，幾乎均為房地產界大佬。而「空降」至盛世神州投資顧問委員會的，更不乏華遠集團總裁任志強、SOHO(中國)聯合創始人潘石屹等行業領袖。面對銀行信貸收緊，房地產商顯然為借機占位做好了準備。

開發模式轉變和房地產投資基金的先行者

與以往私募基金的最大不同在於，盛世神州基金主要牽頭人都來自房地產開發商，也成為大陸第一個公開以「房地產」字樣命名并限定投資房地產行業的投資基金。盛世神州基金到底如何自我定位?「說到底，我們是以投資為先導的房地產資源整合商，」張民耕說。「這種資源整合，從表面上看，似乎只是為房地產商解決其最為迫切的資金問題。但是實際上卻是全方位的整合。比如可以把我們在程序控制、品牌運營、銷售策劃等方面的經驗向專案進行輸出。」

盛世神州的橫空出世其實經過了很長的醞釀期。

早在2005年，全國工商聯房地產商會會長聶梅生就提出，大陸的房地產企業形態已經發生變化——正在由全能型的開放商轉變為或投資、或開發、或行銷運營的模式，也就是從香港模式走向分工明確的美國模式。這種提法讓張民耕萌生了一個想法——要做大陸房地產開發模式轉變和房地產投資基金的先行者。而2007年6月1日生效的《合伙企業法》為組織有限合伙制的房地產投資基金奠定了法律基礎。雖然有了法律支持，但是私募股權如何操作、模式如何依然困繞著張民耕的腳步。直到2008年，張民耕參加了北京大學金融系何小峰教授舉辦的私募股權基金高級研修班，從理論和思路上了解了私募股權投資基金的操作思路。「我簡直豁然開朗，而且在這個班裡也正好有人和我志同道合，我們就在一起拍板決定從『夢想派』變成『行動派』，開始為成立盛世神州投資基金而努力。」

張民耕認為，目前大陸房地產市場已經做好準備接受地產融資的多元化趨勢。「大陸房地產在兩方面存在問題:一是開發模式中，房地產商資本金的增長永遠趕不上生產資料價格的增長」。如今地王頻出，土地價格一飛沖天，僅靠房地產企業進行資金自我積累簡直難以望其項背。「2002年、2003年，北京房地產最鼎盛的時候有4000多家房地產公司，但是現在有專案可開發的不滿500家。中小開發商都被擠出到二叁線城市。房地產商自我資本的積累和土地價格增長的差距越來越大，所以開發、投資的分開十分有必要。」

「大陸房地產的另外一個問題就是融資模式的單一，地產商主要就是向銀行和信託機構借款。這樣帶來的結果就是負債率高——房地產商和銀行互相綁架，一旦開始調控或者經濟形勢有波動，這種關係特別脆弱。房地產私募的成立使得用民間的資本充實房地產企業變為可能，而且至少會產生叁個好處:第一，讓社會資金也能分享城市化的紅利;第二，避免了個人資本去炒房炒地而產生的風險，避免了個人資本成為擊鼓傳花最后一棒的可能;第叁，基金模式使整個社會增加了供給，促進行業存量增長，使民間資金成為房地產業的穩定器。」

房地產+基金模式 分攤城市化大餅

其實張民耕創立盛世神州房地產投資基金的目的，用一句話就能概括，「以天下之材，蓋天下之房，住天下之人，增加供給，穩定市場。」

據張民耕介紹，盛世神州房地產投資基金管理公司作為基金唯一的普通合伙人(GP，General Partner)，出資額達到了一期總融資規模的5%，加上發起人股東的共同出資，發起人和管理人的出資達到了基金首期融資規模的15%。這一比例在私募基金中并不多見——私募的慣例是普通合伙人只需出資投資額1%。

「我們希望表達基金管理人和投資人利益的一致性的決心，讓投資人放心，我們同甘共苦、同舟共濟，」張民耕告訴記者。

盛世神州房地產投資基金的一期融資規模為5億元人民幣，投資重點將放在長叁角、環渤海區域。「盛世神州是以專案的股權投資為主，債券投資為輔。投資退出方面，主要有溢價回購、分紅退出和二級市場退出等方式。」張民耕介紹說。

不難看出，盛世神州的五位初始合伙人都有極其專業和成功的房地產開發經驗，拿張民耕的話來說，就是「對房地產項目的市場潛在價值具有專業判斷能力，對開發經營全程具有專業管理控制能力，這是盛世神州基金及管理公司的基本優勢。」

不過房地產血統純粹的另一面可能是基金系血統不足的質疑。對於基金運營經驗的欠缺，張民耕顯得很坦然，「我們當然要少一些房地產開發思維，多一些房地產金融思維。」

顯然他已經做好了功課——借助外腦來擴充基金管理團隊的「基金系血統」。而這些外腦中的制勝武器當屬公司總裁王戈宏。

張民耕在介紹其王戈宏時難掩興奮。「他本身就是做基金出身，2006 年他在美國發起創辦JW Stone商業不動產投資信託基金(REITs)并擔任創始合伙人及總裁，全程主導基金的資金募集，團隊整合，政府法律金融等資源的建立，專案的發掘評估和投資的決策管理等。除此之外，他在萬科呆過八年，有豐富的房地產經驗，熟悉房地產界尤其是大陸的房地產界，了解房地產經營模式。」

在銀行信貸收緊的情況下，房地產私募的成立更像是在「關閉一扇門的同時打開的一扇窗」。「只要房地產業有發展，我們應該吸引更多人來分城市化的大餅，而不應該是幾個房地產商獨享。這是我們的愿望。」張民耕由衷地說。