一起抗辯權(quán)糾紛案引發(fā)的啟示

基本案情

2000年7月，張某向昆明某工貿(mào)物業(yè)發(fā)展公司(以下簡稱“工貿(mào)公司”)購買了位于文貿(mào)大廈七層的房屋，并與工貿(mào)公司簽訂《商品房購銷合同》。2000年8月1日，A商業(yè)銀行昆明科技支行(以下簡稱“A銀行”)與張某、昆明市某濱海公司(以下簡稱“濱海公司”)簽訂了《房屋按揭借款合同》，并約定:張某向A銀行借款人民幣25萬元用于購買位于昆明市東風(fēng)西路文貿(mào)大廈七層的房屋，借款期限為20年，自2000年8月4日至2020年8月3日，貸款月利率為4.65‰，張某按月歸還貸款本金1042元，利息逐月結(jié)算還清。貸款采用抵押加階段性保證方式進(jìn)行擔(dān)保，即A銀行以張某所購房屋作為抵押，在張某取得房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由濱海公司提供階段性連帶保證責(zé)任。濱海公司的保證期間從借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有權(quán)證，辦妥房產(chǎn)保險(xiǎn)和抵押登記，并將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》及其他有關(guān)資料交A銀行代為保管時(shí)止。若張某累計(jì)三個(gè)月未能償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用，A銀行則有權(quán)提前收回已發(fā)放的貸款本息，并依法處置抵押物或要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

合同簽訂后，張某從2003年6月21日起就未履行還款義務(wù)，欠A銀行借款本金達(dá)21萬元。2004年2月25日，A銀行向張某發(fā)出了貸款催收通知書，但張某收到通知書后仍未履行付款義務(wù)。鑒于此，A銀行將張某、濱海公司訴至法院，要求張某償還相應(yīng)貸款本金及利息，并要求實(shí)現(xiàn)張某房屋的抵押權(quán)，以及要求濱海公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

爭議的法律焦點(diǎn)問題

本案屬于房屋按揭貸款過程中比較典型的案例，其主要集中于以下焦點(diǎn)法律問題:

A銀行是否負(fù)有注銷在建工程抵押登記的義務(wù)

在本案中，A銀行與濱海公司簽訂的《借款合同》以在建工程文貿(mào)大廈三層至二十三層設(shè)定抵押進(jìn)行擔(dān)保，并且辦理了在建工程抵押登記。張某向工貿(mào)公司購買了位于文貿(mào)大廈七層的房屋并與工貿(mào)公司簽訂了《商品房購銷合同》。隨后，張某又與A銀行、濱海公司簽訂了《房屋按揭借款合同》。這涉及三層法律關(guān)系:第一層為A銀行與濱海公司之間的貸款債權(quán)債務(wù)關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系;第二層為張某與工貿(mào)公司、濱海公司之間的房屋買賣合同關(guān)系;第三層為張某與A銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系。

三層法律關(guān)系中債權(quán)的抵押擔(dān)保物系同一物，實(shí)際上屬于設(shè)定抵押權(quán)的擔(dān)保物(房屋)在進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，也即從原權(quán)利人濱海公司手中轉(zhuǎn)移到張某手中。按照《擔(dān)保法》第四十九條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十七條以及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人濱海公司轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人A銀行或者未告知受讓人張某的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人A銀行仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人張某，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人張某清償債務(wù)后可以向抵押人濱海公司追償。抵押人濱海公司轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人A銀行提前清償所擔(dān)保的貸款債權(quán)或者向與抵押權(quán)人A銀行約定的第三人提存。由于上述法律規(guī)定是針對已辦理抵押登記的抵押物移轉(zhuǎn)時(shí)不影響抵押權(quán)人的抵押權(quán)，以及抵押物受讓人代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)時(shí)可以使得抵押權(quán)消滅等情形，而并未明確當(dāng)債務(wù)人濱海公司和抵押權(quán)人A銀行訂立的抵押合同終止時(shí)如何注銷抵押登記這一問題。因此，從上述規(guī)定并不能明確得出抵押權(quán)人A銀行是否應(yīng)當(dāng)負(fù)有注銷在建工程抵押登記的義務(wù)。但是對于《借款合同》，我們可以依據(jù)《合同法》第九十二條得出，A銀行和濱海公司在合同終止后負(fù)有后合同義務(wù)，應(yīng)辦理在建工程抵押登記注銷手續(xù)。就本案而言，由于合同終止導(dǎo)致A銀行不再享有在建工程抵押權(quán)，那么A銀行的后合同義務(wù)就包括注銷在建工程抵押登記的義務(wù)。

注銷在建工程抵押登記的義務(wù)與張某負(fù)有的按時(shí)歸還借款本息的義務(wù)是否構(gòu)成履行抗辯關(guān)系

按照《合同法》第六十八條和第六十九條的規(guī)定，不安抗辯權(quán)是指雙務(wù)合同中先給付義務(wù)人在有確切證據(jù)證明后給付義務(wù)人的經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化，或者轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金以逃避債務(wù)，或者喪失商業(yè)信譽(yù)，以及有喪失或可能喪失履行債務(wù)能力等情形時(shí)，可中止自己的履行;后給付義務(wù)人接收到中止履行的通知后，在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力或者未能提供適當(dāng)擔(dān)保的，先給付義務(wù)人可以解除合同。本案中被告張某依據(jù)《合同法》和《房屋按揭借款合同》主張不安抗辯權(quán)。同時(shí)，基于A銀行負(fù)有注銷在建工程抵押登記的義務(wù)這一判斷，一審法院認(rèn)為正是由于A銀行沒有履行該義務(wù)而導(dǎo)致張某購買的文貿(mào)大廈七層房屋的所有權(quán)證無法辦理，因此二者具有履行抗辯關(guān)系，張某可以主張不安抗辯權(quán)。

不安抗辯權(quán)的成立應(yīng)具備以下條件:一為雙方當(dāng)事人因同一雙務(wù)合同而互負(fù)債務(wù)，二為后給付義務(wù)人的履行能力明顯降低。而本案中，A銀行并不存在履行能力明顯降低的情形，而僅僅是沒有和濱海公司履行注銷在建工程抵押登記這一后合同義務(wù)，該義務(wù)屬于A銀行與濱海公司訂立的《借款合同》中的內(nèi)容，而并不屬于A銀行與張某訂立的《房屋按揭借款合同》之間的內(nèi)容。雖然因?yàn)锳銀行沒有履行注銷在建工程抵押登記的義務(wù)對張某辦理房屋抵押登記造成了一定影響，但這和張某負(fù)擔(dān)的按期還款付息義務(wù)并不屬于同一雙務(wù)合同的互負(fù)債務(wù)關(guān)系，從而不可能存在履行抗辯關(guān)系，因此不構(gòu)成不安抗辯權(quán)行使的條件。

A銀行是否有權(quán)解除《房屋按揭借款合同》，收回借款本息并實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)

如前所述，A銀行負(fù)有的注銷本案所涉房屋在建工程抵押登記義務(wù)與張某負(fù)有的按期還本付息義務(wù)不屬于同一雙務(wù)合同的互負(fù)債務(wù)，兩者之間不存在履行抗辯關(guān)系。鑒于張某存在自2003年6月21日起即暫停償還所欠借款本息的行為，而該行為顯然違反了《房屋按揭借款合同》的約定，屬于違約行為。我國《合同法》第九十三條第二款規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。對此，A銀行可以依法向法院主張解除《房屋按揭借款合同》并提前收回已發(fā)放的貸款本息。同時(shí)，我國《合同法》第九十七條還規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。依據(jù)本條規(guī)定，A銀行可以要求張某返還剩余本金21萬元及其支付相應(yīng)利息，并賠償損失。

對于張某房屋的抵押權(quán)問題，由于該抵押權(quán)并未辦理抵押登記，依據(jù)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，房屋抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。而本案中張某的房屋沒有辦理抵押登記，可見抵押合同僅成立但并未生效。因此，A銀行請求實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)的主張不能得到法律支持。

對銀行的啟示

為了有效防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行有以下幾個(gè)方面的問題值得注意:

第一，抗辯權(quán)是債權(quán)人行使債權(quán)時(shí)，債務(wù)人根據(jù)法定事由對抗債權(quán)人行使請求權(quán)的權(quán)利。抗辯權(quán)以法律規(guī)定的抗辯事由為依據(jù)，以對方當(dāng)事人請求權(quán)的存在和有效為前提，這一權(quán)利的行使可以造成對方請求權(quán)的消滅或者使其效力延期發(fā)生。因此，商業(yè)銀行在給客戶發(fā)放與房地產(chǎn)相關(guān)貸款時(shí)，應(yīng)注意《合同法》關(guān)于抗辯權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定，既要利用抵押等擔(dān)保手段來保障自身的債權(quán)，又要利用抗辯權(quán)來維護(hù)自身的合法權(quán)益，同時(shí)還要有效防止對方當(dāng)事人利用抗辯權(quán)來對抗自身的權(quán)利。

第二，不安抗辯權(quán)是雙務(wù)合同先給付義務(wù)人用來對抗后給付義務(wù)人的一項(xiàng)重要權(quán)利。按照《合同法》第六十八條和第六十九條的規(guī)定，當(dāng)雙務(wù)合同中先給付義務(wù)人在有確切證據(jù)證明后給付義務(wù)人的經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化，或者轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金以逃避債務(wù)，或者喪失商業(yè)信譽(yù)，以及有喪失或可能喪失履行債務(wù)能力等情形時(shí)，后給付義務(wù)人接收到中止履行的通知后，在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力或者未能提供適當(dāng)擔(dān)保的，先給付義務(wù)人可以解除合同。對此，商業(yè)銀行應(yīng)注意不安抗辯權(quán)成立的條件。只有在滿足條件后，商業(yè)銀行才能夠行使不安抗辯權(quán)。同時(shí)，在負(fù)有給付義務(wù)的對方當(dāng)事人行使不安抗辯權(quán)時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)注意對方是否符合上述不安抗辯權(quán)行使的條件。

第三，商業(yè)銀行應(yīng)注意不安抗辯權(quán)行使的內(nèi)在邏輯關(guān)系。就本案而言，既涉及A銀行對濱海公司提供貸款并以文貿(mào)大廈在建工程作為抵押擔(dān)保，又涉及A銀行對張某發(fā)放房屋按揭貸款并以房屋進(jìn)行抵押擔(dān)保和濱海公司連帶責(zé)任保證擔(dān)保。但是二者屬于《借款合同》和《房屋按揭借款合同》兩個(gè)不同的法律合同范疇，雖然由于作為抵押物的房屋，在抵押人濱海公司和買受人張某之間進(jìn)行移轉(zhuǎn)，從而導(dǎo)致在建工程抵押登記和房屋權(quán)屬登記存在一定的聯(lián)系，但這并不能證明基于A銀行與濱海公司簽訂的《借款合同》而產(chǎn)生的A銀行注銷文貿(mào)大廈在建工程抵押登記義務(wù)與張某基于《房屋按揭借款合同》而主張的不安抗辯權(quán)存在內(nèi)在邏輯關(guān)系。因此，在訴訟過程中，A銀行完全可以不存在邏輯關(guān)系來對張某進(jìn)行抗辯。

第四，商業(yè)銀行應(yīng)注意做好貸款債權(quán)的保障措施。雖然本案最后判決A銀行一定程度上勝訴，但是由于張某的房屋并未辦理抵押登記，二審法院最終認(rèn)定A銀行和張某之間的抵押合同不生效，因此A銀行主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的要求落空。需要注意的是，在房地產(chǎn)貸款中，由于擔(dān)保物具有同一性，商業(yè)銀行應(yīng)在《借款合同》和《房屋按揭借款合同》中盡可能詳盡清晰地約定抵押登記的辦理和注銷等相關(guān)內(nèi)容。在合同終止后，依法履行好后合同義務(wù)。同時(shí)，商業(yè)銀行在實(shí)現(xiàn)了以在建工程抵押擔(dān)保的債權(quán)后，應(yīng)及時(shí)督促債務(wù)人或抵押人注銷抵押登記，并要求房屋按揭貸款當(dāng)事人及時(shí)辦理房屋抵押登記，并做好二者的銜接工作，以此來保障其貸款債權(quán)的安全。

(作者單位:中國工商銀行法律事務(wù)部)