住房金融體系的國際經驗

國際上較為典型的住房金融體系可分為三類(1)市場主導的住房金融體系，典型國家是美國和英國。(2)金融中介機構主導的住房金融體系，典型國家是德國、法國和日本。(3)政府主導的住房金融體系，典型國家是新加坡。下面對美國、德國和新加坡住房金融體系的特點進行介紹。

美國住房金融機構體系的特點

機構結構呈現(xiàn)多元化特征

在美國的住房金融機構體系中，既有商業(yè)性的住房金融機構，也有互助合作性的住房金融機構，還有政策性住房金融機構。圖1是美國主要的住房金融機構的數(shù)量、占比及其變化情況。從中看出，美國的住房金融體系具有明顯的多元化特點。典型的機構包括作為商業(yè)性金融機構的商業(yè)銀行和人身保險公司，作為合作性金融機構的儲蓄和貸款協(xié)會以及作為政策性金融機構的聯(lián)邦和相關機構。其中政策性住房金融機構的占比呈明顯的上升趨勢，1996年這一比例已近50%。典型的政策性金融機構及所謂的“兩房”，其一是聯(lián)邦住宅抵押貸款公司即房地美。其二是聯(lián)邦國家抵押貸款協(xié)會即房利美。這兩家公司的主要任務是收購住房抵押貸款并將其證券化。此外還有一家政策性住房金融機構即聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)，該系統(tǒng)成立于1932年，由12家分部組成，主要任務是向各類住房金融機構提供流動性貸款，以改善這些貸款機構的流動性。這3家住房金融機構均屬私人性質，但受政府支持并執(zhí)行政府的住房政策。

政策性住房金融機構對美國房地產的穩(wěn)定發(fā)展居功至偉

美國有非常體系化的政策性住房金融機構，除了上述三家私人性質的住房金融機構外，還有三家純政府金融機構。一是聯(lián)邦住宅局，該機構成立于1934年，主要任務是為中低收入家庭的商業(yè)性住房抵押貸款提供低價保險。二是退伍軍人局，成立于1944年，目的是為退伍軍人的商業(yè)性住房抵押貸款提供免費保證。三是政府全國抵押貸款協(xié)會，成立于1968年，主要任務之一是對由退伍軍人局和聯(lián)邦住宅局保險或保證的住房抵押貸款的證券化債券提供及時償付保證。

美國政策性住房金融機構的作用主要有二:

一是支持中低收入家庭實現(xiàn)住房夢想。早在20世紀30年代，大蕭條促使美國政府意識到，美國經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展離不開龐大的中低收入家庭的積極參與和分享。表現(xiàn)在住房方面的標志性的事件就是此時的羅斯福政府提出了“居者有其屋”的政策目標，這一政策目標可以說是奠定了美國住房發(fā)展史的基調，此后的歷屆政府均依次仿效羅斯福的政策，致力于為中低收入家庭提供舒適住房。在金融層面的主要落實措施即逐步建立了體系化的政策性住房金融支持機構，一方面對窮人的住房抵押貸款實施低價甚至免費保險或保證，鼓勵中低收入家庭向金融機構貸款買房。另一方面通過發(fā)行低利率公債收購各商業(yè)性抵押貸款機構的住房貸款，為商業(yè)性住房金融機構補充流動性。

二是通過直接或間接參與住房抵押貸款證券化促進住房金融市場改善流動性和優(yōu)化風險管理。兩個至今仍赫赫有名的機構即房地美和房利美，難怪在本輪次貸危機中，美國政府力挺這兩個惹了大麻煩的機構。住房抵押貸款證券化由于具有對于住房貸款的流動性、收益性和風險性的有效配置功能，逐漸為多個國家所仿效。

住房金融監(jiān)管具有較強的專業(yè)性

最早的監(jiān)管機構是針對聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)及其會員銀行而成立的。該機構自1932年至1939年，被稱為聯(lián)邦住房貸款銀行委員會。該委員會的主要職能是監(jiān)管由12家聯(lián)邦區(qū)域性住房貸款銀行組成的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)。除此之外還有兩項職能，一是為從事住房抵押貸款業(yè)務的會員銀行提供儲備信用;二是監(jiān)管儲蓄和貸款協(xié)會的運營。19世紀80年代末的儲貸機構危機后，聯(lián)邦住房貸款銀行委員會被撤銷，其職能也被分解，其中為住房銀行提供儲備信用并實施監(jiān)管的職能由一家新的政府機構即聯(lián)邦住房金融委員會取代。監(jiān)管儲貸協(xié)會的職能則被劃轉給了財政部新設的儲蓄機構監(jiān)管辦公室。

針對以“兩房”為主體的執(zhí)行政府公共政策的私人住房金融機構而成立的監(jiān)管機構的名稱叫聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)管辦公室，成立于1992年，隸屬于住房和城市發(fā)展部，主要任務是確保兩房的資本充足、運作安全、經營良好。

本輪次貸危機暴露了兩大監(jiān)管機構(聯(lián)邦住房金融委員會、聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)管辦公室)所存在的缺陷，為此，美國政府已將將其合并為一家機構即聯(lián)邦住房金融局，分別監(jiān)管的模式因此轉變?yōu)榻y(tǒng)一監(jiān)管即聯(lián)邦住房金融局同時監(jiān)管聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)和兩房。

新加坡住房金融體系的特點

相比美國住房金融的多元化特點，新加坡的住房金融體系要單一得多，但同樣有效率。新加坡的住房金融體系的突出特點是政策性金融占絕對主導地位。具體特點是:

單一化特點明顯，政策性金融突出

表面看，新加坡的住房金融體系由包括郵政儲蓄銀行、私人商業(yè)銀行和政策性金融機構在內的多種機構組成。實際上，商業(yè)性住房金融占比很小，政策性金融機構對住房建設和消費的支持占絕對主導優(yōu)勢，占比約85%。新加坡的政策性金融體系由兩大核心機構組成，其一是中央公積金局。該機構成立于1955年，負責公積金的歸集、管理和運營工作。其中大約20%的住房公積金用作百姓提取儲備，另外約80%的公積金用于住房開發(fā)和消費。其二是建屋發(fā)展局。該機構成立于1960年，因為該機構的職能不僅僅是為購房人融通資金，還肩負著新加坡組屋的建設、分配和管理的重任，該機構不是嚴格意義上的金融機構。其資金來源主要是中央政府。中央政府的這些資金則是出自中央公積金局，中央公積金局通過購買中央政府債券而將公積金歸集款轉給中央政府，這些資金再以建房貸款、購房貸款和津貼的形式進入建屋發(fā)展局的賬戶，其中的購房貸款以優(yōu)惠組屋抵押貸款的方式發(fā)放給符合條件的購房者。

公積金惠及民生范圍高達85%

建屋發(fā)展局按照購房者的家庭月收入將購房家庭分為四個等級，并據(jù)此確定貸款資格和使用方向。800新元以下的家庭被歸入最低的一個等級，這部分家庭享受廉租房即租賃組屋，一般是一居室、兩居室和三居室的組屋。租金自己出一半，另一半由政府以補貼的形式給予資助，這個等級的家庭約為10%。另外三個等級的家庭的月總收入水平分別是800～5000新元，5000～8000新元和8000新元以上。其中第二和第三等級的家庭不能租房，必須買房，收入為5000～8000新元的家庭還可購買檔次較高的公寓。購房家庭在首付大約20%的購房款后即可向建屋發(fā)展局申請公積金貸款，而收入處于第四個等級的家庭既不能購買建屋發(fā)展局提供的組屋，也不能享受優(yōu)惠的公積金貸款。他們只能從房地產市場直接購買住房并通過商業(yè)渠道獲得貸款。處于前三個收入等級的家庭占比大約為85%，由此受惠于中央公積金制度的家庭約占新加坡家庭總數(shù)的85%。

公積金管理嚴格

新加坡公積金管理的主要法律依據(jù)是《中央公積金法》。該法分八章，對公積金的機構設置和職能，公積金的歸集、提取、使用以及違法等事項做出了明確界定。對政府、中央公積金局、雇主、雇員的行為也予以了明確規(guī)范。如，政府無權直接調用公積金存款，只能通過政府債務形式有償使用并按期歸還;強行收繳公積金，對無故不繳的雇主和雇員，中央公積金局有權強行劃賬，延遲繳納者還要追加滯納金。中央公積金局的員工實行的是類似政府公務員的職級工資制度，禁止工資收入和公積金運營的經濟效益掛鉤以及用公積金的增值收益發(fā)獎金。《中央公積金法》為新加坡公積金制度廉潔而有效運轉奠定了根本基礎，保證了新加坡公共住房政策的實施和目標的實現(xiàn)。

德國住房金融體系的特點

作為發(fā)達的經濟體，德國的住房金融也是由多種機構組成的體系，與美國和新加坡相比，德國的合作金融獨具特色。德國的第一家住房合作金融機構----住房儲蓄銀行成立于1924年。歷經近一個世紀的發(fā)展，這部分機構的市場份額超過20%。德國互助合作金融的特點主要有以下幾個特點。

契約性

購房家庭事先與儲蓄銀行簽訂住房儲蓄合同，并按月向銀行存入相同的金額。當存款額達到儲蓄合同金額的50%后，住房儲蓄銀行就把合同額貸給該家庭，即貸給已有存款2倍的貸款，該家庭每月按固定金額還款。住房儲蓄合同制度實行的初衷是使購房人不但能獲得穩(wěn)定的購房資金來源，而且還能縮短其購房時間。一般情況下，一個按十年計購房的家庭，因簽訂并履行住房儲蓄合同會縮短至5.5年。

專營性

德國的《住房儲蓄銀行法》明確規(guī)定，契約儲蓄是住房儲蓄銀行的專有經營領域，其他全功能商業(yè)銀行不能承辦此類業(yè)務。

封閉性

住房儲蓄銀行的業(yè)務只針對那些事先簽訂住房儲蓄合同、參加了住房儲蓄的個人或家庭，只有這部分人在滿足合同要求的條件下申請買房和建房的低息貸款。住房儲蓄銀行所吸收的存款的唯一用途是為建房、購房進行融資，而不用于其他任何消費目的。住房儲蓄銀行的封閉性還表現(xiàn)在其不受資本市場波動的影響，存貸款利率保持較強的穩(wěn)定性。

政府激勵

住房儲蓄銀行的儲蓄業(yè)務得到政府的大力支持，政府通過以下兩種形式鼓勵德國民眾，特別是低收入家庭參與住房儲蓄。具體的激勵形式大體分為兩類。

其一是針對中低收入家庭的住房儲蓄獎勵。如對于年收入在5萬馬克以下的單身居民，當住房儲蓄合同中的存款達1萬馬克時，政府給予每年100馬克的獎勵。而對于年收入不超過10萬馬克的夫婦，當其共同存款達到2萬馬克時，政府給予每年200馬克的獎金。

其二是針對“雇員資金積累款 ”的儲蓄獎勵。在德國，企業(yè)主除付給雇員工資外，每月還另付雇員用于積累的資金，并存入長期賬戶。對這部分資金，雇員有權要求其雇主直接存到其住房儲蓄賬戶上。如果雇員是年收入在27000馬克以下的單身職工或是年收入不超過54000馬克的雙職工夫婦，政府對這部分儲蓄給予10%的獎勵。

(作者單位:煤炭工業(yè)部合肥設計院)