委托貸款投資保障性住房發放模式的創新

摘要：著眼于當前政府不斷加大對保障性住房建設的投資，本文從委托貸款發放單位的角度對委托貸款發放模式進行了創新，探討了該模式對于保障性住房建設的重大意義。

關鍵詞：委托貸款；保障性住房；創新

根據中國人民銀行《貸款通則》第七條第二款規定：“委托貸款，系指由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由貸款人(即受托人)根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款。貸款人(受托人)只收取手續費，不承擔貸款風險?！?/p>

當前，政府逐漸加大對保障性住房建設的投資，通過多方渠道籌集資金。經過與部分銀行初步探討，本人認為以下四種模式具有基本的可操作性。但在實際工作中，具體項目的條件不同，操作上可能會有微調，需要混合使用多種模式，以達到降低風險的目的。

一、發放模式設想

委托貸款發放單位(以下簡稱為“A”)，具體運作模式如下：

1.委托貸款+商業貸款模式(串聯)

該模式主要針對基本符合銀行商業貸款發放條件的項目。

(1)該模式即經辦銀行在預審批環節中，認為項目除少數條件尚未滿足外，整體情況基本符合其發放商業貸款的要求，條件一旦滿足，即可放貸。A先行發放委托貸款促使這些條件盡快滿足，貸款期限略長于從A委貸資金介入后到項目具備銀行所承諾的商業貸款發放條件的預期時間。在商貸條件滿足后，銀行同意發放貸款，若銀行商貸完全置換A委貸，則A委貸收回；若銀行商貸不能完全置換A委貸，則委貸和商貸同時投放。A通過經辦銀行發放委貸、資金監管、收回本息。在約定企業還款時，委貸與商貸的本金將按照發放金額比例償還。在用款企業出現違約情形時，雙方協商采取處置措施。

(2)串聯模式參與方動機分析

基于A的角度。首先，通過A委貸資金的介入促使企業滿足銀行商貸條件，解決保障性住房項目的開發建設資金缺口。其次，A掌握項目資源，可通過與銀行綁定發放貸款、銀行的資金監管來降低投資風險。最后，可以為改善居民住房環境做貢獻，進而樹立良好的企業形象。

基于銀行的角度。通過該模式可以獲得更多的項目資源，實現貸款資金的投放，提高資金使用率，獲得較高收益。

基于用款企業的角度?？梢暂^低成本解決項目建設過程中的資金短缺問題，獲得更多的資金支持，保證項目建設的順利進行，降低項目成本從而提高保障性住房的利潤率。

2.委托貸款+商業貸款模式(并聯)

本模式主要針對符合銀行商業貸款發放條件的成熟項目。

(1)A發放委托貸款與委貸經辦銀行發放商業貸款相互綁定同步進行，中心通過經辦銀行發放委貸、資金監管、收回本息。在約定企業還款時，委貸與商貸的本金將按照發放金額比例償還。用款企業提供增信措施和抵押物，銀行作為抵押權人。在用款企業出現違約情形時，雙方協商采取處置措施。

(2)并聯模式參與方動機分析

基于A的角度。A掌握符合銀行商貸條件的項目資源，可通過與銀行綁定發放貸款、利用銀行對自身商貸的監管來降低投資風險。

基于銀行的角度。通過該模式可以獲得更多優秀的項目資源，實現貸款資金的投放，提高資金使用率，獲得較高收益。

基于用款企業的角度。可以較低成本解決項目建設過程中的資金短缺問題，獲得更多的資金支持，保證項目建設的順利進行，降低項目成本從而提高保障性住房的利潤率。

3.一般貸款業務+理財產品

本模式主要針對完全具備商業貸款發放條件，且僅通過商業貸款即可以滿足資金需求的項目。

(1)在該模式下，A提供具備商貸條件的項目給經辦銀行，經辦銀行單獨發放商貸給用款企業，之后將該信貸資產打包成理財產品出售給A，A獲得理財產品的投資收益，銀行獲得貸款與理財產品的利差。

(2)理財模式參與方動機分析

基于A的角度。首先，A掌握符合銀行商貸條件的項目資源，即使不通過理財方式，A也可以作為中介向銀行收取咨詢費和中介費等。其次，可通過購買信貸資產打包成的理財產品獲取投資收益。

基于銀行的角度。首先，通過該模式可以獲得更多優秀的項目資源，實現貸款資金的投放，提高資金使用率，獲得較高收益。其次，通過把信貸資產打包成理財產品出售給A獲取穩定收益。

二、委托貸款發放模式創新的意義

1.引入競爭

在政策性住房領域，委貸發放單位具有豐富的項目、開發商和金融機構資源。一方面委貸發放單位可通過引入開發企業的競爭，為政府尋找最優的開發企業主體；另一方面，又可通過引入金融機構的競爭，為開發企業尋找成本和使用條件最優的資金來源，實現政府、企業、金融機構和委貸發放單位多贏的局面。

2.控制風險

在項目開發過程中，委貸發放單位通過自身監管和委托銀行監.管的方式，可有效保障投入資金專款專用，防范開發商資金挪用風險。利用銀行銷售回款的封閉管理，委貸發放單位可降低自身資金的回收風險。同時通過對開發企業深入了解的信息優勢和對項目前期啟動資金的投入，有效降低銀行的資金風險。

3.便于拉動社會資金

在以往的房地產開發項目中，由于企業自有資金達不到最低比例要求，或是其自身實力和信用資質不高，往往很難獲得外部貸款。這也是長期以來制約社會資金參與政策性住房建設的一個重要因素。委貸發放單位可以通過在項目前期注入資金使其滿足銀行貸款的前提條件，以及通過與其他投資者共同投資，利用自身的優質信用為企業提供隱性擔保的方式，吸引更多的社會資金參與政策性住房建設，實現資金的杠桿撬動作用，解決政府財政在住房保障體系建立過程中的資金缺口。