對我國開征物業稅的思考

摘要：時至今日，物業稅的研究已經有了7個年頭。從2003年的提出，到2006年的空轉，再到今年兩會的熱議，讓我們感受到了物業稅對我國稅制體制完善的重要性。同時，也反映出了物業稅開征存在諸多難點。本文通過對物業稅開征現實意義的論述、開征物業稅難點分析以及開征物業稅的政策建議，闡明物業稅應該適時開征。

關鍵詞：物業稅；土地出讓金；開征

近年來，隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業發展勢頭兇猛，人們開始關注房地產稅制的完善。加之，我國的所得稅制和商品稅制在經歷了逐步完善之后，取得了顯著地成效，基本能夠適應經濟發展的要求。而唯獨對財產稅制的設計還不成體系，存在很多的漏洞。作為財產稅制的物業稅理應成為完善財產稅制不可或缺的部分。這就使得物業稅的開征成為熱門話題。2009年伴隨著大量“熱錢”的流入，房地產價格一路高奏凱歌。面對漲幅驚人的房價讓人們的目光再一次的聚焦物業稅。

一、近年來物業稅的情況小結

其實早在2003年10月，黨的十六屆三中全會就提出，要“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。2005年國家“十一?五”規劃中提出“穩步推行物業稅”2006年起，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6個城市和地區對物業稅征收進行了“空轉”試點，后又將安徽，河南，福建、天津四省市納入試點范圍。2007年1月，國稅總局下發的《2007年全國稅收工作要點》中將“研究物業稅方案”列入當年工作范圍。2009年，國務院公布《關于年深化經濟體制改革工作的意見》中就提到要“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”。2010年兩會期間多位委員熱議物業稅，媒體也稱國稅總局向“兩會”提交物業稅實施方案。

二、開征物業稅的現實意義

物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。之所以，近年來對物業稅的呼聲不斷，就是因為物業稅符合我國的國情，有其開征的現實意義。

1.有利于完善我國現行的稅制

首先，從世界各國來看，完善的稅收體系應該包括商品稅、所得稅和財產稅三大體系。當前，我國的商品稅和所得稅在經歷了多年的發展和多次稅制改革后已相對完善。而財產稅的建設遲遲不能打開局面，處于相對滯后的狀態。因此，加快財產稅的建設步伐勢在必行。物業稅是一項重要的財產稅，尤其在當前我國房地產行業發展迅速的背景下，其重要性更加突出。其次，由于目前我國現階段涉及房地產的稅費繁多且負擔較重，而且存在費稅混雜，以費擠稅。本著精簡稅制的原則，應該考慮由物業稅替代紛繁復雜的相關稅費。再次，我國現行的房產稅制體系存在“重流輕存”的弊端。在房地產開發、銷售過程中，涉及的稅費多而重，而在房地產保有階段，稅負低，且免稅范圍大。這就造成一些人因為初始成本太高而買不起房，而另一部分人卻通過擁有多套住房獲取暴利。這嚴重違背了稅收的公平原則。而物業稅的開征可以彌補這一弊端。

2.有利于抑制我國房價的過快增長

近年來，房價的飆升遠遠超出了普通老百姓的購買能力。對于大部分人來說購買房子已經是個傳說。如果政府對增長迅猛的房價聽之任之，長此以往必將引發社會問題。同時，當前虛高的房價，完全不是有市場供求主導下的合理價格，這必將存在金融風險。因此，有效地遏制房價的過快增長成為保持房地產行業穩定健康發展的關鍵，而物業稅的開征恰可以實現這一目標。物業稅的開征一方面可以規范當前的房地產稅費，通過分期負擔替代一次性清繳，降低房地產初始成本來降低房價。另一方面，可以增加房地產的保有成本，不僅可以有效地抑制“囤地”、“炒地”等現象。而且可以給投機者以沉重的打擊。

3.有利于調節我國貧富差距，實現社會公平

改革開放后，隨著我國經濟的發展，貧富差距呈現不斷拉大的勢態。高檔房、豪華別墅等奢侈品隨之產生，一部分人還同時擁有多套房產。這與當前我國大部分普通老百姓買不起房的事實形成鮮明的對比。從調節貧富差距的角度來看，應該通過物業稅的開征，加大對高檔房、豪華住房的征收力度，讓富人在擁有多套閑置住房時承擔高昂的保有成本。同時對老百姓的普通住房和經濟適用房進行相應的稅收減免。

4.有利于實現資源配置的優化

我國的基本國情是人口眾多，資源人均占有量不足。這就要求我們提高資源的利用率。對土地資源也不例外。當前我國房價高漲，部分開放商囤地，部分樓盤閑置，部分人群擁有多套住房而不用，與此用時大量的耕地被占用，這不能不說是對資源的極大浪費。通過物業稅的開征加大開發商囤地的成本，促其按照市場要求盡快開發，盡快銷售；加大持有多套房的成本，打擊炒房者。這樣就可以提高土地資源的利用率，實現資源的優化。

5.有利于穩定地方政府的收入，規范地方政府的行為

物業稅作為財產稅，是以土地和房屋作為征稅對象，近年來我國房地產行業的發展和人民收入水平的提高都為物業稅的開征提供了稅源充足的有力條件。一旦開征物業稅，必將成為地方政府穩定可靠地收入保障。同時，現階段我國政府的財政收入主要依靠土地轉出讓金，所以俗稱“土地財政”。這就必然導致政府的短期行為。政府不斷的通過賣地來增加財政收入，這不僅造成資源的浪費，也成全了政府的一些拙劣行為。比如，一旦政府出現資金的窟窿，政府就會想到賣地。同時由于政府一次性的取得幾十年的土地出讓金，必將導致“寅吃卯糧”的局面。另外，批地權掌握在少數官員的手中，必然會導致“尋租”，這就會使國家的利益蒙受損失。而物業稅開征后，政府的收入分攤到各年，變政府的短期行為為長期行為。政府要想多征稅，就得提高房產周邊的公共服務和公共產品的質量，這樣才能增加房產的市值，從未多收物業稅。這就變寅吃卯糧的惡性循環為先服務——再征稅——再提供服務的良性循環。

三、開征物業稅的困難

1.產權不明確

物業稅作為舶來稅種，在國外是就土地、房屋等不動產所有者征收的一種財產稅。問題在于外國土地、房屋等不動產的所有權歸私人所有，中國土地的所有權歸國家所有，人們購買房屋只是獲得土地40-70年的使用權，時間一到土地自動收回，房產不歸私人所有。這就使得物業稅的征稅對象不太明確。同時，我國的產權登記制度不完善，往往存在房地產的私下交易，嚴重影響物業稅的征管。

2.評估技術落后，評估人員匱乏，征管難度大

按照國外的經驗，物業稅的稅基是以不動產的評估價值為計稅依據。這就對評估技術和評估人員的素質有很高的要求。而目前我國的評估體系不完善，評估技術不到位，專門從事評估的人員匱乏，這必然導致房產價值評估效率低下。同時，由于物業稅的征收范圍廣，征管難度較大。

3.民眾對物業稅的認識程度不夠

從增加一項稅收負擔的角度來講，民眾肯定會抵觸物業稅的開征。同時，物業稅一旦開征，可能就像所得稅一樣同每個人息息相關，每年都要交稅。在缺乏對物業稅有正確認識的情況下，很難得到民眾的支持。

4.土地出讓金是否納入物業稅存在爭議

當前我國土地施行審批制度，對土地一次性征收40-70年的土地出讓金。而如果開征物業稅，是否應該將這部分土地出讓金包括在內。有人認為物業稅的框架，就是將現行房地產稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等稅費合并，轉化為房地產保有階段統一收取的稅種，又有人認為物業稅的框架不應該包括土地出讓金，只是將現行房地產稅，土地使用稅、土地增值稅等稅費合并。

5.地方政府考核機制存在問題

當前，我國考核地方政府的機制還是GDP，這就導致地方政府職能的偏差，為了實現GDP增長，政府不得不越俎代庖，政府不再只是宏觀調控者和公共產品的提供者，其要求更多的參與具體的經濟活動，這就要求更多的財政收入。通過“拆了建，建了拆”的不斷反復，政府提高了GDP，從中獲得大量財政收入。但在GDP主導的考核機制下，造成了大量的重復建設，同時也造成了資源的大量浪費。

四、開征物業稅的建議

雖然物業稅開征面臨諸多困難，但物業稅開征的方向是正確的。我國應該適時的開征物業稅，然后通過不斷的完善開推動物業稅的成型和完善。

1.明確產權

在外國房地產權屬于私人財產，開征物業稅很合理。而在我國，社會主義性質決定了我國土地為全民所有制和勞動群眾集體所有制。因此許多人認為我國房地產權不屬于個人，同時，在房地產開發時，一次性向政府交納了40-70年的租金，這說明個人只是取得房地產一定期限內的使用權，所以不應該征稅。但是，隨著人們收入水平和生活水平的提高，人們對住房的需求也不斷提高，一套住房的價值占據了家庭相當大的財富。同時，在使用權內個人對房屋擁有出租和出售權，另外，雖然目前規定房地產使用期限為40-70年，但一般不到這個時間房地產就拆遷了。因此，完全可以將房地產作為私人財產來對待征收。一些人建議，將私人獲得房地產的出租和出售權作為財產對待。當然，為了明確產權，政府可以考慮將當前有限的土地使用權改為無限期的使用權，這樣既可以對民眾獲得無限期土地使用權征收物業稅，也體現了具有中國特色的稅制改革。除此之外，要盡快完善產權登記制度，將個人的不動產登記在冊，避免私下交易房地產的行為。

2.完善評估技術，培養高素質評估人員，加大征管力度

針對目前我國評估技術落后，評估人員匱乏的現狀，首先，應該立足于對國外先進評估技術的引進，因地制宜的發展我國的評估技術。其次，可以通過設置評估職業資格考試加大對評估人員的培養。同時，通過設置注冊評估師加強對高水平評估人才的塑造。這樣就可以逐步完善我國的評估體系，為物業稅的開征提供強有力的支持。同時，政府應該建立強大的稅收征管網絡，建立專門的征管機構，配備專門的征管員，加大對物業稅的征管力度。

3.加強對民眾的宣傳，力爭的到民眾支持

首先，要想實現“拔最多的鵝毛，聽最少的鵝叫”，就必須加大對物業稅的宣傳力度。讓民眾明白物業稅不是莫須有的新增稅種，是為了簡化稅制，完善財產稅制，將原來的相關稅種合并而成，不會增加民眾的稅負。其次，要讓民眾明白，開征物業稅也是本著體現社會公平的原則，多供房者多納稅，購豪華房者多納稅，而對一般的普通住房給予稅收減免。再次，讓民眾相信物業稅開征后，通過降低開發成本可以有效地抑制房價，可以讓更多的人買的起房子。最后，讓民眾明白物業稅“取之于民，用之于民”的道理。稅收主要用途是讓地方政府更好的提供服務。這樣就可以得到民眾的支持，為物業稅的開征提供基礎保障。

4.取消土地出讓金，合并相關稅費

首先，物業稅與現行的相關稅費存在抵觸，如果不合并，必將導致重復征稅。其次，筆者個人認為土地出讓金應該納入物業稅中，當前土地審批制度是一次性交納土地出讓金，導致政府出現許多短期行為。而將土地出讓金納入物業稅中每年征收，這就使得政府財源細水長流，有利于發揮政府長期行為。同時，將其納入物業稅也可以防止部分官員以權謀私，官商勾結。有利于對國家利益的保護。

5.改革考核機制，引導地方政府提高服務水平

鑒于當前我國政府考核機制只重視GDP的弊端，有必要逐步的改變考核機制，使得政府在履行職能時不“缺位”，也不“越位”，將政府的職責拉回到合理的軌道上來。同時，引導地方政府轉變理念，構建服務性政府，提高為民眾的服務水平。開征物業稅后，意味著地方政府要想多征稅就必須提高公共服務水平，這樣才能促使房地產的評估價值上升，從而獲得多的稅收。