物業稅意在何方?

進入2010年，關于物業稅的討論聲音幾乎沒有停息過。研究財稅政策的專家學者和相關職能部門的官員多次進行公開表態，有人稱物業稅的模擬試點已經成熟，開征在即；但也有人表示，征收物業稅的條件尚不具備，這項稅收政策的真正出臺可能要等到三五年之后。一時間，許多各不相同甚至完全相反的意見充斥在媒體上，令人無所適從。

實際上，在關于“物業稅會否開征”莫衷一是的討論聲中，我們不僅需要關心物業稅離我們到底有多遠，更需要了解一個被不少人忽略的問題，即物業稅的開征究竟意在何方?

不會成為加稅手段

物業稅是一項歷經七年而難產的財稅政策，它第一次被官方正式提出還是2003年的事情。

當時，中共十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中指出，“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費?！弊源?，物業稅一詞開始為人所知。

此后，來自政策面的消息不斷。2005年10月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃》將“改革房地產稅收制度，穩步推進物業稅并取消有關收費”作為推進財政稅收體制改革的重要內容；2007年3月，提請十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告中，首次提出將“研究開征物業稅的實施方案”；2009年5月，中國政府網公布《國務院批轉發改委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，提出“深化房地產稅制改革，由財政部、稅務總局、發改委、住房和城鄉建設部四部委研究開征物業稅”。

與此同時，稅務部門還在包括北京在內的多個省市開展了物業稅模擬評稅試點工作。財政部稅政司副司長王曉華曾公開表示，經過“空轉”實踐，財稅部門已經初步建立了房地產數據庫，開發了若干套各具特色的評稅軟件，按評估值征收物業稅從技術上看是可行的。

然而，這項注定具有極大影響力的稅收政策卻一直是“只聞樓梯響，不見人下來”。

實際上，在許多專家看來，“物業稅”是一個并不準確的概念，它更應該叫做“不動產稅”或“房地產稅”。原因很簡單：此項稅收的征稅對象是作為一種財產的不動產，即房地產。稱之為“物業稅”，不僅沒有反映出此種財產稅的實質，也極容易與小區居民交納的“物業費”混淆。

由于我國目前尚未對居民的財產進行征稅，很多人擔心，在我國宏觀稅負水平已經達到30％的情況下，物業稅的開征將進一步加大稅負。

對此，多名接近決策層的智庫學者均表示，“加稅”并非物業稅開征的用意。從宏觀上看，2010年的結構性減稅政策將繼續實施，不會倒退到“加稅”的道路上；從微觀上看，物業稅開征后，原有的房地產稅費將進行整合，居民和企業并不會因物業稅的開征而繳納更多的稅收，政府也不會將開征物業稅作為財政開源的手段。

來自最高層的表態可以作為此種觀點的佐證。1月8日下午，中共中央政治局圍繞“世界主要國家的財稅體制和深化我國財稅體制改革”進行了第18次集體學習，其重點即是把脈2010年的結構性減稅和稅制改革工作。擔任主講的是財政部科研所所長賈康和社科院財貿所副所長高培勇。在聽取兩位專家的講解和建議后，胡錦濤總書記強調，必須深化財稅體制改革，完善公共財政體系，提高財政管理績效，推進公共服務均等化，落實結構性減稅政策，加大國民收入分配調整力度。

高培勇在此次集體學習之后接受記者采訪時表示，物業稅的推進將是2010年稅制改革工作的三大重點之一，與增值稅和個人所得稅的改革并列，而它們又都是在結構性減稅的框架下進行的。他認為，“應該以物業稅的開征來帶動整個財產稅體系的建立。這是2010年應該著眼的目標?！?/p>

調控樓市效果有限

2009年，政府為應對金融危機而采取的寬松貨幣政策導致市場流動性過剩，樓市再度瘋狂，“地王”頻現，房價不斷攀升。由于物業稅的征收對象是房地產，因此許多人很自然地將物業稅的開征與對房地產的調控聯系起來。

從制度設計上看，物業稅確有抑制炒作的功能?，F階段，炒房者的持房成本極低，再加上高預期、低風險的房地產市場環境，很容易刺激購房人買房，在資金的追逐下，房價節節攀高。而物業稅要求房產所有者每年根據房產的市場價值繳納一筆稅收，一旦物業稅開征，囤房、炒房者勢必會付出高昂的持有成本。

上海易居房地產綜合研究部部長楊紅旭撰文指出，“由于住宅持有環節基本無稅負，所以很多投資投機者買房后寧可空關，坐等房價上漲。這是造成當前投資投機比重偏大、房價非理性上漲、住宅空置率(售后房屋既不租也不住)偏高的重要原因。既不利于房地產市場健康發展，又造成社會資源的浪費?！彼鞄悯r明地提出，“靠物業稅打擊樓市投機是正道。”

不過，更多的學者認為，在調控房價方面，物業稅并不能起到治本作用，因為它并不能改變最根本的供求關系。

天津財經大學首席教授李煒光在接受媒體采訪時說：“房價受很多因素影響，百姓的剛性需求也很大，很多人的需求是被不斷上漲的房價給抑制住了，即使房屋供應增加，價格也未必就降下來?！?/p>

從開發商的角度分析，李煒光也得出了類似的結論，“在中國，房地產市場還存在很多操縱行為，而且開發商已經支付了土地出讓金，這構成了他一定的成本，開發商一定不愿意擠壓利潤去降低房價，如果他不打算降低利潤，他就得保持一定高度的房價，那價格怎么降得下來?因此指望物業稅推出后出現房價下降的情況不大現實?！?/p>

“總體上來看，物業稅的征收具有促使房價下降的作用機制，但鑒于我國現階段的房地產供需關系，下降幅度將較為有限?！必斦靠蒲兴芯繂T董昕在行業雜志《中國房地產》撰文說。

能夠調節貧富差距

盡管許多學者對物業稅壓低房價的作用不報太大的期望，但記者接觸的大部分人都認為，物業稅可以成為調節貧富差距的工具。

“中國人走到今天，對貧富差距的調節最終都要通過征收財產稅來實現。”社科院財貿所副所長高培勇在接受記者采訪時說。在他看來，人與人之間的貧富差距體現在三個層次：一是收入的差距，二是消費的差距，三是財產的差距。而在這三個層面的差距中，財產是“基礎性的，最根本的”。他坦承，“政府要想縮小貧富差距，就必須瞄準財產。中國目前調節貧富差距的工具說到底還得靠稅收，還沒別的。”

相關方案的初步設計已經體現出這種目的取向。北京市政協委員、中央財經大學稅務學院副院長劉桓在2010年北京“兩會”期間提交了物業稅開征的提案，他認為，物業稅首先應該從商業地產開始征收，其中包括寫字樓、商鋪、酒店式公寓等；其次應該向具有明顯特征的豪宅征收物業稅；最后一步才是征收普通民宅的物業稅。

財政部科研所所長賈康也有類似的建議。他認為，在中國甚至可以設想對老百姓的第一套住房永不開征物業稅。“我們要力求平穩地實現經濟社會轉軌，相關因素比較復雜，為平穩推進，可沿用我國改革的漸進方式。一開始把普通住宅與高檔豪宅區別對待，看來是非常必要的?！?/p>

不過，也有人對物業稅的此種功能表示懷疑和警惕。房地產評論人馮海寧說：“征收了很多年物業稅的美國，貧富差距依然在擴大?！薄稌r代周報》評論員李鐵甚至認為，如果按照面積計算的方法，而不是以房屋實際價值來確定稅率，就極有可能繼續推高各個城市主城區的房價，還勢必造成貧者越貧、富者越富的兩極分化現象繼續擴大。

有望助推政府轉型

助推地方政府轉變為服務型政府，是物業稅最被一些學者寄予厚望的地方。

很長時間以來，地方政府因為“賣地財政”而聲名狼藉，對賣地的依賴還引發了包括暴力拆遷在內的諸多社會問題。自1994年分稅制改革啟動后，土地出讓金作為地方財政的固定收入，全部劃歸地方所有，并已逐漸發展成為地方政府的“第二財政”。相關統計數據顯示，土地出讓金占地方財政收人的比例已經普遍超過半數，個別市縣甚至達到90％左右。

根據中國指數研究院發布的2009年中國土地出讓金年終盤點報告，去年中國土地出讓金總金額達到15000億元，同比增加140％。盡管學界和相關政府部門對土地出讓金是否并入物業稅尚存在爭議，但一個基本共識是，開征物業稅后，地方政府依靠賣地營生的土地財政模式將面臨轉型，物業稅將成為地方政府最大的一筆穩定稅源。

最值得期待的愿景，是地方政府借物業稅開展的契機轉型為真正為當地居民服務的政府。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認為，美國征收物業稅的方式具備樣本作用。他在接受記者采訪時說：“美國征收財產稅是最底層的政府，發稅單的時候，要告訴居民以前收過多少稅，用了多少，干了什么，今年想做什么。連每年物業稅的稅率都是倒推出來的，由地方議會決定，測算今年政府要干哪些事，具體到雇用幾個警察，要多少錢，再評估當地房地產是多少價值，減去其他收入，然后一除就是稅率，在經過議會表決?！?/p>

“簡單來說，先問老百姓需要哪些服務，然后推定需要多少稅，再推稅率。直接讓轄區居民參與進來，居民得到實在利益了，包括公共設施、道路交通、治安等，這些都是他們的切身感受?！笔┱目偨Y說。

在這種征收制度下，美國城市的物業稅運行在良性循環的軌道上——將物業稅收入用于公共服務，公共服務提升房產價值，房產價值的提升帶來稅基的擴大，稅基的擴大可以保證稅收的增加，增加的稅收又可以投入更多的公共服務當中。

但也有人認為，通過物業稅的開征助推政府功能的轉型只是一部分學者的美好愿望，是否能夠落實還需要結合中國的現實國情進一步考量。

前路依然難測

目前來自各方的消息表明，在被官方正式提出七年之后，物業稅的征收仍然既無明確的時間表，也沒有清晰的路線圖。甚至有人開玩笑說，“中國開征物業稅終將淪為終身緋聞”。

在難產的現狀背后，是各方利益博弈的復雜格局。記者接觸的學者認為，針對物業稅開征可能帶來的利益格局變化，中央政府和地方政府、同級政府的各部門、立法機關和行政機關、政府和納稅人之間均存在利益的博弈。在這些博弈的局面明朗化之前，物業稅的開征將舉步維艱。

此外，物業稅還面臨包括房產價值評估、稅率制定等許多現實的難題，而其中最明顯的莫過于征管上的尷尬。

“我有一個判斷，迄今為止，中國的稅務機關征管機制盡管有了革命性的變化，有了飛快的發展，但總體上講這套征管體制還只適于征收間接稅，而不大適于征收直接稅。包括個人所得稅都是間接征收的?！备吲嘤抡f。而物業稅恰恰是一種間接稅，因為稅收無法從房產中代扣，只能直接向房產所有者征收。

在高培勇看來，中國的稅務機關目前還很難直接從納稅人口袋里掏腰包?！叭绻腥说侥慵仪瞄T說要收稅，你會很配合地全數繳納嗎?因此，征管機制需要進一步健全，要打牢中國稅務機關征收直接稅的根基。”

全國“兩會”在即，可以預期的是，物業稅或將成為代表和委員討論的熱點話題之一。然而綜合各種因素考慮，物業稅的前路依然難測。