城鎮基準地價更新方法探討

摘要基準地價更新是我國土地工作的重要組成部分。隨著我國經濟的發展和土地工作的深入開展，其更新方法已逐步暴露出一些不適應現代土地工作的問題，故對近年來基準地價更新方法研究進行總結，以求尋找其中的規律和趨勢，為以后的相關研究提供一定的參考作用。

關鍵詞基準地價 更新 趨勢

中圖分類號:F29文獻標識碼:A

基準地價是各城鎮按不同的土地級別，不同地段分別評估和測算的商業，工業，住宅等各類用地和綜合土地級別的土地使用權平均價格。基準地價對土地政策的制定，政府對市場的導向，土地經濟工作的指導，借鑒等都有舉足輕重的作用，但是城鎮的基準地價是在基準期日的價格，而近年來我國經濟飛速發展，特別是土地相關的經濟發展速度更是驚人，基準地價成果需要適應土地經濟發展，就需要進行基準地價更新，保持基準地價的時效性和實用性，這就決定了基準地價更新需要快、準確，這在很大程度上取決于基準地價更新方法的選擇和使用。

1 基準地價更新方法存在的問題

(1)基準地價更新方法的時效性。我國現行基準地價更新方法一般來說是按照規程的三種技術路線組合而成，其方法本身需要對土地進行定級或對均質區域為基礎，利用市場交易資料或標定地價和地價指數等來更新基準地價。①從收集資料到更新完成常常需要幾個月甚至更長的時間，對于我國兩年需要更新一次基準地價的要求相去甚遠。也不適應我國的經濟發展速度，達不到為經濟和政策服務的目的。

(2)基準地價更新結果的動態性。基準地價本身作為一種土地使用權的平均價格，在實際工作運用中，是常常要換算成宗地價格或別種價格，才能起到指導和導向作用的，例如在土地投資中，基準地價的參考作用。但現在的土地工作中，還不能很好的解決這個問題。

(3)基準地價更新方法的便捷性。基準地價更新工作是我國土地政策的重要組成部分，其工作范圍涉及極廣，參與工作人員水平參差不齊，故在實際工作中，基準地價更新方法是否方便可行，是非常重要的，甚至直接決定了基準地價更新工作的實施效果。

2 基準地價更新方法比較分析

隨著市場經濟的高速發展，我國許多研究者對基準地價更新提出了新的方法，現對幾種重要的、有現實意義的新方法進行比較分析。

邱道持等提出通過市場地價結構分析和通過土地收益動態分析調整基準地價。運用市場地價結構分析可以把基準地價和市場地價很好的結合，解決了基準地價更新成果無法很好的運用到實際工作中的問題，②動態分析的方法的加入更加使這一方法具有實用性。

蔣海富等運用基于SuperMapIs的WebGis構建了城市地價動態監測系統，其充分考慮了地價的動態性，特別考慮了其實用性，將地價動態監測和互聯網聯系起來，③使其成果更容易被廣泛的獲得。之后，田崇新等運用城市地價動態監測體系對基準地價更新進行研究，認為這種方法調查資料準確，周期短，實效性強，結果相對科學，并且有可能實現城市基準地價的自動更新。④

陳思源等運用ESDA方法對城市地價分布信息提取提出了新的運用方法，⑤這不是直接的基準地價更新方法，但其方法本身可以借鑒并用于基準地價更新。

張洪等運用Gis空間分析和計量經濟學模型研究地價空間變化曲線及其優化土地利用模式，解釋了影響我國城市地價空間變化的因素有哪些，并且將研究成果使用到優化土地利用上，更進一步的加強了成果的實用性。⑥此研究不是直接的基準地價更新方法研究，但方法非常值得借鑒。

綜上所述，近十年關于基準地價更新的相關和值得借鑒的研究發現，共同特點是都運用現代科技手段或現代數理方法，目的都是為了讓基準地價更新方法更加實用、更加動態化、更好地為實際工作服務。

3 基準地價更新方法趨勢總結

從我國的城鎮土地估價規程和現有的基準地價更新方法研究成果來看，基準地價更新成果的要求是更新速度快，更易與城鎮其他地價結合，更新成果更易獲得。鑒于這些要求，對于城鎮基準地價更新方法的要求就是:

(1)可操作性強。包括幾個方面:第一，方法本身的可操作性強，因為城鎮基準地價更新工作的進行是涉及很多地區的工作，參與工作的人員相差較大，若是一律采用高端技術，會在技術上制約了大部分地區，特別是落后地區的基準地價更新工作。第二，方法運用比較高端的技術，但方法延伸出的實用技術方法可操作性較強，例如，運用現代計算機技術編制的程序等，一般工作人員都可以使用。第三，方法需要的資料和基準地價工作基礎，甚至是土地工作基礎要求適合大部分地區，我國的現行城鎮基準地價更新工作的基礎是基準地價，土地分等定級等，一是有的地區達不到這個要求，二是若基礎工作沒有做好，在原有基礎上的更新成果自然不準確。

(2)方法本身的多元化。由于基準地價更新的目的，是為了使基準地價成果更具有實效性，即是為了把基準地價成果更好的應用到具體的工作中去，同時，對于基準地價更新的成果是固定的，使用的方法和范圍也就相對固定，但若是方法本身就有多元化的特征，則可以以基準地價更新本身為基礎，對外延伸，使其應用在更多的方面，而不僅是為更新基準地價而更新，可以節約更多的人力、物力，把我國的土地工作做的更好。

(3)更新方法可與現代科技手段結合。基準地價作為一種政府價格，對我國的稅收、征地、政策的制定、實施起到借鑒作用，對土地經濟工作、土地投資、房地產等起到指導作用，其成果必須是容易獲得的，否則就失去了更新基準地價意義了，這也是土地市場經濟發展和我國現今國情的需要。

4 基準地價更新方法趨勢預測

基準地價更新工作是我國土地工作的一項重要內容，而且地位會逐步提高，所以，對基準地價更新方法的研究和改進迫在眉睫。基于我國土地工作的發展要求和現在的研究趨勢來看，在今后的基準地價更新方法研究和改進上，將會朝這幾個方向發展:

(1)運用現代數理方法。現代數理方法本身多元化，可與許多方面和方法相結合，也很適合與現代科技手段結合。但其缺點是專業性較強，一部分方法要求數據嚴格，不適合大多數土地工作者使用，但有許多方法是可以通過模型等方式得出動態結果的，可以直接使用動態結果這種二級成果，來降低普通土地工作者的難度.

(2)多種方法的結合。要想讓基準地價更新工作更加快速、有效、實用，單一的方法都有其局限性，較難做到，有效的方法是多種方法的結合，例如使用科學技術手段和現代數理方法相結合，運用現代技術對數據進行分析整理，再運用數理方法運算等等。其不足是方法太多，有時需要花費比傳統更新方法更多的資源，故在實際運用中，應盡量采用已有的成果。

(3)國家規程的標準化和靈活化。由于土地的特性，如位置固定性、數量有限性、個別性、保值增值性等特點，土地工作對于國家的意義越來越重要，直接關系到國家的權利和人民的利益，故在基準地價更新這一重要問題上，國家出臺的標準會越來越具體、越來越規范，例如對基準地價更新的內涵、意義、更新的方法、更新的時間等。

5 結論

我國的基準地價更新工作是我國土地工作的一個重要組成部分，為了適應我國經濟的發展和土地工作，需要對更新方法進行研究和改進。在基準地價更新方法近些年的研究進展來看，現代科學技術、現代數理方法的應用將會被廣泛應用，并且會出現內部和互相之間的結合運用，運用的同時，會盡量使用已有的技術成果，使我國的基準地價更新工作更加快速、準確，讓其結果更加動態、更加實用。

注釋

①城鎮土地估價規程，2002.

②邱道持，廖和平，印文.重慶市基準地價調整方案研究[J].西南師范大學學報，2000.2(25):92~97.

③蔣海富，韋玉春，倪紹祥.基于SuperMapIs的城市地價動態監測系統的構建[J].南京師大學報，2004.1(27):98~101.

④田崇新，黃克龍，張麗，張小燕，鄭光輝.基于地價動態監測體系的基準地價更新研究-以南京市為例[J].國土資源科技管理，2005.2:94~99.

⑤陳思源，曲福田，曹大貴，李典友.ESDA支持下的城市地價分布信息提取[J].國土資源遙感，2006.9:47~50.

⑥張洪，金杰.中國省會城市地價空間變化實證研究-以昆明市為例[J].中國土地科學，2007.2(21):24~30.