從魚鱗圖冊看徽商故里的土地占有

摘要：清初徽州府歙縣魚鱗冊所見，各階層土地占有量低，宅基地在冊登記，地權呈零細化。明清歙縣長齡村鄭氏家族為著名徽州鹽商，在故里占有屋地。冊載土名反映，富商與自耕農、佃仆的居住條件不同。明代徽州地權漸趨分散，至清代占有土地多者不過數百畝。自然環境和賦役政策使得經營土地無利可圖，徽商在故里占地以非生產用地為主。明清宅基地納入田賦，徽州非生產用地約為在冊登記土地總面積的10％。歙縣清初土地清丈考慮到徽商在外，注意維護其在故里的土地權益。

關鍵詞：清初；魚鱗圖冊；徽商故里；土地占有

中圖分類號：K249.2

文獻標志碼：A

文章編號：1001－862X(2010)03－0025－11

20世紀80年代以來。以文書檔案研究明清農村土地所有制的論著相繼問世，徽州文書資料在各家論述中占有較大比重。明清魚鱗圖冊是業主確定土地產權的依據，可統計出各階層土地占有的比例；參考黃冊、編審冊的數據，可以在一定范圍內考察土地占有的情況。歙縣《順治十年丈量魚鱗清冊》是清初土地丈量后編制的魚鱗冊，地權分配零細，所在為歙縣長齡橋村。宋代以來，鄭姓在此聚族而居，降至明清，長齡鄭氏家族子弟有的到揚州、杭州業鹽，成為著名鹽商。徽商大多在故里占有土地，建造樓堂，反映在魚鱗清冊土地登記，村居“屋地”有一定比例。已有的徽州魚鱗冊研究，歙縣個案闕如，確知為徽商故里的魚鱗冊實物不多。本文以順治清冊所載土地資料為中心，對徽商故里土地占有作個案研究，并就明清徽州土地占有狀況、徽商資本與土地的關系、宅基地納入田賦幾個問題進行討論。

一、魚鱗清冊所載土地資料

(一)所在都圖與土地占有

明清江南基層社會以都圖區劃土地，徽州府“明制，在城日關隅，在鄉日都，其屬日圖，國朝因之”。歙縣《順治十年丈量魚鱗清冊》地籍編制在十八都六圖，所在為長齡村。明清里甲編制隨人口的變動而有微調，清代歙縣“里”數不斷增加，土地編制隨之“分圖”。道光年間十八都編有七個圖，下屬村莊46，每圖所轄村莊6到7個，長齡橋在其中。

該冊縱323厘米，橫26.5厘米，版心刻印“順治拾年丈量魚鱗清冊”，每頁登記4號田土。內容為：字號，土名，新丈，積步，計稅，見業，都圖甲，田土圖形，四至，分莊。兩頁之間鈐歙縣官印。清冊字號編為“壹”字。土地登記起自25號，土名“字頭田”，前無殘缺，后至2392號，實存2367號田土。魚鱗清冊登記的土名有“長齡村中、長齡橋大廳、長齡橋后店、長齡橋深蚯”等。該冊第2頁登記29至32號土地資料如下：

壹字二十九號，土名：廳門前，新丈：屋地四十八步四分六厘，計稅：一分七厘三毫，見業：十八都六圖八甲鄭永慶、五甲鄭昭祠。四至：東至鄭宗仁屋二十四號，西至鄭本先屋卅四號，南至官路，北至鄭永慶等地二十八號。分莊：鄭永慶八厘六毫五絲，鄭昭祠四厘三毫二絲五忽，鄭宗仁、鄭光先四厘三毫二絲五忽。

壹字三十號，土名：長齡村中，新丈：屋地一百二十一步二分，計稅：四分三厘三毫，見業：十八都六圖五甲鄭本仁，四至：東至鄭永慶等地二十九號，西至鄭濂夫屋，南至官路。北至鄭本仁地二十八號，分莊：無。

壹字三十一號，土名：長齡村中，新丈：屋地七十八步三分九厘，計稅：二分八厘，見業：十八都六圖五甲鄭本僉，四至：東至鄭本仁屋三十號，西至自屋三十二號，南至官路，北至(同西)，分莊：鄭本僉一分四厘，鄭繼之一分三厘四毫六絲四忽，鄭濂夫五毫三絲六忽。

壹字三十二號，土名：皇木屋，新丈：屋地六十九步三分，計稅：二分四厘七毫五絲，見業：十八都六圖八甲鄭繼之，四至：東至鄭本僉地三十一號，西至自屋三十七號，南至官路，北至鄭本仁屋三十三號，分莊：鄭繼之一分七厘二毫六絲，鄭德卿六厘八毫六絲五忽，鄭宗仁六毫二絲五忽。以上微觀數據顯示，4號土地積步48.46+121.2+78.39+69.3=317.35(步)，計稅0.173+0.433+0.28+0.2475=1.1335(畝)，每畝279.9步有零。土地四至清楚，均為長齡村中“屋地”。分莊業戶11人次：鄭永慶、鄭昭祠、鄭宗仁、鄭光先、鄭本仁、鄭本僉、鄭繼之、鄭濂夫、鄭繼之、鄭德卿、鄭宗仁，戶均占有土地0.1畝有零。

歙縣《順治十年丈量魚鱗清冊》登記2367號土地，分類統計如下表：

上表積423592步，每步25平方尺，可列算式：423592×25=10589800(平方尺)，這是十八都登記在冊的土地幾何面積。平均每畝249步有余，接近240步1畝的標準。分類積步：田1畝積227步，地1畝積276步，山1畝積350步，塘1畝積323步。1698畝分成2409號，平均每號田土0.7畝有余。

明清魚鱗圖冊以“圖”為編制單位，每圖編1個字號。魚鱗圖冊是在地權轉移的情況下實施的，業主有“出都”的，但“出縣”者絕少。本冊載“出都”土地184號，計積34721步，計稅128.09畝，占總畝數的7.54％，出都的在十八都周邊十六、十七、十九都。出縣者只有休寧縣某都二圖朱士泰占有山3號。計稅1.716畝，金穆占有山1號，稅1.364畝。這大致反映了明清徽州魚鱗圖冊土地登記，業戶主要分布在本都的情況。

明清徽州魚鱗冊登記土地平均每圖約2千余畝。如清順治七年休寧縣十五都二圖“人”字號魚鱗冊首頁登載“圖總”田、地、山、塘共計2342畝。清代歙縣“總計田地山塘共折四千九百六頃一十八畝”，而“圖時有析而增編者，今共二百七十八里”。照算：490618(畝)÷278(圖)=1764(畝)，每圖1700余畝。歙縣《順治十年丈量魚鱗清冊》實存2367號田土，計稅1698余畝，所載該圖土地基本無遺。清順治歙縣十八都六圖各階層土地占有如下表。

從以上統計中可以看出，十八都六圖占有10畝土地以上的業主數占6％，其中30畝土地以上的只有2戶，計67畝，為10畝以上業主占有土地總量的33％。而占有10畝土地以下的業戶數接近94％，占有土地總數的67％。土地占有特點是，各階層土地占有量低，占地20畝以上的小地主富裕戶只有6戶，占地約10％。戶均約占土地2.9畝，而業主大都在幾個地塊上分莊占有。如前舉第2頁所載，分莊戶均占有宅基地0.1畝，最少的鄭濂夫只0.00536畝，宅基地占有呈零細化。

二、歙縣長齡鄭氏家族

宋代以來，歙縣鄭姓定居在鄭村、巖寺、長齡橋一帶，相距不過十幾華里。元末鄭玉《鄭氏族譜序》說：“鄭姓居歙，號稱繁衍，以姓名村者四五處，然村自為譜，不能相通。”明刊《新安名族志》載，長齡鄭氏“先世曰惟政者。居歙之官塘雙橋之東南”。鄭元亨始“遷十八都長齡里”，宋元以來，長齡鄭氏有科舉入仕者。南宋鄭顯文紹興丁丑進士，元末鄭潛任監察御史，人明，鄭道同、鄭恒中洪武二十四年進士。徽州大姓之間互通婚姻，子弟亦商亦儒。《太函集》載：“休寧新溪戴氏，歸歙長齡橋鄭定之。定之學儒不成，去而學賈。”鄭麒“居歙之長齡橋，婚呈坎羅氏。邑中二姓最著，世為婚姻”。鄭麒后來經商“客死”，其子鄭天益又出外，“既而納婦于吳”，生二子，“長維楨，次維榦”，鄭維楨“補郡博士弟子”，走上科舉道路。

明清徽州出現農商互補的社會經濟結構，“勤耕稼以給家食，務貿遷以足家用”，成為一般家庭的選擇。長齡鄭氏也大都“為村農估客”㈣。明萬歷年間，務農為生的鄭景濂因族產糾紛而出門，輾轉至揚州“以鹽筴起家”。《揚州畫舫錄》載：“鄭景濂，字惟清，居歙縣長齡村，其地有龍潭，潭水清，因自號為潔清翁。舊產為族豪暴占垂磬，夫婦辭家行，生五歲兒不顧，留祖母哺之。越五年，始遷揚州。鹽筴起家，食指千數，同堂共爨。”鄭景濂之子鄭之彥成為鹽業總商。鄭之彥之子，鄭元嗣、鄭元勛、鄭元化、鄭俠如，四兄弟在揚州廣筑園林，為清代著名鹽商家族。魚鱗清冊登記的業主有：鄭景和、鄭景潭、鄭景澤，鄭元初、鄭元泰、鄭元瑞等。顯然，這些外出經商者與在鄉務農者的姓名，是以家族譜名為序。

歙縣長齡鄭氏在揚州的商業活動已有專文論述，但長齡鄭氏子弟在杭州崇文書院讀書應試卻鮮為人知。明末清初，朝廷特批“商籍”，揚州鹽商子弟有在杭州讀書應試的，揚州總商鄭之彥子鄭俠如即為杭州府學生員，在崇文書院就讀。清康熙《紫陽崇文會錄》“原籍歙西長齡橋”的商籍生員如下表。

歙縣西鄉處于新安江盆地核心地帶，鄭村、長齡橋一帶農田集中。《歙縣雙橋鄭氏族譜》“鄭村世居圖頌”說：“卜居茲土，以姓名村。境之曠敞，歙之中原。”徽州山區這樣一塊相對平衍之地，村民聚族而居，子弟外出經商，徽商在故里占有土地以屋地、風水墳地居多。自然和人文環境決定了魚鱗冊登記土地的特點。

筆者2007年12月到長齡橋村考察，現行政區劃為黃山市徽州區巖寺鎮長齡橋村。村落水源為豐樂河支流，流經巖寺鎮匯入新安江。村口單拱“長齡橋”連接東西，鋪就石板路，現只剩下橋頭尚存若干塊石板。據村主任吳國平介紹，長齡橋村現有土地1100畝，人口800，其中170人在外打工。沿河南邊為鄭姓居多，河北稱“吳邊”，居住的是歙縣西溪南吳氏的一支。鄭氏宗祠在長齡橋南面，民國三十八年修筑皖贛鐵路時拆毀，舊址猶存。現村中明清民居建筑所剩無幾，偶爾見到民宅基址規整的青石板，鑲嵌著“壽”字圖案的磚雕門樓，依稀可尋昔日徽商故宅的蹤跡。

三、冊載宅基地的統計

明清徽州魚鱗圖冊登記土地，一般分田、地、山、塘四類，“地”包括了宅基地、墓地等非生產用地。魚鱗冊包括村居所在，有的登記把宅基地寫作“屋地”或“基地”。有的土名就是建筑物的名稱。明中期《績溪縣經理保簿》，“所載土地涵蓋了上莊村的生活用地，房屋基地達65畝，占總面積的9.8％”。而清代《休寧縣新編弓口魚鱗現業的名庫冊》登記的宅基地、墳地以及路、坦、園、水口等非生產用地“約占土地總面積的23％。通過魚鱗冊來考察明清農村宅基地的情況，需要一個原始資料的積累過程。現將順治魚鱗清冊所載“屋地”列表，見附表。

屋地近42畝，約占冊載土地總面積1698畝的2.5％，分莊260戶，實際歸95戶所有。宅基地業主幾乎全是鄭姓，屬十八都六圖，反映了徽州宗族聚族而居的特點。業主占有屋地0.1畝以下者24戶，0.1至0.5畝者44戶，0.5至l畝者18戶，1畝以上者9戶，列表如下。

屋地土名有：

廳門前、長齡村中、皇木屋、池塘兒、深丘倉屋、長齡橋深丘、長齡橋村中、倉屋村中、葫蘆丘、橋兒頭、倉屋基、瓦窯丘嘴、瓦窯丘、吳小田、官井、油菜田、店前、上店前、上店、上店前塘下、店前油芝山、上店前山邊、中店前、中店前官地、店前山螃、村中店前、六公塘下、長齡橋、村中、眾巷路、山邊、上店頭、上屋、上屋頭、新廳、新廳后、來龍山邊、學士西樓、大廳西巷、大廳門屋西、學士樓前、學士樓、六間樓、長齡橋大廳、大廳門屋東、廳門屋東、大廳東、八間樓、大廳東巷、花園巷、花園、村中開螃上、開邊、開邊下手、長齡橋火佃、長齡橋頭、文昌閣、江村住基。

業主姓名為：

鄭公衡、鄭永慶、鄭昭祠、鄭宗仁、鄭光先、鄭本仁、鄭本僉、鄭繼之、鄭濂夫、鄭德卿、鄭永玉、鄭九遠、鄭胤醇、鄭一元、鄭彥、鄭有成、鄭魯川、鄭日新、鄭士宗、鄭道生、鄭仁輔、鄭祖積、鄭志和、鄭惟德、鄭仁夫、鄭聘吾、鄭天鹿、鄭國琬、鄭壽、鄭樵樂、鄭永睦、鄭文久、鄭文和、鄭良茂、鄭鳴皋、鄭元瑞、鄭謙、鄭榮春、鄭瑚璉、鄭從志、鄭從忠、鄭顯忠、鄭立、鄭有道、鄭品高、鄭良振、鄭德茂、鄭世濟、鄭有巖、鄭一忠、鄭廷珍、鄭享一、鄭本信、鄭琬、鄭琦、鄭瓏、鄭從時、鄭子秀、鄭友巖、鄭德祠、鄭新、鄭有仁、鄭志道、鄭胤衡、鄭繼昌、鄭澤濟、鄭志和、鄭時勉、鄭友、鄭本熙、鄭重光、鄭本羔、鄭禎祠、鄭君聘、鄭聘、鄭光先、鄭九遠、鄭復茂、鄭弘德、鄭永達、鄭國聘、鄭宗舜、鄭紳、鄭教、鄭思聰、鄭菊存、鄭思訓、鄭梅、鄭和夫、鄭永睦、吳姬甸、吳致遠、鄭有能、鄭漁隱、鄭文昌。

業主中鄭德祠、鄭昭祠、鄭禎祠屬于祠堂地產，皇木屋、倉屋、長齡橋、眾巷路、花園巷、文昌閣等為公用房地產業，是維系村落共同體的重要物質條件。從屋地“土名”可見業主的不同階層：學士樓、大廳、新廳、六間樓、八間樓、花園等，屬縉紳、富商的大宅院；村中、店前，上屋、上店等，為一般民宅；而深丘、油菜田、塘下、螃上、火佃等屋地。則是自耕農、佃農、佃仆的棲身之所。各階層居住條件不同，所反映的社會生活迥異。火佃屋建筑為廚房、牛欄等，居住者為了基本生存淪為佃仆，承擔房屋主人家族的勞役。商人儒士則是另一番文化景象，明代長齡橋人鄭隱君曾在歙縣山雨樓中“置圖書幾研，供張諸物其中，客至則相與縱目以嬉”。而“皇木屋”是鄉村為明朝辦理進貢木料的場所，見證了朝廷宮殿建筑的征派。

四、余論

歙縣順治清冊所見，各階層土地占有量低，占地20畝以上的小地主只有6戶，業主分莊占有，地權呈零細化。徽商故里各階層居住條件不同，縉紳富商居有村中大宅院，而佃戶的住屋、佃仆的火佃屋則靠近田邊地頭，村落共同體公用房產占有一定比例。茲結合已有的研究成果，對明清徽州土地占有狀況、徽商資本與土地的關系、宅基地征收賦稅幾個問題進行討論。

第一，明清徽州土地占有狀況。徽州文書中黃冊、編審冊、魚鱗冊資料受到學者重視，以具體資料統計得出的數據看，從明萬歷到清乾隆年間，徽州占有土地百畝以上的地主較少，占地20畝以下的農民占地接近土地總數的70％。欒成顯統計休寧縣《萬歷二十七都黃冊底籍》土地數字，“其中占有百畝以上土地的業戶只有幾戶，所占比例則在5％以下”。而從《清初二十七都五圖三甲編審冊》看，占有10－30畝土地以及30－50畝土地的業戶，即自耕農及小土地出租者，“順治八年占75％，康熙六年占64％，康熙二十年占56％，康熙四十年占51％”。章有義從康熙五十年《休寧縣三都十二圖編審冊(上)》的統計看，“不足5畝的小戶約占戶數的60％多，占地20％左右，25畝以上可以算得上小地主的只有2戶，占地僅6％左右(56.97畝)”。又據《乾隆二十六年休寧縣編審紅冊》存十三都五圖116戶的統計，“70％以上的土地還在農民手中”。戴逸“據當時皖南地區的許多份家書、魚鱗冊記載：地主階級占地大多在一百畝左右，幾百畝以上的較少見”，認為清朝前期小土地所有制和自耕農戶較占優勢。由于徽州山區人多地少的特殊性，占有20畝以上土地的業戶可視作小地主富裕戶。一般認為，明清江南地區自耕農的最低土地占有量為10畝左右，占有5畝以下的業戶則為佃農兼自耕農。在全國范圍，“把占有耕地150畝以上庶民戶及占地100畝以上紳衿戶作為地主”，是接近歷史實際的劃分。因自然地理和人文因素。明清徽州人均耕地量低。據弘治《徽州府志》記載，明洪武四年，人口53萬余，人均耕地約為2.75畝。乾隆二十一年(1756)，翰林院編修趙青藜說揚州鹽商以資金反哺徽州，在“萬山中贍百萬戶”，其時徽州人口當在100萬以上。道光年間，包括在外經營的徽商，估算徽州人口約180萬，“人均耕地1畝左右”㈤，大大低于全國人均耕地水平。

明清徽州土地占有情況各時期不盡相同。從文獻記載看，元末明初徽州存在少數占地千畝以上的地主。朱升至正十四年(1354)在《跋靜山遏糴歌》中說：“吾山鄉少田，千畝之家可一二數，三畝之人食一人，藉令千畝者盡以其入施人，不過供活三百人，利之所及亦狹矣。”朱升倡導為富而仁，批評“遏糴以邀重價”，提倡“多田之家能平糶價以率人”，抑制糧價，惠及民眾。朱升踐行“處己以儉，待物以仁，恩以濟鄉鄰”。儒家文化在徽州得以發揚，明清徽商熱心捐助社會公益事業與此有內在關聯。明清徽州地權漸趨分散，從土地買賣契約看，很多民眾占有土地在毫厘之間。分散的原因是多方面的。元末明初，休寧縣程維宗經商發家后“增置休、歙田產四千余畝，佃仆三百七十余家”。程維宗戶“稅糧冠于一縣”，洪武十八年起擔任糧長，三代連任，疲于奔命，賠貼白銀“不下三千余兩”，家道逐漸衰落。這反映了明初賦役政策不利于大土地所有制的發展，此后很少見有徽商在故里購置千畝以上田地者。清初歙縣鄉紳張習孔說：“徽郡山狹地微，有田者多不過百畝。”這與徽州文書資料研究的結論相符合。

第二，徽商資本與土地的關系。明清徽商在故里占有土地是不爭的事實。如歙縣《清順治三年丈量條例》規定，清丈屋基、風水地要考慮徽商在外的情況：“徽歙之民，十有九商在外，僉丈之日，未必回家。”徽商在故里占有若干屋基地和風水地，富商大賈有的捐助宗族數百畝義田，但為獲取地租而購置的經營性土地為數不多。傅衣凌指出：“徽商資本雖與土地有關，然要從土地上面來容納他的剩余資本，這一個要求將成為不可能”，“徽商有在外廣置田宅，但其中主要的多為鋪舍之屬，殊不足影響到資本的性質。”徽州鹽商資本達數千萬兩白銀，在徽州本土只能購置到數百畝田地，確實不能容納他的剩余資本。徽商不關心土地經營的主要原因，一是自然環境決定了經營土地無利可圖，二是賦役沉重，田多者往往破產。嘉靖《徽州府志》對此有所概括：

徽郡保界山谷，土田依原麓，田瘠確，所產至薄，獨宜菽麥、紅蝦秈，不宜稻梁。壯夫健牛，田不過數畝，糞壅縟擳，視他郡農力過倍，而所入不當其半。又田皆仰高水，故豐年甚少。大都計一歲所入，不能支什之一。小民多執技藝，或負販就食他郡者常十九。……田少而直昂。又生齒日益，廬舍、墳墓，不毛之地日多。山峭水激，濱河被沖嚙者，即廢為沙磧，不復成田。以故中家之下，皆無田可業。徽人多商賈，蓋其勢然也。……其實商賈雖余貲，多不置田業，田業乃在農民。賦煩役重，商人有稅糧者，尚能支之，農民騷苦矣。從自然環境看，徽州山田地形復雜，旱澇災害頻仍，收獲物只得其半，農業生產效率低下。而且山田的單位面積小，所謂“山隈溪隙，肆力開墾，越十級不盈一畝”，無法擴大土地經營規模。要理解徽商不經營土地，還須區別土地使用中耕地與非生產用地的不同。徽州人口日益增長，“廬舍、墳墓，不毛之地曰多”，是指非生產用地增加，耕地減少。徽州的屋地、風水地，寸土寸金，卻不是經營性的“田業”。徽商雖在故里占有“廬舍、墳墓”，但并非為了獲取地租，所以說商賈“多不置田業，田業乃在農民”。明清田賦為定額制，屋基、風水地雖不產糧，而在冊登記，繳納賦稅。魚鱗冊有的登記原額為田，而后“田成基”，耕地成為非生產用地，稅額不變。徽商為擺脫賦役之累，不置田業。萬歷年間徽州知府古之賢在報告中說：“至于歙、休富民，則又不在田糧，而在家貲。”形成“徽民之富，不系田糧，有富逾巨萬，而田糧反少”的局面。

清代鹽商資本以白銀數千萬兩計，他們在徽州故里占有基地、墓地、祀田、義田等，多者數百畝。如歙縣徐士修，乾隆年間任兩淮總商，出生維揚，不忘桑梓，從乾隆十六年至二十年的四五年間，率鹽商先后為徽州捐資十余萬金，“為闔郡永遠平糶，萬山中贍百萬戶，而谷價賴以不昂”；修建紫陽書院出五千金，又以一萬二千金生息以作書院膏火費用，獲得“僑寓、故里兩地交稱”；“仿范氏義田法，置田數百畝，以歲人資助宗人”。清代鹽商對徽州故里的捐助以金融貨幣為主，投入土地的資金不多。

第三，農村宅基地納入田賦。明清時代，農民宅基地、風水墓地等非生產用地納入田賦征稅。由于原始資料缺失，這個問題還未見有今人研究。清初張履祥說：“嘗論賦役重困，基址、墳墓，各宜思糧之所出。”所云“糧之所出”，就是交納田賦，已然造成“重困”，實為明清農民負擔中不可或略的問題。在農耕社會，田與宅是基本的生產資料和生活資料。歷來“田宅”相連，《孟子》有“百畝之田，五畝之宅”的論述，《商君書·境內》規定：“能得甲首一者，賞爵一級，益田一頃，益宅九畝。”以上“宅”與“田”的比例，前者5％，后者9％。當然，“宅九畝”是指可以發展庭院經濟的宅地，而非僅指住屋。明清魚鱗冊登記宅基地，就筆者統計過的數字看，明代績溪上莊村宅基地占總面積的9.8％，清代休寧縣霞阜村非生產用地約占土地總面積的23％，本文所統計的清初歙縣長齡村宅基地為2.5％。魚鱗冊登記土地的地段不同。比例有差別，需要更多個案研究才能得出比較準確的比例。估計徽州宅基地、墳地等非生產用地接近在冊登記土地總面積的10％。

按照《孟子》所言，夏商周三代為“什一之稅”，即對一夫百畝的產品征收十分之一的實物地租，而“五畝之宅”為生產者所養之資，無須繳納賦稅。明清時期宅基地等非生產用地納入田賦，有魚鱗圖冊登記在案。黃仁字認為，明朝財政問題是稅收過低造成的，“整個帝國賦稅的平均水平似乎也不超過農業產量的10％”。但如果算上納入田賦的宅基地占到納稅土地面積的10％，實際稅率達11％有余。徽州宅基地的價格超出耕地數倍甚至幾十倍，對民眾經濟生活的影響很大，一些貧民往往因“住主屋”而淪為佃仆，所謂“徽州之俗，在房東則以主人自居，在佃人則以莊仆自認”，經濟地位決定了社會地位。徽州宅基地金貴，清丈的方法與尋常田地不同。歙縣《清順治三年丈量條例》載：

徽歙人稠地窄。寸土寸金，屋基、風水與尋常田地不同，須常仔細清丈。如基地造屋者上，不能入屋丈量，各業戶當先于屋內，遵照官給弓步先量，將前后左右文明若干步，貼一浮票于門首，俟公正再以蠟繩將屋周圍丈定，從公折算，是否相同，方許入冊，不許容隱。如系眾屋，或有分莊納稅者，俱一一注明，不得混為己業，致滋多事。其風水一節，尤為吃緊，徽人酷信堪輿，強者謀為爭占，當事諸人須秉公照額清丈。不得受賄徇私，移甲為乙，以多丈少，以少作多，致起爭端，為害不小。違者一并重究。……徽歙之民，十有九商在外，僉丈之日，未必回家。有等勢豪奸棍乘業主不在，指作為主之產，意圖強占混僉。

歙縣順治年間清丈屋基、風水地時考慮到徽商在外，要求當事人秉公丈量，以免宅基地、風水墓地被“勢豪奸棍”強占，這也反映出徽商在故里占有土地以非生產用地為主的事實。徽州屋地有的為“眾屋”，須“分莊納稅”，并在魚鱗冊一一注明。附表《清順治歙縣長齡村屋地表》中有很多號是分莊占有，具體反映了清丈屋基納人田賦的事實。明清田賦為定額制，明洪武初定稅時宅基地、墳地略少，隨著人口增長，一些田地改作屋基，但田賦額不變。這種情況各地類同。如安徽郎溪人戴兆佳，清康熙五十八年任浙江天臺知縣，任內清丈田地，編造魚鱗冊，要求丈量人役遇到“原系是田，今或造墳、或造屋者，仍作田丈”，保持田賦原額不變。