堅硬的住房泡沫

在2018年至2025年之間，住房的供應和需求有可能發生逆轉，泡沫將在那個階段開始破滅

《財經》記者 陳濤

據說，陌生的人開始聊天時，天氣總是一個好話題。而今，在中國，你可以放心地把關于房價的討論放在優先的備選話題中了，大家很容易聊得投入、盡興。

而討論的中心，往往是關于中國的房價有無泡沫。如果是兩個人討論，很可能是兩種看法:有泡沫、無泡沫;如果再來一個人，則很可能會有第三種看法:說不清。

堅硬的泡沫

按現在的價格計算，住房已經成為中國人最大的一筆家庭財富。當然，這也是“被財富”的。依照現價估算，全體中國人擁有的家庭財富大約為100萬億元上下，而住房一項的總價值約為60萬億元。對這最大的家庭財富保持最大的關注，符合中國人的習慣。

按照國家統計局公布的數據，2009年前11個月，住房銷售總額高達3.5987萬億元。推算下來，2009年全年的銷售額近4萬億元。在中國30多萬億元GDP的經濟總量中，除了住房，沒有另外一個產業有如此大的體量。

無論對家庭來說，還是對國家來說，住房都是舉足輕重的。

詭異的是，如此舉足輕重的住房，人們對它的看法卻如此不一致，而且，誰都難以說服對方。“泡沫論”嚷嚷了少說也有五六年了，結果越說越漲，越漲越說有泡沫;“無泡沫論”得到了市場的肯定，越說越得意，說得連自己都信了;剩下的茫茫眾生左聽左有理，右聽右不錯，都不知道自己該信誰的。

為了討論能深入下去，我們還可以稍稍界定一下不同語境下“泡沫”的含義:當人們說“房價有泡沫”時，他指的是什么呢?

最直觀的說法就是，房價遠超過了其內在合理價值。而“內在合理價值”可以用商品房開發成本、租售比等指標來衡量。

這些看法當然都能得到強有力的支持。不過，“泡沫”這個詞暗含著“分分鐘就要破”的意思，而最讓“泡沫論”者沒面子的是，房價不但沒有跌，反倒一路上漲。

從國家統計局統計年鑒給出的數據來看，1991年時，全國商品房的平均售價僅為每平方米756元，而2009年前11個月，這一數字上漲到4784元，剔除物價因素，大約上漲了3倍。

這是全國平均的數據，在北京、上海這樣的中心城市，漲幅要大得多。而且，基本上呈單邊上漲態勢。莫非，這住房要成為史上最為堅硬的泡沫?

可疑的供應高增長

如果是在“遠超過其合理價值”的意義上說“泡沫”，說當下的房價有泡沫應該沒有什么大問題。但是，如果是在“分分鐘就要破”的意義上說，則未必成立。雖然，但凡是泡沫，難逃最終破滅，區別只在于，中國房價泡沫的破滅可能需要一個比較長的過程。

所謂“內在價值”(即亞當斯密所說的“自然價格”，馬克思所說的“價值”)并不能直接牽引價格(亞當斯密所說的“市場價格”)向它靠攏，而是通過影響供求關系，進而導致價格接近“內在價值”。

也就是說，直接影響價格的是供求關系，而非“內在價值”。“內在價值”通過影響供求關系而影響價格:當一物價格過高，會提高生產商的積極性，進而導致供應增加;同時，過高的價格還會抑制購買，即需求減少。而通常來說，一物供應增加，需求減少，其價格自然會降下來，反之亦然。最終，當價格貼近“內在價值”時，達到均衡。

中國商品房的供求關系非常復雜，有歷史的因素，有城市化進程的因素，還有房地產行業自身的因素。

依照國家統計局的數據，1991年時，全國商品房(含住宅、商鋪和寫字樓，通常，住宅大約占商品房的90%)的銷售量為3025萬平方米，到了2007年，這一數字被改寫為7.7355億平方米，復合年增長大約為19.75%。

在過去20年里，這個增速大體恒定。唯一的例外是2008年，該年因金融危機、“拐點論”盛行等因素，導致房屋銷售同比下降，但是，這個下降又很快被2009年的報復性增長彌補。2009年前11個月，全國商品房銷售面積同比增長53%。

在一個賣方市場里，可以粗略地用銷售總量來代表產能。換言之，中國商品房的供應大體在以19.75%的年增速勻速成長。

如果未來20年還能保持這個速度，則2030年時，地產商們有能力在一年內向市場推出超過200億平方米的商品房。以2009年的均價計算，這些房子將價值100萬億元，大約是中國2009年的GDP的3倍。

這當然是一個荒謬的推論。未來20年，中國的地產絕對不可能持續過去20年的高增長，原因不在于供應——只要有錢賺，地產商有能力把商品房的供應保持在年增長20%以上——而在于需求。顯然，未來的需求不會持續旺盛。大家現在最關心的問題是，在什么時候，泡沫會破滅。僅僅用供求關系來看這個問題，它會變成:在未來的什么時候，供求關系將發生逆轉?

需求或將掉頭朝下

1991年以來的商品房銷售面積大體上在Y=3025+(1+19.75%)^(X-1991)這個曲線的附近。其中3025萬平方米為1991年的銷售面積，X為年份，Y為在X年的商品房銷售面積。

相比供應，需求要復雜得多，遠非一個曲線方程所能描述。

首先，中國人的住房歷史欠賬多，在計劃經濟時代，中國在住房投資上始終不夠。1978年，城鎮居民人均住房僅為6.7平方米，農村居民為8.1平方米。

按照這個數字，一個三口之家，僅僅有大約20平方米的住房，而20平方米的地方擺張大床和桌椅等就所剩不多了，獨立的廁所、廚房就更談不上了。一個比較體面的城市家庭，三口之家，大致需要100平方米上下的住房，即人均住房30多平方米。

經過1998年的房改，人們不再指望單位分房，壓抑了四五十年的住房需求被釋放出來，導致住房需求爆發式增長。

城市化又源源不斷地為城市住房增添了需求。根據國家統計局公布的數據，1978年，城鎮人口總數為1.7億，2008年，這一數字被改寫為6億，在31年時間里，城鎮人口增加了4.3億，平均每年增加近1400萬。

這些人口中的大部分都是從農村轉移到城鎮里來的。他們在城鎮里工作、生活，自然少不了要有相應的住房。

根據住房和城鄉建設部提供的人均住房數字，我們可以看到，就城鎮而言，在住房方面，過去31年里做了兩件事:一是把城鎮原有的1.7億人口的平均住房標準從6.7平方米提高到接近30平方米(依照該部的說法，2006年，城鎮居民人均住房面積為27.1平方米;2007年，農村居民人均住房31.6平方米);二是為新進來的4.3億人口提供大約人均30平方米的住房。這樣算下來，總共新增住房大約170億平方米。

算術平均下來，每年大約新增住房5.5億平方米。這大致是2006年的新竣工住宅面積數字。而顯然的是，過去31年新增住房的平均速度應該遠低于2006年的水平。

如果統計局給出的新竣工住宅面積是可靠的數字，那么住房和城鄉建設部給出的人均住房面積可能就有不少水分。當然，統計局只統計了商品房，而住房和城鄉建設部的人均住房里，包括了非商品房。不過，那部分應該不是個非常大的數字。

中國現在還有大約7億人口在農村，而中國如果能步入比較發達的國家之列，那么，農業人口應該不超過2億(美國的耕地比中國稍多，農業人口不足1000萬)。

假設中國的人口總數保持不變，按照過去30來年的轉移速度，大約還需要36年才能完成這個任務。

按人均30平方米的標準，這5億人口大約還需要150億平方米的新增住房。

假設住房和城鄉建設部給出的數字里有50億平方米的水分，則未來36年里，還需要新增住房大約200億平方米，年算術平均數為5.5億平方米，即2006年的數字。

如果要把標準提高到人均40平方米，則這一數字為310億平方米，年算術平均數為8.6億平方米，超過了2009年的水平(估計2009年新竣工的商品房將達到8.2億平方米左右，其中住宅大約為7.4億平方米)。

如果人均住房30平方米是對住房需求的初步滿足，并假設住房和城鄉建設部給出的數字里有50億平方米的水分，同時假設未來人口轉移速度仍保持年均1600萬，則依照2009年的建設速度，大約還需要15年的時間，住房的供求關系將會發生逆轉。

如果未來住房供應還能保持20%的年增長率，則僅需要七八年時間就會發生逆轉。

基于以上假設，同時不考慮宏觀經濟政策、金融政策、土地供應政策以及經濟大形勢的變化，在2018年至2025年之間，住房的供應和需求會發生逆轉，泡沫將在那個階段開始破滅。■