御園二期開盤熱銷１５億“御式風暴”再度襲京

在“國際金融海嘯”的洗禮下，國內的房地產市場亦隨之受到沖擊，眾多購房人和投資者也因此放緩置業速度。在此背景下，2009年的京城豪宅項目是否能夠再創銷售佳績，成為了業內外人士關注的熱點話題。然而，事實勝于雄辯，被譽為“頤和園旁宮殿群”的北京御園二期于6月18日低調開盤，截至當天的協議加合同銷售金額已逾15億元，使之當之無愧地成為2009年上半年北京豪宅市場的最大贏家。

對此，不少業內人士表示，在繼2007年御園8個月即告售罄，銷售金額超過9億元之后，2009年御園二期的再次火爆樓市，將促進京城豪宅市場的整體走強，御園“王者歸來”已箭在弦上。15億熱銷神話上演御園展現王者之姿

2009年的春天，對于北京豪宅市場而言，絕對是一個由“春光乍現”到“驚蟄而起”的轉折時刻，因為自從2009年4月10日，御園二期正式對外宣布預定以來，京城高端住宅市場隨即實現了“驚天大逆轉”。

根據易居CRIC系統提供的統計數據顯示，3月份北京每平方米單價3萬元以上的樓盤總銷售額僅為5.61億元，而4月份這個數字達到了11.85億元，增長超過100％，其中北京御園、北京尊府、紫御府、國奧村4個項目的銷售金額超過8億元。到了5月份，3萬元以上的高檔樓盤更是賣出了15.51億元，是3月份銷售額的近3倍，其中北京御園、北京尊府、紫御府3個項目的銷售金額超過10億元。

根據以上數據可以發現，近期京城高端住宅市場回暖速度加快，而以御園為代表的品質豪宅更成為了這股風潮的引領者。據記者了解，北京御園二期在短短兩個月的預售期內，就取得了15億元的銷售業績，可以說是個絕對讓市場震驚的新聞。

“御園在大幅度調高價格的情況下依然熱銷這一現象，表明了全球范圍內不斷走高的石油、貴金屬、原材料加之近期開發商搶地風潮的再現，不同程度上加重了社會公眾對未來通貨膨脹的擔憂，有支付能力的財富人士普遍選擇保值增值性較好的豪宅項目作為避險工具。”北京御園副總經理梁莉在接受采訪時談到。

其實，以御園為首的京城豪宅之所以在市場風云變幻之際，仍能實現火爆的市場行情，就在于其稀缺特性成就了財富的象征和品質的符號，使之擁有良好的保值升值潛力，因而促使了財富階層對其青睞有加。

對此，第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成表示，無論房地產市場向何種方向發展，位于城市核心地段的優質地產項目都具有良好的保值升值潛力。以史為鑒，無論是1997年的亞洲金融風暴，還是如今的國際金融海嘯，其實位于香港中半山和山頂、美國比華利山以及英國倫敦海德公園等地的頂級項目，依然保持著穩定的價格走勢，其重要原因就在于豪宅擁有良好的保值升值前景。

“由于不少人的個人資本儲備相當雄厚，豪宅市場仍然存在著潛在的需求。只要市場信心恢復，部分資金將會流入地產市場。根據估算，2009年京城高端住宅的供應量有限，加上適用于發展高端住宅物業的土地不多，故此我們相信市場需求將逐步上升，并可減輕在市道低迷的環境下，物業價格下跌所造成的影響。”世邦魏理仕香港、華南區及臺灣資深董事總經理余錦雄先生表示到。

正如幾位專家所分析的一樣，在中國改革開放三十年的歷史中，中國人的財富從來沒有像最近幾年如此迅速地增長。根據萬事達卡國際組織發布的“中國內地富裕階層指數報告”顯示，富人投資首選房地產。而近期京城高端住宅市場更掀起一股搶購熱潮，各種身份的投資者和購房人蜂擁爭奪以御園二期為首的頂級豪宅。

一位近期準備購買御園二期的鄭先生就向記者表示：“為了避免即將到來的通貨膨脹的影響，我的很多朋友都在選擇更加合適的投資方向。由于目前的中國股市還處于盤整期，大量資金的投入將承擔高額風險，另外雖然近期古玩收藏市場火爆異常，但對于我們這些門外漢來說，購置文房四寶、古書名畫等收藏品，其結果很有可能是買到膺品，無異于將資金打水漂。而像御園這樣的品質豪宅，可以根據所處地段、建筑品質、園林景觀等條件便捷估價，同時房產作為固定資產擁有良好的保值升值潛力，可以抵御因經濟周期變動帶來的市場變化，所以我決定在御園置業，因為這里無論是居住還是投資都可謂兩相宜。”

據記者了解，為了給一直青睞于御園的客戶提供更加完美的頂級豪宅，御園團隊將80％的心思放在了產品的品質打造上，包括如何給客戶帶來更好的產品，如何給客戶提供更多的附加值，如何在建筑的功能、空間、尺度、戶型設計上更加優化升級，如何為業主提供更具人性化的定制服務等。正是這些細致入微的產品理念，讓位于三山五園之中的御園二期開盤大捷，向世人宣告著御園的“王者歸來”。

構建世界級豪宅價值認知體系

6月27日晚8時，千萬級豪宅項目——北京御園聯席胡潤百富榜共同向社會發布了2009年中國財富報告，其投資超過2億元的“國際化商務會所”——御園匯也同時宣布正式啟用。這次北京御園2009年全球價值啟幕儀式是綠城集團針對世界級豪宅的價值認知體系標準所專程舉辦的。

作為綠城集團旗下的最高端的豪宅品牌，北京御園自2007年7月開盤已經成為京城乃至全國豪宅的代表。北京御園副總經理梁莉女士表示，北京御園之所以聯席胡潤百富榜共同發布2009年中國財富報告，是希望通過翔實的調查數據追蹤和記錄中國企業家群體在家族財富、生活品位和價值觀上的諸多變化。“兩年多的客戶服務讓御園團隊接觸了幾百位中國頂級的財富精英，他們對豪宅標準的判斷是構建世界級豪宅價值認知體系的重要參考依據，主要集中在對‘大國身份’、‘精神符號’和‘極致工藝’的要求上。”地處中國皇家園林——頤和園北側的御園和玉泉山也僅有一墻之隔，其地段價值自然無須多言，眾多財富精英自然希望借助御園在他們的社交圈和生意圈內獲得良好口碑。嚴格按照歐洲新古典主義建筑規律范式建造的官邸式建筑群也讓購買者獲得了社會權利的滿足感，項目工藝的復雜程度和材質的稀缺性也是新老業主選擇御園的重要原因。

2009年中國財富報告的調查數據顯示，除港、澳、臺地區，中國大陸31個省、自治區、直轄市中，排名第一的北京擁有千萬級富豪143000名，排名第二的廣東擁有千萬級富豪137000人，排名第三的上海擁有千萬級富豪116000名。在講究“東富西貴”居住風水理念的北京，作為世界文化遺產代表的頤和園已經成為一種中國皇家風范的精神符號，面對御園這樣以稀為貴的豪華居所，千萬級富豪群體更多是以“收藏”而非“購買”的心態。

胡潤百富榜的創始人胡潤先生也認為，受全球金融危機和出口貿易萎縮的影響，中國千萬級富豪群體的投資理念已趨于保守。選擇規避風險投資理念的富豪人數從2008年的24％增長到2009年的29％，投資房地產比例從2007年的26％上升到2009年的34％，股票投資比例則從33％下降到18％。目前全球寬松的貨幣政策加劇了社會各界對今后通貨膨脹的擔憂，房地產市場再次成為資金的避風港。在經歷了金融市場風暴和實體產業危機后，中國的民間財富不得不考慮資產的重新配置，率先回暖的房地產市場自然會受到包括千萬級富豪在內的各路資金追捧，類似御園這類頂級豪宅的熱銷是千萬級富豪群體進行風險規避的必然選擇。

誰是御園未來的主人?

由于受到北京奧運會的影響，2008年御園開發進度放緩，在經歷了長達一年的空檔期之后，御園二期在沒有進行大量廣告投入和媒體宣傳的情況下，依然獲得如此驕人的佳績，主要得益于高端購房人群的口口相傳。而記者也對御園二期的十多名業主進行了采訪，以此來了解御園熱銷背后的真正原因。

“我2009年春天去西山踏青的時候，無意間看到了御園的外立面，很難想象在三山五園這樣皇家貴胄之地還有高端項目存在，當時我就決定到這個項目看看，了解其廬山真面目。”作為某知名IT公司精英的高先生，與御園的第一次親密接觸可謂是機緣巧合， “實地造訪御園之后，我被該項目優越的建筑品質和體貼入微的服務所深深打動。畢竟買房子，特別是買御園這樣的頂級住宅，是需要細細考慮的，因此我先后7次到這里進行看盤，每次都感受到賓至如歸的尊貴感受，因為從我進入御園大門起，就時時刻刻感受到銷售人員對于來訪客戶的細致周到的服務。另外，由于我不懂裝修，因此特別喜歡像御園這樣的精裝豪宅，為此我還特意帶了學習房地產專業的研究生朋友，來這里為我把關，經過他的仔細觀察，御園的建筑品質和裝修標準果然是名副其實，所以我最終一次性付款購買了一套380平方米的精裝平層官邸。”

記者在采訪中發現，像高先生這樣對于御園優越的服務品質打動的客戶為數眾多，他們交口稱贊的是御園所提供的“一對一”的貼身“專案銷售服務”。在御園所倡導的以“紳士淑女的態度為紳士淑女服務”的“御制服務”影響下，很多高端置業者通常到御園看兩三次就能成交，最快的更實現當天看盤當天下訂金。

與高先生看中御園的頂級服務品質不同，在北京擁有多次置業經驗的林先生，則以多年從事金融工作的投資經驗，看好御園未來的升值前景。“我以前在碧水莊園購置過一套別墅，也在京城核心地區擁有高檔公寓，在我看來購置高端物業首先要關注項目的地理屬性，‘豪地出豪宅’這句話絕非虛言。”在記者采訪林先生的過程中，他的豪宅置業經可謂是滔滔不絕，“我為什么會選擇御園，首先就是看中了其得天獨厚的地理環境。作為三山五園又一園的御園，其土地附加值遠遠超過一般人的想象，因為這里作為昔日皇族貴戚的宜居所在，擁有了源遠流長的人文氛圍。另外，在西山板塊可供開發的土地日益稀少的背景下，像御園這樣的傳世宅邸就如百年難遇的稀世珍寶一樣，擁有無可限量的增值空間。”

林先生透露，為了讓他的親朋好友都能感受到御園的居住魅力和未來可以預期的高增值收益，他特意讓自己的弟弟和好友一起在御園置業。“常言道，千金買房，萬金買鄰。據我了解，購買御園的客戶都是擁有豐富人生閱歷的高端人士，能和這樣的人群比鄰而居，也許對于我未來的事業發展，能起到如虎添翼的效果。”對于自己未來的居住氛圍，林先生已經充滿信心。

與林先生一樣，在御園二期置業的客戶，二次及二次以上置業所占比例高達85％以上。通過對他們的購買分析可以發現：其一，由于眾多事業有成、經濟能力強的買家對于改善居住條件的需求較強勁，因此形成了一股強大的二次置業消費力量，促使了他們在御園置業；其二，在御園產品創新及品質所產生的吸引力影響下， “升級換代”高品質項目的誘惑，使得此類客群進入二次置業消費鏈；最后是因為避免未來通貨膨脹的出現，致使投資型置業的興起，也成為御園熱銷的重要力量之一。

而在記者采訪中，從事能源行業工作的陳先生絕對算一個對細節要求精益求精的業主。據其介紹，為了確保御園居住的環保健康，他曾用國產和進口儀器對于御園所用石材是否輻射超標經過仔細的檢驗。 “因為我從事能源行業，所以深知建筑污染對于人體傷害的程度，所以才會不惜時間和成本對于御園的建筑質量進行仔細檢測，事實證明御園的建筑品質健康宜居，讓我堅定了在此置業的信心，因為我想讓我的家人擁有一個綠色生態的居住氛圍。”

記者還了解到，御園優美的園林景觀、高品質的物業服務、對于綠城品牌的信任、頂級會所的配置、臻于完美的建筑品質等因素，亦是引發高端購房人紛紛選擇在御園置業的重要因素。 據梁莉透露，最早得到御園二期預售消息的一期業主不僅推薦自己的親戚朋友購買，相當一部分老業主在考察之后也進行了二次購買，來自證券、金融、房地產行業的客戶占到成交客戶總量的80％以上。在高端客群的云集效益影響下，可以預見御園未來將成為名人雅士匯集的圈屬領地。

開啟獨樹一幟的“御制服務”

在房地產市場快速發展的今天，開發者比拼的不僅僅是好的地段、好的產品，因為這兩點在同等資歷和財力的基礎上都是可以爭取到的。更重要的競爭點，當屬“看不見摸不著”的軟性服務層面。從這一點來說，御園則當之無愧地開啟了京城頂級豪宅的最高服務境界，因而受到了高端業主的青睞。

2009年6月初，歷時兩年編撰完成的《綠城·北京御園服務白皮書》正式向社會發布，這是迄今為止北京首家以高端房產營銷為課題編制的千萬級豪宅營銷服務手冊，對今后北京乃至全國的豪宅營銷市場具有重要的借鑒和參考價值。

據梁莉女士透露，《綠城·北京御園服務白皮書》的營銷服務標準是北京御園團隊在實際經營管理過程中不斷實踐完善而成的，其間也參考了美國、香港等地的高端地產項目以及國際知名酒店的先進服務理念。為尋找到一種合宜的表達方法，這本服務手冊曾數次易稿。 “一個能夠代表中國千萬級豪宅服務體系的生成，不可能一蹴而就，它始終會是一個不斷凝聚、不斷提煉和修正的過程。”

據悉，御園的“御制服務模式”是傳統物業管理模式的傳承和延伸，通過定制式高端營銷服務模式的打造，提高了項目品牌的附加值。御園是用做奢侈品的態度打造產品，強調品牌，也強調服務。在御園的營銷服務中，不僅在服務設施細節上做到盡善盡美，同時全新的高端客戶接待模式讓客戶在御園有賓至如歸的感覺。在觀念上，御園已經比其他社區提前進入高端服務時代，其服務核心提倡“以紳士淑女的態度為紳士淑女服務”，御園的高端服務為其產品創造了超越產品層面的附加值。

由于御園的目標客戶群大都來自房地產、金融證券、投融資、高科技等領域的企業家、政商名流，屬于中國的頂尖的財智階層，因此御園的服務價值體現在設計建造、銷售以及居住各個層面， “讓客戶有一種尊崇感”便植根于這些環節的各個細節，而御園為業主所提供的五星級的尊貴服務，也滿足了業主對尊貴居住的心理需求。

北京御園高管團隊表示，《綠城。北京御園服務白皮書》代表了御園高端房產營銷服務體系的創建成果，也是公司的價值所在。如果把優質房產品作為綠城的主要標志，御園的高端房產營銷服務體系則要求是全國一流甚至是全球領先的，這是綠城產品的另一個重要特色和優勢所在。

品質為王御園入選聯合國人居獎最佳范例獎

在御園二期實現熱銷15億元之際，該項目近日又傳來喜訊，其正式入圍“聯合國人居獎最佳范例獎”。據記者了解，該獎項由聯合國人居署在全球范圍內公開征集評選，中國入圍的參評項目僅有5個。

對于此次入圍“聯合國人居獎最佳范例獎”，北京御園副總經理梁莉女士表示： “如同2008年北京奧運會的成功舉辦讓世界真正了解了中國，參與聯合國人居署的評選也能讓包括北京御囡在內的優秀中國居住項目被世界了解和關注。”

據記者了解，御園位于北京著名的西山風景區核心——海淀區青龍橋村，被昔日皇家園林“三山五園”環抱其中。項目西側緊鄰玉泉山(自金代起就建有皇家行宮)，東側與頤和園萬壽山相望(萬壽山屬燕山余脈，是頤和園的中心制高點)，南至玉泉山東路，北至北五環路。距四海橋(西北四環)3.5公里，蘇州橋(西北三環)4公里，天安門15公里。對御園而言，西山、玉泉山、頤和園就是一個真實的歷史大背景，構成了立足其間的所有建筑與庭園的場所氛圍，而其土地本身所具有的不可復制的稀缺性，成為御園最為重要的價值元素之一。

作為杭州綠城集團旗下高端居住項目的代表，位于世界皇家園林——頤和園邊上的北京御園雖然在實踐上采用“西式技法”與“現代技法”，但最終追求的卻是能夠與東方精神、中國文化、西山文脈、皇家園林所產生的碰撞與共鳴。

為此，綠城集團董事長宋衛平、總規劃師王朝暉以及他們的設計團隊在中式、現代主義、地中海式風格、混搭的風格和新古典主義之間幾經周折，設計方案反復換了30多套。最終，設計團隊從圓明園中西合璧的新古典主義建筑理念得到啟發，確定以新古典主義的概念為契入點，不僅對周圍皇家園林的歷史文化進行了必要傳承，同時又呼應了“萬園之園”——圓明園的“西洋樓”建筑根基。

對此，北京大學教授、著名學者張頤武表示：“御園的特色是把歷史的文脈連續上來，它所追求的新古典主義建筑風格，其實在中國有很悠久的傳統。如清朝所建的圓明園就把西式傳統和中國傳統結合起來，如今北京御園又把萬園之園的精神復活了。”

御園在設計理念上繼承了古典三段式的部分表象特征，結合裙樓、標準層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理，并對于古典建筑中出現的山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等，加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構架，整體風格顯得洗煉且精到，恰恰符合了“聯合國人居獎最佳范例獎”所倡導的“人文內涵再設計”理念的精髓。同時，為了達到舒適宜居的居住品質，御園還采取十三大科技系統，其運用在國內處于領先地位，也使御園實現了不斷運用高新技術來全面營造優越的生活方式。

除了在建筑品質上追求完美之外，御園在園林設計上還注重與萬壽山、玉泉山、頤和園的對景及借景關系，保留原生樹木數百株，并配以灌木、花草，形成花徑蜿蜒伸展，建筑掩映其中的優美景觀，整體風格高貴神秘、典雅大氣。其園林景觀由三個空間層次構成，即：公共綠地、組團院落和私家庭院。御園總體園林的設計思路是“三重庭院”的設計理念，充分運用對景和借景手法，給人以庭院深深的觀感。

此外，綠城集團更在綠城·北京御園內投巨資2億元打造“雙區雙核”布局的頂級會所——御園匯，邀請美國著名設計公司WILSON公司負責室內設計，功能涉及餐飲、商務、運動健身、文化休閑、生活服務等，還提供食物遞送服務、私家廚師服務、滿足業主在家中舉行重要聚會時所需，同時還為外地來訪業主的客人提供食宿。而御園匯預期2009年6月試營業，它將成為北京頗具品位的高端私人俱樂部，除600戶購房業主外，會籍審核批準流程將采取嚴格的邀請制，以保證會員群體由社會上層人士組成。

據悉，按照評選程序安排，聯合國人居署將于2009年7月在印度新德里市的Vigyan Bhawan會議中心舉行“聯合國人居獎最佳范例獎”頒獎盛典，而目前“聯合國人居獎最佳范例獎”的評審團已經開始著手對中國入圍的項目進行實地考察。相信作為京城首席人文大宅的御園，將憑借著自身優越的產品特色在本次評選中拔得頭籌，向中國乃至世界的頂級人士展現御園的獨特魅力!