借勢樓市回暖房價小幅回升逾４０余新盤７月“同臺競技”

就像剛剛經歷完高考的莘莘學子，等待放榜通知單準備進入理想的大學一樣，經歷了長時間調整期的京城樓市，亦期待能夠重新煥發活力，激發購房人的置業熱情，實現供需兩旺的市場行情。在此背景下，不少沉寂多時的開發商，開始走出“蟄伏期”紛紛推出新盤，致使約有45個新盤將搶占7月樓市，實現了“淡季不淡”的市場現象。

對此，不少業內人士表示，目前大多數樓盤的可售房源已進入尾盤銷售階段，市場上的中小戶型產品幾乎被剛性需求方“買斷”了貨；另一方面，還有一部分總價偏高的大戶型產品等待售出。因此，即將在7月亮相的新盤，將在這樣一個特殊的樓市時期等待著市場的考驗。

7月新增供應平穩五環外項目占據半壁江山

根據協成機構房地產經紀統計數據顯示，7月份預計約有45個項目將陸續進入市場。從環線位置上來看，7月預計開盤的項目將近半數以上的項目位于五環以外區域，共計27個，包括合生·世界村、林肯公寓、京洲世家，遠洋一方二期、鼎城·世家E托邦西座等項目；四至五環之間約有6個項目開盤，如冠軍壹號、紫薇天悅、詩景長安等；三至四環間有5個項目計劃入市，包括首城國際中心D區22號樓、萬科金色城品和萬科公園五號二期等；二至三環間約有4個項目開盤，優唐·大都會，華潤·西堤紅山等；二環內有3個項目入市，分別是金貿中心、四合上院和棉花片項目(暫定名)。

從區域上來看，7月份城八區除崇文區暫無供應量外，其他區域均有供應計劃，并且分布較為均勻。朝陽區名列第一的位置，共有15個項目計劃入市；通州區位居第二，有5個項目開盤；順義區、海淀區各有4個項目入市；房山區、石景山區、宣武區各有3個項目入市；大興區、西城區各有2個項目開盤。昌平區、東城區、豐臺區、密云區等各有1個項目將開盤入市。

7月份新開盤項目的特點之一為五環外項目仍占新增供應量的主力位置，但是城區內供應也會有所增加。如東城區和西城區兩個已有許久沒有項目入市的區域，在7月將有一部分新增供應量，二環內的其他區域也將有3個純新盤項目入市。此次7月份開盤入市的項目中五環以內共有18個項目，占預計開盤項目數量的四成左右。由于城區內可供用于住宅開發的土地面積十分有限，促使城區內的商品住宅價格一直處于高位且供應量一直維持在較低水平，7月份的城區內樓盤放量，值得那些看重地段而不把價格作為主要考慮因素的購房人關注。

此外，7月樓市新盤供應的另一個特點是東部區域的放量占比較大，如朝陽區有15個項目開盤、通州區有5個項目入市。由于東部區域的市政配套設施、交通路網的建設較為完善，并且擁有多個商務辦公圈，區域內商業氣氛濃厚，所以一直成為購房者首選的熱點區域，也確保了房產的保值增值前景。

高端公寓集中放量小戶型產品備受市場關注

7月即將開盤的項目中有公寓類項目20個，此次放量的公寓多數項目位于四環外區域，如卡夫卡公社、合生·世界村、金隅可樂+A座、冠軍壹號、茂華璟都會·璟上璟、鼎城·世家E托邦西座等；普通住宅類項目20個，依然多位于五環以外，如觀林園二期、花澗溪、瑞雪春堂、強佑清河新城、京洲世家等項目；別墅類產品有5個。產品類型多為高端的獨棟別墅并伴以疊拼雙拼類產品，如保利壟上、藍岸麗舍、北美佳苑等，分別位于順義別墅區、通州別墅區和昌平別墅區域內。

同時，7月供應量小戶型有所放量，且有多個項目是商務、酒店式公寓，如純新盤的火神廟國際商業中心戶型面積在45～75平方米之間；卡夫卡公社以躍層和LOFT產品為主，戶型面積為一房3l～36平方米，兩房38～46平方米，三房47平方米，讓購房人實現買一贈一的自由組合居住空間；冠軍壹號戶型面積為50～95平方米的小公館；IMOMA的戶型設計采取30～90平方米的靈動居住空間；而老項目后期的鼎城·世家E托邦推出的新樓座為酒店式公寓，其戶型面積為37～72平方米的零居大開間。

對此，協成機構房地產經紀公司副總經理孫鈺指出，7月份小戶型房源的市場供應量將會保持平穩，45個預計開盤項目中有15個項目是以小戶型供應為主，并且多為公寓類項目。這種放量是因為6月投資需求有所抬頭，使得一些精明的開發商選擇在7月推出針對投資型購房者喜好的小戶型公寓類產品入市。如位于朝陽北路2010年通車的地鐵6號線黃渠站西南角的卡夫卡公社、位于中關村科技園區金橋科技產業基地內的合生·世界村、位于石景山區阜石路與楊莊東路交叉口的鼎城·世家E托邦等項目。

“隨著如今購房消費越來越理性，居住需求更加實際，未婚或剛剛成家的年輕置業者，也更傾向于選擇低總價的超小戶型，促使精裝配套齊全的此類房產受到投資購房者的青睞?！睂O鈺表示道。

品牌房企爭先入市改善性需求催熱大戶型供應升溫

受到京城樓市購買需求增加的影響，眾多知名房企也在7月加快了新盤上市的速度。據記者了解，萬科地產即將在7月推出萬科金色城品和萬科公園五號二期；保利地產將繼續推出保利西山林語以及保利壟上的后期項目；華潤置地在廣安門區域建造的華潤·西堤紅山，其7月面市的二期——紅山世家，將教育地產和優越品質結合在一起，以吸引高端置業者的關注；備受東部白領人士和投資關注的由遠洋地產開發建設的遠洋一方，也將在7月推出其二期新品；而已經將集團總部遷至北京，準備擴展起北方區域市場氛圍的合生創展，在7月將推出以LOFT產品為設--計特色的合生·世界村，而其旗下針對頂級置業者所設計的合生·霄云路8號，也即將于近期亮相京城樓市；此外，一直主打科技綠色住宅的當代置業，在7月也將在上地區域推出全新恒濕恒溫小戶型產品 IMOMA。

由于品牌房企在產品設計、園林規劃、配套設施、物業管理等方面擁有豐富的經營和品質保證，因此對于7月準備購置新居的買房人而言，關注上述房企推出的新盤將是一個不錯的選擇。

另外，為了滿足眾多置業者的改善性購房需求，7月新上市的樓盤不少項目也采取了大戶型的產品特色。如水郡長安的主打戶型面積就在148～212平方米之間，世華水岸主推面積在120～160平方米之間，天倫錦城的戶型面積集中在108～140平方米之間。同時，萬科公園五號，太陽星城B區、紫薇天悅、四合上院等項目都有戶型超過200平方米的大戶型產品面市，而華潤·西堤紅山二期的最大戶型面積將超過400平方米。

針對7月新盤供應大戶型樓盤數量增多的現象，業內人士分析認為，2009年買房人購房的主要原因是改善性需求，加之今年多數樓盤的價格下調基本到位，促使改善性住房需求成為京城樓市主流。同時，北京市十五條新政中最重要的就是第三條：“為改善居住條件，在貸款購買第二套普通住房，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。”因此，近期以3居為主改善性的住房需求激增，主要是去年選擇觀望的多數購房者因為政策回暖和很多樓盤價格下調到自己的目標位選擇了出手。

京城樓市逐漸走出低谷7月新盤房價升溫在即

隨著購房人的置業熱情被再次點燃，7月上市新盤的價格相比有顯著回升。根據記者的調查發現，太陽星城B區4月份的對外報價為16000元／平方米，而在同屬太陽宮板塊的太陽公元項目獲得良好的市場業績之后，該項目7月的開盤價已升至20000元／平方米；而位于廣安門區域的華潤-西堤紅山，在引入北京小學和在建地鐵7號線將項目周邊設置地鐵站的雙重利好作用下，該項目的售價也將從2008年11月一期開盤18000元／平方米上升到20000～26000元／平方米以上；同時，近期備受業內外人士關注的廣渠路15號地拍地進程，亦促使其周邊樓盤的價格快速拉升，以位于廣渠路36號的首城國際中心為例，該樓盤2009年4月份售價為145000元／平方米，但根據銷售人員透露，其7月份開盤的三期D座保守估計都將在16000元／平方米以上。

對此，業內人士分析，進入6月以來無論是輿論還是開盤項目價格走勢，都能看出樓市的回暖熱潮，雖然價格的上漲使得一些自住型購房者重新開始觀望，然而上漲的房價卻相應刺激了一些投資購房者的熱情；另一方面，出于對通脹的預期，一些投資者選擇了購置房產更為穩妥的投資手段，大批投資型需求的入市不僅推高了成交量，亦促進了房價的啟穩回升。在此背景下，預計7月整體房地產市場價格將不會走低，甚至可能出現小幅上漲的態勢。