國奧商圈嬗變在即探尋商業地產新模式

在奧運概念影響下以及政府投入2800億元改善區域基礎設施的利好促進下，以奧林匹克國家森林公園為標志的國奧片區，實現了翻天覆地的變化，成為繼CBD商圈、金融街商圈、中關村商圈之后的京城第四大商圈。如今，這個迅速崛起的京城焦點區域，正在面臨著一場巨大的商業嬗變，因為在CBD開發了商業巨擎華貿中心的國華置業正式揮戈北上，要在國奧區域建筑大型大都會生活綜合體——華貿城，由此開啟全新的“華貿式生活”。

華貿城所倡導的時尚生活綜合體，能否引領市場突破的方向?在國奧板塊重新標定區域品質和價值的過程中，華貿城能否起到畫龍點睛的作用?華貿城能否摸索出商業地產領軍企業操盤高品質宜居產品的創新模式?這些成為業內外人士關心的焦點話題。

國華置業北上 劍指華貿城

作為奧運會舉辦的核心，國奧商圈在過去幾年時間里得益于奧運的概念而備受關注，其區域影響力亦逐步獲得提升，輻射效應也隨之增強。

隨著高品質商業物業的大規模開發，區域內商業配套隨之進一步完善，商務環境不斷得到改善和提高。更為重要的是，體育場館、會議會展中心成為區域內獨特的商務資源和人文資源，奧運效應帶來的商機正在提升區域商業市場的增值潛力。

看到國奧區域未來的發展潛力，眾多地產大鱷紛紛在此區域內“走馬圈地”，而位于北中軸線奧林匹克公園東側的北苑地塊，則成為各大房企關注的焦點所在，使得該區域推出的規劃建筑面積達200萬平方米的地塊，被國華置業、天潤集團、中鐵置業、城建集團這四大著名開發企業分別收歸麾下。

由于國華置業在CBD所建筑的華貿中心開啟了京城商業地產新篇章，因此由其開發的華貿城是否能延續華貿中心的商業特色，改寫區域的商業氛圍，營造全新的生活方式，成為業界關注的熱點問題。

根據記者的實地走訪發現，目前國奧區域商業物業分布最為密集的地區為安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路，包括北辰購物中心、飄亮購物廣場、第五大道、龍德廣場、明天商業中心、世紀聯華、西單購物中心和萬意奧特萊斯等大型商業項目。雖然國奧區域內商業物業總體體量相對于過去明顯有所提升，但由于這些商業項目分布得較為分散，致使區域尚未形成商業核心，無法形成商業集群效應。

另外，華貿城所在的北苑板塊目前在售的新盤包括悅溪公寓、巢東家園、融華世家、美立方等項目，基本以純居住區為主。而相對成熟的北苑家園社區內雖然配有一定體量的商業，但基本以社區底商為主，在商業業態、商業類型、商業分布上并沒有進行系統規劃。同時，位于該區域內的易事達廣場、天華購物中心等商業項目，主要以傳統的購物廣場和百貨商場為商業定位，雖然能滿足區域人群的基本生活需求，但并沒有使北苑組團形成獨有的商業氛圍。

在國奧區域商業核心沒有形成，以及北苑板塊商業氛圍亟需改善的背景下，根據區域居住人群的消費特征，營造符合年輕白領生活需求的時尚生活方式，華貿城特意規劃了7萬平方米時尚商街，將會聚品牌店、特色餐飲、超市、百貨店、數碼影院等眾多精致業態，集時尚購物、餐飲、休閑娛樂于一體，使華貿城整個社區統一鑄就一個濃縮的華貿商圈，打造了全新的商業模式，引領區域未來的商業發展方向，成就為一個嶄新的繁華都市生活中心。

對此，業內人士紛紛表示，國華置業締造華貿中心商務綜合體最終改變了CBD版圖，而在奧北人文熱地構筑大型生活綜合體——貿城，則把CBD的繁華都市生活方式植入這一區域，將給這一區域的商業格局帶來全新的嬗變。

從商務綜合體到時尚生活綜合體

2003年，當占地面積15公頃，總建筑面積10075平方米的華貿中心剛剛破土動工之際，業內外人士都沒有想象到6年之后，這里會成為cBD的商務新地標。如今這里云集了麗思卡爾頓、JW萬豪兩座超豪華酒店，德意志銀行、蒙特利爾銀行、渣打銀行、強生集團等近200家跨國公司紛紛進駐華貿寫字樓，而匯集了CHANEL、GUCCI、PRADA等近千個全球知名品牌的亞洲最高端百貨店之一的新光天地成就為北京最時尚的潮流陣地。

因此，當2009年由國華置業開發的華貿城，以55萬平方米的建筑體量，7萬平方米的復合商業街，即將在9月亮相京城樓市之際，關于華貿城是否能延續華貿中心的品牌影響力，營造全新的生活方式，成為購房人關注的焦點問題。

“從建筑的角度看，一個城市的發展，城市價值的提升，主要依靠建筑綜合體。建筑綜合體薈萃最前沿的建筑技術，需要克服各種復雜的挑戰，自身又擁有疏解城市壓力的功能，能極大提高人們生活和工作的效率。由于自身局限性，單一的住宅產品根本不可能達到如此高的水準。”在北京國華置業有限公司董事長房超看來，建筑綜合體才是房地產的最高境界， “因此在規劃華貿城時，我們參考了美國的新都市主義，將華貿城定位于時尚生活綜合體，通過追求舒適度、健康、宜居等方面入手，來定義未來生活的全新趨勢，通過兩年半的研發和探討，如今華貿城實現了我們最初的想法。”

房超指出，作為大都會生活綜合體，華貿城特別規劃的7萬平方米復合型都市生活中心是擁有商業開發優勢的國華置業進行的一次前瞻性突破。華貿城在研發過程中，更加注重建筑本身功能最大化以及不同物業、業態之間的互補性，按照城市綜合體的規劃設計，建筑與建筑、建筑與人的關系，在進一步優化居住功能的同時把商業地產先進模式導入，用集約式、持有型為主導的商業形態替代一般住宅的零散的裙房商鋪配套，商業在這里不僅僅是簡單的配套，而是提供繁華都市生活方式的大舞臺。

不賣房子賣生活方式

早在2003年開始開發運作華貿中心之時，房超便提出了國華置業要做“生活方式”的提供商，對于華貿城的產品定位，房超更加堅決地表示絕不是為了賣房子而蓋房子，而是要給居住于此的業主提供一種全新生活方式。

對此，房超指出：“關注細節的人會關注國華置業所做的產品，我們力求讓最苛刻的人也最少地挑出毛病。因為生活就是要講究細節，所以別人賣項目，我賣生活方式，而華貿城將是這一理念的最佳體現。”

據記者了解，華貿城總占地40萬平方米，規劃建筑面積55萬平方米，項目毗鄰北中軸線，位于奧林匹克國家森林公園以東，周圍有高爾夫球場、國家森林公園等數家高端休閑場所，附近是地鐵5號線、13號線以及規劃中的14號線三條軌道，京承高速、北五環、北苑路便捷連通CBD、中關村、燕莎、王府井等重點區域。便捷的交通出行，豐富的周邊配套，為華貿城營造時尚生活方式奠定了堅實基礎。

“從華貿城到達cBD的華貿中心只需要27分鐘車程，而華貿中心的房價是華貿城的1倍多。一樣的生活方式，在華貿城用半小時就可以換到1倍多的生活空間，這就是華貿城創造的生活綜合體概念，這不過是一個時間切換的過程，其獲得的回報卻是得到了價值提升的時尚都市生活方式。”房超表示道。

在重新解構新城市主義的背景下，華貿城把55萬平方米體量的建筑群規劃為居住區、商業區兩大組團，形成由高級住宅、時尚商街、百貨、超市、數碼影院、會所、廣場以及園林景觀等不同生活方式構成的大都會生活綜合體，將繁華CBD的生活方式輸入奧北區域。

在華貿城的整體規劃中，最引人注目的當屬7萬平方米的商業街規劃，其集時尚購物、餐飲、休閑娛樂于一體。居住在華貿城的居民不僅可以享受私家餐廳、廚房、客廳，同時還能以時尚商街、百貨、超市、數碼影院、會所集約式的商業中心作為平臺，在社區內享受大型生活綜合體設計的場景和都市繁華生活。

“我希望能在新光天地和華貿購物中心之后，把華貿城做到在生活層面上的商業升級，因此在華貿城400米長商業街的業態選擇上，也更貼近年輕人群、貼近生活、貼近文化和娛樂。因此在靠近商業街的區域，住宅產品以初次置業的年輕群體為主，面積在50～90平方米。置業者可以通過電梯從住宅直達商業街，便捷地享受電影院、咖啡廳、健身房、超市、餐飲等商業配套帶來的娛樂生活享受。而7萬平方米的商業街就像對于年輕業主的一個大客廳，所有的消費需求都能在此滿足。這就是華貿城所提供的“時尚生活方式”，對于華貿城未來將呈現的時尚生活氛圍，房超已然是胸有成竹，他認為華貿城作為大型大都會時尚生活綜合體，帶給居住者的不僅是高品質便捷生活，更因其特有的都市生活方式給居住者帶來歸屬感和價值感，并擁有可持續發展的動力和輻射力。

像微軟一樣鉆研產品

也許是機緣巧合，當年華貿中心啟動時，正趕上“非典”肆虐，市場前景并不明朗，國華置業也因為其定位而被媒體視為挑戰風險，而如今即將于9月亮相京城樓市的華貿城，又面臨著“國際金融海嘯”對房地產市場的沖擊，多數業內人士對今年下半年的樓市并不抱樂觀態度。在此背景下，國華置業是否能再次挑戰市場變動，在華貿城實現華貿中心品牌的延續，成為所有人心中的疑問。

對此，房超卻表示：“2003年‘非典’的時候，華貿公寓曾出現幾天才賣出兩套房子的情形。現在的行情要比過去好，一是如今大家的財富積累要比過去強多了，二是只要產品品質優良、性價比相對高些的樓盤照樣很好賣，這說明如今的房產購買需求還是很大的。因此，在華貿城的建造過程中，我們要像微軟一樣鉆研產品，把產品做到極致，把性價比最高的產品投放到市場，營造華貿式生活方式，來創造一座時尚生活之城，以實現經濟效益和社會效益的雙豐收。”

為了實現這一目標，華貿城住宅部分采用都市中罕見的全板樓設計，南北通透，擁有超寬樓距。同時，新古典主義建筑風格將成為項目一大亮點，其高檔公寓的大堂、電梯廳等公共部位均借鑒華貿中心兩座豪華酒店裝修經驗，從整體到細節都入微考究。此外，為確保住戶在優美的環境中享受繁華都市生活，華貿城聚集了美國伯金斯、北京建筑設計院、美國EDSA等建筑與景觀規劃設計眾多國際專業機構，歷經近3年時間進行研發，并牽手全球著名的房地產物業服務商第一太平戴維斯提前介入，從住戶、租戶、經營團隊的使用者角度參與研發。

據記者了解，自從華貿城將在9月正式面市的消息傳出之后，引發了購房人群的強烈關注，其根本原因就在于置業者對于國華置業品牌的信心，以及對于華貿城所營造的時尚生活方式的向往。相信，在國華置業的不懈努力下，華貿城給將奧北區域乃至北京樓市帶來新一輪沖擊，引領京城房產發展的新進程。