房價反攻市場“表情”

數據顯示，京城樓市今年5月與1月份相比，商品住宅上漲了2500元／平方米。首城國際、萬年花城、遠洋沁山水等樓盤均開啟了漲價通道。典型項目的漲價軌跡可以看出，這些項目多數是從3月份開始漲價。

首城國際自2月份開始，以500元／平方米的漲幅開始上升，6月底7月初將開盤的22號樓均價預計將達16000元／平方米。遠洋沁山水4月初三期開盤均價漲至14000元／平方米。

“1、2、3月份樓盤紛紛降價，3月份時，一些樓盤已經開始漲價，部分樓盤將去年的一些優惠措施收回，4月份整體開始漲價。今年5月與1月份相比，北京市商品住宅上漲了2500元／平方米。”北京易居房地產研究所副所長牟增彬對本刊表示。當市場再度出現強勁上漲之勢時，不同開發商面臨房價反攻呈現著不同的表情。

一部分開發商傍著地王“樂呵呵”

從4月份開始，土地市場的回暖和“地王”的再現就成為中國經濟的最大看點之一。地價拐點是確認房地產中長期趨勢的重要標準，地王出現則必然連帶周邊樓盤房價上漲。土地價格上漲往往是開發商認為“最拿得出手”的漲價理由。地王重現江湖，顯然為周邊樓盤帶來了利好。

以5月21日京城誕生的廣渠路10號地王為例，截止到6月16日，周邊二手房房價上漲幅度甚至達到10％至12％。如富力城二手房業主一季度平均報價約20800元／平方米，但是6月份時已經平均漲到22000元／平方米，天之驕子二手房業主則由一季度平均報價16800元／平方米上漲到17000元／平方米。

周邊新房禧福匯國際社區、首城國際中心房價漲幅分別為5％～7％。 “我5月初去首城國際，當時銷售人員透露房價肯定在15000元／平方米以內，但是現在報價已漲到16000元／平方米。”一位曾實地考察過該項目的業內人士對本刊記者表示。

首城國際中心去年低價入市，此后從2月份開始一直以300～500元／平方米的速度上漲。但是從其6月份的報價來看，漲價的幅度加快。其實該項目漲價由多種因素推動，周邊誕生地王也是原因之一。

一部分開發商“忐忑中”漲價試水

不過還有不少開發商對目前的行情持謹慎態度。近日，金地北京公司總經理嚴家榮在接受本刊記者采訪時稱，今年2月份以后市場放量確實是因為去年剛性需求被積壓了，但是需求放量不能說市場就好得一塌糊涂，目前樓市實際上還是處于僵持狀態，既不能說市場形勢不好，也不能說市場形勢非常好，屬于比較正常的狀態。

“一般來說，房子賣得好，開發商就會漲價，這是正常的。但是漲了以后要賣不動，還得降。”嚴家榮表示。記者近期在與一些開發商的溝通交流中發現，目前仍有相當一部分漲價的開發商心里非常忐忑，既擔心一旦市場出現瘋漲情況，再度引發政府已經放松的政策收緊，又不愿意放棄已經出現的漲價機會。于是抱著能漲就先漲的心態。多數開發商表示，將密切關注著市場動態，隨時準備調整價格策略。

一部分開發商“跑步漲價”

當然也不排除有些開發商對資金鏈要求不高，并不需要快速銷售，反而想借著市場機會賣高價，而大幅漲價。

如據京西某項目內部人員向本刊記者透露，由于項目是政府部門下屬公司所開發，并且項目后期要下半年開盤，加之項目銷售情況比較好，因此老板希望漲價抬高門檻進而降低銷售速度，從而能捂盤待高價。所以項目在5月底認購開盤后，半個月時間每平方米先后兩次漲價共2000元，目前也高出周邊樓盤近2000元／平方米。

“本來項目是打算2007年下半年以準現房開盤的，但是當時市場情況不好，公司是國企，資金問題不大，于是開發商就選擇了死杠，直到今年三四月份感覺市場好了，到5月份才開始現房銷售。”上述人士透露，如果2008年開盤的話最多銷售價格能達到11000～12000元／平方米，然而今年5月開盤均價達到了14000元／平方米。他稱，開發商并不擔心市場情況再度低迷，因為西部產品供應少，不如東部市場競爭比較激烈，加上國家出臺的一系列支持房地產的政策，應該短期不會改變。

資金來自何方?

從2007年底中國樓市步入低迷，到2008年底全國一線城市成交量復蘇，再到今年上半年的全面逆轉，僅僅一年半的時間。這讓那些預計樓市調整周期3到5年甚至更長時間的經濟學家們始料不及。

“為什么復蘇比預期快?”6月份，世聯地產顧問股份有限公司董事長陳勁松發出了這樣的疑問。

陳勁松感慨，最近一段時期，股市、樓市皆大旺，與半年前形成了鮮明對比，僅一個季度就恍如隔世。不用說讓普通老百姓想不明白，就我接觸過的經濟學家和專業人士也大都未估計到。不是說，經濟下滑的趨勢還沒有完全扼制嗎?不是還有金融海嘯第二波嗎?實體經濟還沒有觸底反彈憑什么股市與房市可以火呢?如果說股市是先行指標，率先實體經濟反彈一下也就算了，憑什么房價作為實體經濟的滯后指標也開始蠢蠢欲動了呢?

“開發商漲價的原因是銷售火爆，銷售情況好是因有需求支撐。”這是多數業內人對當前房價上漲原因的解釋。亞豪機構市場總監郭毅對本刊表示：“這輪房價上漲是受需求推動，從4月份開始樓市的成交量達到了2007年的頂點，成交量好轉，從開發商市場運營的角度來講，提價也是正常的。”

而此后，地王重出江湖，并接二連三沖高，進一步夯實了開發商漲價的信心。實際上，此輪房價上漲的背后推手則是貨幣的大量流入，寬松的貨幣政策釋放的巨量資金進入樓市推動資產價格上升。

通過對比，我們能夠發現，信貸飆升與股市行情以及房地產市場的小陽春在時間節點上非常合拍，貨幣政策似乎就是幕后推手。

所謂貨幣政策，是指中央銀行為實現特定的經濟目標，運用各種工具調節和控制貨幣供給量，進而影響宏觀經濟的方針和措施的總和。

最近的一次貨幣政策轉型是從2008年11月份開始的。實際上，2008年房地產行業救市盡管從5月就已經從一些地方政府開始，但是全國性的救市政策是始自2008年10月22H財政部下調住房交易稅費房貸利率等刺激樓市的一攬子政策。

與此同時，2008年10月30日，央行兩率雙降放出貨幣政策松動的信號，11月9日，國務院出臺國十條，正式宣布實行積極財政和適度寬松的貨幣政策，提出4萬億元資金拉動內需。

在此之前的2007年，由于流動性過剩導致股市和樓市泡沫不斷放大，通貨膨脹加劇，中央政府不斷采取緊縮的貨幣政策，比如二套房貸首付款提高、利率上升等，積累效應直接導致樓市進入調整期。

2008年10月底，貨幣政策轉型后，信貸迅速飆升。人民幣新增貸款從2008年10月份的1818.56億元增加到2009年1月份的4769億元，此后連續4個月飛速上漲，今年3月份新增貸款高達18917.11億元，1～4月新增貸款突破5萬億元。

與此同時，A股市場經歷了國際金融危機以后持續時間和力度最強的一波上漲。2008年股市經歷了大幅下挫。2008年1月至10月，上證綜合指數由4383.4點降至1728.8點，月度日均成交額由1398.2億元降至366.2億元；深證綜合指數由1311.3點降至470.9點，月度日均成交額由716.9億元降至153.6億元。

實行信貸寬松的貨幣政策后，2008年10月股市觸底，其后上證和深證的綜合指數逐步提高。尤其是從今年1月份開始，股票指數開始持續上揚。

地產股則逐漸成為股市中的耀眼明星。其中2009年1月～6月18日，地產股單月成交額分別為234億元、745億元、702億元、740億元、736億元、592億元，總成交額達3749億，資金熱捧地產股的跡象明顯。

伴隨著信貸飆升和股市上揚的步伐，從11月份起，全國樓市尤其是一些小戶型樓盤出現了成交量開始回升的跡象。市場乍現回暖。根據北京市房地產交易管理網統計數據顯示，當日北京市期房住宅簽約總量為700套，環比前一日的217套上升222.3％。11月17日，北京市期房住宅簽約總量為4490套，比上一周期1173套增加3317套，環比上升283％。此后的幾個月，成交量振蕩前行，并在今年3月份的時候開始量價齊升，成交量大幅飆升的同時房價也開始上漲。

對于樓市而言，買房資金主要有兩部分構成，樓盤按揭貸款購買者的資金構成為首付款和銀行信貸，一次性付款者的資金構成則為自有資金。而自有資金無非來源于儲蓄和新增財富。根據民生銀行常務副行長洪崎介紹，第一季度，儲蓄額增加了2.52萬億，4月份只增加了1000億。兩者相比，減少的儲蓄要么投入股市、樓市，要么增加了消費。從2008年10月起，央行先后出臺降低首付比例、降低二套房貸款利率等優惠政策，無疑增加了信貸向樓市的流動。

而在金融危機背景沖擊下，各國政府紛紛豪擲重金救市，但產能過剩仍是全球經濟主流，這些錢不可能再去投資到產能已過剩的行業，部分被轉移到房地產購買土地。寬松的貨幣政策帶來的地王再現、通脹預期共同推動房價上漲。

透過萬年花城看京城房價漲跌

本刊在這里選取萬年花城作為典型案例，一是在于該樓盤曾經于去年十一期間直降3300元／平方米震撼市場，又在今年3月份漲價千元飽受各大媒體關注；二是其地處北京西南三環至四環，不像位于城市中心區域內的項目擁有最核心的地段，但是與開盤相比，今年四期的收官時房價上漲幅度已達214％，三是因建筑面積約200萬平方米，超級大盤萬年花城更能見證樓市跌宕，更能看出這幾年房價起伏的端倪。

從2004年4300元／平方米的均價開盤，萬年花城一路飆升至2007年最高價達到16500元／平方米，在市場低迷的2008年10月份，推出了震撼市場的特價房，均價僅9500元／平方米，并在此后隨行就市開始降價，直到今年3月份，在四期收官之際，再次站上漲價的“舞臺”。

時任萬年花城副總經理、主管營銷的黃璽慶，是在2005年萬年花城爆漲前夕加入的，據他回憶，萬年花城2004年初4200元／平方米開盤后，就開始一路小漲，三次推出產品，到2005年漲到4600、4700元／平方米時，樓盤出現了滯銷。

“2004年是宏觀調控的前夜，8·31出臺后市場觀望氣氛濃厚。買房人認為萬年花城就應該價格在4200～4300元／平方米的水平，雖然那時項目周邊的市政、環境在不斷改善，但是買房人就是不買帳。加之購買這個價位的人群對于價格非常敏感，因此2005年的前5個月，萬年花城銷售情況并不理想。”黃璽慶說。

2005年5月8日，原本在集團總部工作的黃璽慶臨危受命調到了萬年花城。巧合的是，黃璽慶上任后，萬年花城很快便奏響了房價上漲的“凱歌”。“這與我們抓住的營銷良機有關，比如2005年萬年花城趁勢推出了全國首個企業版社區商業標準，再比如與浙商投資團簽署戰略合作意向書等。”

不過他強調，營銷技巧能否成功必須建立在大勢是牛是熊的基礎上。2005年到2007年是房價上漲最快的時期。“宏觀調控越調越漲，到后來真是想漲多少就漲多少。”黃璽慶感慨到：2005年5月份他接盤萬年花城時，當時項目均價5000元／平方米左右，當年年底已漲到了近7000元／平方米，2006年時達到了9000元／平方米，2006年底2007年初，黃璽慶帶領萬年花城沖破了萬元大關。

2007年4月黃璽慶調離萬年花城，改任萬年長興總經理，并在次年調回總部，目前任北京萬年基業建設投資有限公司總經理。此后，黃璽慶不具體操盤萬年花城，但是在項目營銷戰略上會給出建議。

“我離開后三個月就感覺市場形勢已經不好。但是2007年我們堅持不降價。”黃璽慶稱，不降價主要在于兩點：一是認為王石的“拐點論”是危言聳聽，當時對美國次貸危機引發的金融海嘯沒有足夠的判斷；二是基于土地獲取非常困難的局面，企業面臨由傳統房地產開發商變身為以生態建設為主的區域發展商，戰線會拉得比較長，集團也不希望現有產品降價，銷售過快而無房銷售。

直到2008年國慶，萬年花城首次降價，推出了200套9500元／平方米的特價房，直降3300元／平方米。這無異于一枚重磅炸彈直擊樓市，當時引起了業內外的高度關注。一時間，關于萬年基業資金鏈斷裂的傳言四起。

在此次采訪中，黃璽慶首次對本刊記者透露了萬年花城的降價內幕：萬年花城屬于一二級聯動，當時正好11號地整理出來交給土地儲備中心掛牌，由于在成熟社區旁邊，并且工整，加之銷售面積達到十多萬平方米，因此，有近20家開發商都購買了標書。

黃璽慶當時身任勸退組組長。“面對利益，是不可能言語勸退其他開發商放棄拿地的，只有用利益去逼退。”黃璽慶說。于是集團決定十一期間拿出200套特價房源銷售，既響應了購房者降價的呼聲，又可以掩護目標地塊。果然不出所料，許多已經購買了標書的企業得知拿地后地價都要高于周邊房價后知難而退，萬年基業順利地把掛牌的土地摘了回來。

“200套特價房銷售完畢，萬年花城房價立馬回歸到‘特價房’前的水平，不過此后開始小幅度連續降價。”黃璽慶笑言，2008年市場形勢不好，下半年絕大多數開發商降價也不“羞答答”了，萬年花城也就隨行就市。

記者了解得知，2009年年初，萬年花城與去年年底相比，呈現了先降后漲的態勢。黃璽慶稱，這也與對市場大勢的判斷有關。

“去年下半年樓市成交量非常低迷，但是真正的市場需求存在。樓盤只要降價降到位就會火爆，這就說明市場的需求被壓抑著，在今年上半年一定會釋放。國家不斷救市，開發商資金鏈緩解，買房人也不敢再等，很多買房人明白再不入市又趕上房價上漲了。” 黃璽慶表示，2009年的形勢可以形容為“虎頭蛇尾”，上半年需求旺盛，開發商必然漲價，漲價或許會造成市場的再次低迷。

正是基于以上的判斷，黃璽慶表示，2008年底2009年初集團制定今年銷售計劃時，他們明確表示，可以降價，現金為王。

“我們是在上半年高價位的時候四期收官了，五期預計到年底才能開盤，到時候價格視市場情況而定。”黃璽慶說。