謹防土地“消化不良”而“撐死”

近來，樓市一反過去一年的寒氣逼人，到處是躁動不安的熱流涌動，購房者踴躍入市，市場成交量迅速放大、開發(fā)商爭先恐后地提價和搶地。以北京土地市場為例，北京廣渠門外10號居住用地、順義后沙峪多功能項目用地、昌平東小口鎮(zhèn)商業(yè)金融項目用地的溢價率都超過了100％。形勢稍好，尤需謹慎。在土地市場一路高歌猛進、樓面地價甚至超過在售房價的今天，開發(fā)企業(yè)特別要防止因土地“消化不良”而“撐死”。

當(dāng)前土地市場回暖，原因主要有三個：一是大量信貸資金通過不同渠道進入到了土地市場，尤其以政府或政府性公司這條渠道進入到土地市場；二是部分沒有土地儲備的開發(fā)企業(yè)借前一陣子信貸放松，樓市、股市回暖，獲得了相當(dāng)資金，有了攻城掠地爭搶土地的資金實力，三是部分有資金實力的開發(fā)企業(yè)基于通脹的預(yù)期，出于避險考慮正在以土地資產(chǎn)替代貨幣性資產(chǎn)。

土地市場是房地產(chǎn)的上游市場，下游樓市的火爆必然會帶來上游土地市場的火熱，而上游土地市場的火熱則需要下游樓市的火爆予以消化。如果只有上游土地市場的火熱，而沒有下游樓市的火爆，則對開發(fā)商很可能會帶來滅頂之災(zāi)。現(xiàn)在，業(yè)內(nèi)外擔(dān)心的是，樓市回暖究竟能持續(xù)多久?

當(dāng)前樓市回暖主要靠剛性需求和避險投資需求支撐，剛性需求能持續(xù)多久同人們實際收入密切相關(guān)，也就是說同實體經(jīng)濟是否轉(zhuǎn)好密切相關(guān)，避險的投資需求能支撐多久則同人們預(yù)期有關(guān)。如果實體經(jīng)濟遲遲得不到好轉(zhuǎn)，剛性需求肯定不能持續(xù)，而預(yù)期的不確定性很大，避險的投資需求可能會瞬間消失，樓市隨時會重回冰凍期。

據(jù)央行2009年2季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查：2季度城鎮(zhèn)居民當(dāng)期收入感受指數(shù)為-8.6％，比1季度大幅下降20個百分點，是1999年開展調(diào)查以來的最低水平，而且居民對未來收入預(yù)期和當(dāng)前就業(yè)形勢均不樂觀，未來收入信心指數(shù)僅為3.4％。

在這樣的收入預(yù)期和就業(yè)形勢面前，居民購房意愿自然只能在低位徘徊。據(jù)央行調(diào)查統(tǒng)計，有超過6成居民認為當(dāng)前房價“高，難以接受”，準備在未來3個月內(nèi)購買住房的居民占比為15.8％，比上季減少了0.9個百分點。

更值得警惕的是，許多居民已感受到通脹的壓力。央行數(shù)據(jù)顯示，有43.3％的居民認為目前物價“高，難以接受”，而認為物價“可以接受”和“令人滿意”的居民占比分別降至53.3％和3.5％。

在通脹初期，由于收入提高存在滯后性，這對消費者尤其是“房奴”將是一個嚴峻考驗。因為支出明顯增加，而收入得不到及時提高甚至不升反降，按揭購房者的資金鏈將面臨崩斷的威脅。如果物業(yè)稅再由“空轉(zhuǎn)”變?yōu)椤奥涞亍保芸赡軙蔀閴嚎宸颗淖詈笠桓静荨喙┈F(xiàn)象一旦出現(xiàn)，對樓市信心的打擊將是致命的。

當(dāng)前，我國經(jīng)濟正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵，房價的瘋狂上漲顯然不是什么好事，而“面粉貴過面包”的土地市場，更不是一個正常的市場。對于地方政府來說，在財政收入緊張之際，千萬不要飲鴆止渴去哄抬地價，而對于開發(fā)商來說當(dāng)前一定要保持冷靜克制，防范因土地“消化不良”而“撐死”。