小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)分析與法律規(guī)制

[摘 要] 針對(duì)近年來(lái)因小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的問(wèn)題，分析其大量存在的原因，思考其背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，再?gòu)姆缮线M(jìn)行規(guī)制是國(guó)家目前解決問(wèn)題的努力方向。本文也將從以上三方面進(jìn)行論述。

[關(guān)鍵詞] 小產(chǎn)權(quán)房 原因 風(fēng)險(xiǎn) 法律規(guī)制

一、小產(chǎn)權(quán)房大量存在的主要原因

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由村委會(huì)，或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)集體土地使用權(quán)證書(shū)的房屋，即“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”或“小產(chǎn)權(quán)房”。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，對(duì)購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。其產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

1.價(jià)格低廉，手續(xù)簡(jiǎn)單，配套設(shè)施的逐漸完善是受居民青睞的主要原因。由于房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，使得購(gòu)房者將目光更多地轉(zhuǎn)向了郊區(qū)，也因此催生了小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)一些重點(diǎn)地區(qū)的交易。許多城市市區(qū)房?jī)r(jià)與日俱增的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常誘人。雖然小產(chǎn)權(quán)房多分布在郊區(qū)，但是隨著城市交通等市政配套設(shè)施的完善，以往郊區(qū)交通不便的劣勢(shì)正在逐漸被扭轉(zhuǎn)，這使得購(gòu)房者更加愿意選擇小產(chǎn)權(quán)房。

2.近20年以來(lái)中國(guó)沒(méi)有根據(jù)《憲法》落實(shí)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)體系，有關(guān)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的國(guó)家法律是非常不完善的，實(shí)行的是城鄉(xiāng)不平等的國(guó)家壟斷性的征地制度。此外，由于制度上的不完善，小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目建設(shè)上存在的權(quán)力尋租空間也是小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的重要原因之一。

二、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.從法律角度看，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律規(guī)定，“農(nóng)村土地屬于集體土地。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)是不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。”“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。”所以，具有城鎮(zhèn)居民戶口的購(gòu)房者不可以購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體土地使用權(quán)。如果遇到國(guó)家征地拆遷或者村委改造等，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人實(shí)際只擁有房屋的使用權(quán)，所以其拆遷補(bǔ)償能否得到或者得到多少都將是一個(gè)未知數(shù)。

2.經(jīng)濟(jì)角度看，首先是資金風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房既不能贏得銀行信貸的支持，也不能進(jìn)行抵押和擔(dān)保，因?yàn)槠洳粚儆谑姓?guī)劃項(xiàng)目，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不符合國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目的投入全依賴自籌的資金。在這種情況下，如果發(fā)生合作者的其中一方撤出資金，導(dǎo)致資金鏈條斷裂，樓盤(pán)很容易形成爛尾樓，對(duì)預(yù)繳部分房款的購(gòu)房者來(lái)講，投入的資金必然會(huì)“打水漂”。其次是經(jīng)濟(jì)糾紛。一旦小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)者和開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生了糾紛和矛盾，由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受現(xiàn)有法律保護(hù)，受損一方當(dāng)事人很難依靠法律武器維護(hù)自身的權(quán)益，難以追回?fù)p失。

3.社會(huì)角度看，擾亂房地產(chǎn)秩序拉大社會(huì)貧富差距，影響社會(huì)的和諧。特別是別墅產(chǎn)品類(lèi)型居多的小產(chǎn)權(quán)房，業(yè)主和當(dāng)?shù)卮迕褚驗(yàn)樯鐣?huì)財(cái)富等不同，容易形成新的社會(huì)矛盾。由于小產(chǎn)權(quán)房交易的大量出現(xiàn)，會(huì)導(dǎo)致社會(huì)上正常的房地產(chǎn)交易的受到嚴(yán)重影響，從而影響了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了阻礙作用。

三、國(guó)家現(xiàn)行做法

國(guó)土資源部提出了處置小產(chǎn)權(quán)房的相應(yīng)“原則建議”，其中之一便是新老劃斷——對(duì)于在建、新建小產(chǎn)權(quán)房，一律嚴(yán)格查處、整頓;而對(duì)于已經(jīng)形成規(guī)模性入住的小產(chǎn)權(quán)房，則要妥善予以處理。這其中有一個(gè)基本條件，就是符合土地利用規(guī)劃和城市發(fā)展總體規(guī)劃，但在土地屬性仍為非國(guó)有建設(shè)用地。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)論是國(guó)土資源部還是國(guó)務(wù)院，態(tài)度向來(lái)強(qiáng)硬。但這一次，促使國(guó)土資源部尋求小產(chǎn)權(quán)房處置方式的，是全國(guó)大量小產(chǎn)權(quán)房“既成事實(shí)”的現(xiàn)狀。據(jù)國(guó)土資源部不完全統(tǒng)計(jì)，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到中國(guó)村鎮(zhèn)住房總量的20%。無(wú)論最終國(guó)務(wù)院批復(fù)的處理意見(jiàn)是怎樣的，開(kāi)發(fā)商肯定都不能介入小產(chǎn)權(quán)房的處置，更不可能以后介入進(jìn)行開(kāi)發(fā)。我國(guó)決策層比較傾向的意見(jiàn)是，把現(xiàn)在已經(jīng)形成的問(wèn)題處理妥當(dāng)就視為結(jié)束，未來(lái)也不可能在政策上給小產(chǎn)權(quán)房新的空間，基本原則就是歷史遺留問(wèn)題處置后，嚴(yán)格執(zhí)行既有的土地管理政策與制度。

四、小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)制

1.明確小產(chǎn)權(quán)房法律概念。由于業(yè)界對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的合法性問(wèn)題在《憲法》及《土地管理法》、《房地產(chǎn)法》、《擔(dān)保法》的相關(guān)條款中有不同的解讀，將會(huì)影響到社會(huì)公眾對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房政策的認(rèn)識(shí)，無(wú)形中增加了小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)空間。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的概念和性質(zhì)的認(rèn)定，要統(tǒng)一起來(lái)，這主要通過(guò)相關(guān)法律條文加以解釋和規(guī)定，才能使行政部門(mén)和社會(huì)公眾在分析判斷時(shí)找到清晰的法律依據(jù)，才能讓我們做到有法可依。

2.盡快出臺(tái)管理辦法。小產(chǎn)權(quán)房的泛濫和市場(chǎng)有關(guān)，也和以往立法、執(zhí)法不及時(shí)、不嚴(yán)格相關(guān)。所以對(duì)于抑建小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)我們要以防止為主，通過(guò)有關(guān)立法來(lái)取締小產(chǎn)權(quán)房在社會(huì)中的蔓延，同時(shí)加大執(zhí)法力度，對(duì)于違法操作的人員予以處罰，對(duì)于新辦理產(chǎn)權(quán)登記的主體嚴(yán)格審查，堅(jiān)決杜絕小產(chǎn)權(quán)房在社會(huì)上的流通。

3.區(qū)別對(duì)待現(xiàn)存問(wèn)題。在制止新的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目出現(xiàn)的同時(shí)，一定要對(duì)過(guò)去的小產(chǎn)權(quán)房予以處理，才能顯示法律的公平性。已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人應(yīng)該補(bǔ)交相應(yīng)的稅費(fèi)的同時(shí)，還要對(duì)違反了土地管理法的開(kāi)發(fā)商和村組織有關(guān)負(fù)責(zé)人給予行政處罰，并沒(méi)收非法所得。對(duì)已經(jīng)建成和入住的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該本著“以人為本”的原則，展現(xiàn)務(wù)實(shí)彈性，具體問(wèn)題具體分析，區(qū)別對(duì)待。把責(zé)任簡(jiǎn)單推給那些中低收入購(gòu)房者不懂法律是不負(fù)責(zé)任的。解決已成事實(shí)的小產(chǎn)權(quán)房必須有一套嚴(yán)格的制度，從速查清已建成的小產(chǎn)權(quán)房的基本情況，保證統(tǒng)計(jì)真實(shí)、準(zhǔn)確、有效。

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