淺析樓花按揭的法律問題

[摘要] 從分析樓花按揭所涉及到的多層法律關系入手，進一步探討樓花按揭的法律特征，從而論證了樓花按揭的特殊屬性。

[關鍵詞] 樓花按揭 法律關系

樓花按揭是房地產開發商與購房者在房地產開發建設過程中，簽定房屋預售合同并收取一定比例的價金，而余款則由購房者向銀行申請貸款，并以預購房屋的有關權益向銀行擔保的購房方式。其主體設計到開發商、購房者和銀行三方及多種法律關系。開發商與購房者是買賣關系，購房者與銀行之間存在雙重關系:一是借貸關系；二是擔保關系，即購房者向銀行借款并以預購房提供擔保，設立自物權。

一、樓花按揭的法律關系

在掌握了樓花預售的特點的基礎上，我們可以清楚的看出樓花按揭的具體操作過程是：開發商與購房者之間簽定關于按揭條款的房屋預售合同后，雙方按照約定條款由購房者充當按揭人將其在合同中的權益讓給銀行，銀行以此為條件提供貸款。待銀行把全部貸款本息及其他費用收回后，將按揭解除，購房者可以贖回其房產權益。銀行為了貸款安全，可以要求開發商為購房者做保證，在購房者不能清償到期貸款時由開發商回購其房產以償還銀行貸款。同時，銀行還可以要求開發商購買保險，當在建房屋意外滅失時就所得保險金優先受償。由此可見，樓花按揭涉及到的法律關系主要有以下幾種:

1.購房者與開發商之間因房屋預售合同而產生的房屋預售關系。

2.購房者因要交付購房款而向銀行貸款所產生的借貸關系。

3.購房者將其在《房屋預售合同》中的期待權以及以后可能取得的房產權益在貸款期間轉讓給銀行，等銀行收回貸款本息及有關費用后，再轉讓給購房者所產生的法律關系。

4.開發商為保證購房者到期清償貸款本息而與銀行產生的保證擔保關系即當購房者不能按約定向銀行償還貸款本息時，則由開發商按原房價的70％回購其房產而銀行則以回購款受償。

5.開發商依銀行指定的險種向保險公司辦理以銀行為被保險人的房產保險而產生的保險合同關系。

二、樓花按揭的法律特征

由于按揭能給債權人帶來更為有效的保護，并有較大的融資功能，所以現在已廣為應用。當然此類糾紛也不斷發生，而法院在審理這些案件時卻無法可依，顯然立法已落后于實踐。為此須明確樓花按揭的幾個法律特征：

1.樓花按揭是雙務合同。在按揭合同中，銀行需承擔按約定的時間、方式和金額交付貸款，債權消滅時退還權利質證書（如樓花預售合同）和保險單據等義務，同時購房者更負有提供擔保、及時付息、按期還貸的義務。

2.樓花按揭是有償合同。由于銀行可以通過按揭業務獲取收益（貸款利息），因而它是銀行利用資產進行投資經營的方式，也是實現資產保值增值的重要手段。

3.樓花按揭是實踐性合同。樓花按揭具有借貸和擔保雙重性質，在我國，一般借貸是實踐合同，銀行借貸為諾成性合同為通說。但在性質和作用上，樓花按揭則更側重于體現其擔保職能，由于其本質上乃是一種債權，除雙方意思表示一致外，尚需交付一定的債權證書（如樓花預售合同，預付款收據）后，合同方可成立。

4.樓花按揭是要式合同。為了維護當事人的合法權益，保障交易安全，樓花按揭不能采用口頭協議，而必須由雙方簽定書面合同并由開發商予以書面保證（即承諾在購房者無力還貸時代其償還所欠銀行的本息）后才能成立。

三、以附解除條件的債權讓與制度來規制樓花按揭

按揭本身是英美法的制度，形式靈活，而目前我國立法尚未明確規定房地產按揭，處理此類案件時，可暫以附解除條件的債權讓與制度為依據。

此種設計將樓花按揭分為三個相關的法律關系即銀行貸款關系，開發商與購房者之間的房屋預售關系，以及銀行與購房者之間的按揭關系。此按揭關系為一種附解除條件的債權讓與關系。購房者將其在預售合同中的期待權在貸款清償期內轉讓給銀行。銀行在此期間代替購房者成為預售合同的債權人。如果購房人償清到期貸款本息，則此讓與關系解除。銀行應將所得權益歸還給購房者以恢復其債權人的地位。由此可見，該債權讓與所附之條件為購房者到期清償貸款本息。在債權讓與期間銀行代替購房人成為預售合同的權利主體，可向開發商為請求權，但由于只是債權轉讓，因此購房者于預售合同中的義務仍由自己承擔。如果在此期間發生意外而使房屋不能交付則銀行作為債權人可就保險公司賠償的賠償金受償。如果所附條件不能成就，即購房者不能清償到期債務，則銀行之債權人身份不會再改變，為了避免與金融法律之沖突，銀行可依開發商之保證以回購房屋所得款項受償。但如果該解除條件已經成就，即購房者如期清償貸款本息，則銀行應當將已取得的房產權益移交給購房者。否則，銀行即構成違約。但這有一個問題應明確:在讓與合同生效時，其標的僅為期待權。由于我國沒有預告登記制度，因此其純為一債權。但由于銀行按揭貸款期限明顯長于房屋建造期。換言之，讓與債權的履行期先于貸款期限到期，而讓債權實現時房屋已建成，經開發商辦理過戶手續，所有權已產生。即銀行此時享有的是房屋所有權而非期待權。但應明確其所有權之基礎為債權讓與合同，因此，如果當債權讓與合同因解除條件成就而解除時，其所有權的法律基礎已不存在。因此，其必須將該所有權轉歸購房人享有，不然就構成不當得利。由此可見，將樓花按揭視為附解除條件的債權讓與，不僅與理論上可以理清其法律關系，同時由于我國《民法通則》、《合同法》等對債權讓與都有明確規定，因此在司法實踐中便于操作。