國外房地產經紀保證金及其對我國的啟示

[摘要] 房地產經紀業發達的國家和地區先后建立起房地產經紀保證金制度，為房地產經紀服務市場的規范化運作起到了重要的保障性作用。本文首先介紹了美國、日本、中國臺灣等國家和地區的房地產經紀保證金制度，然后分析了我國建立房地產經紀保證金的意義，提出了建立具有中國特色的房地產經紀保證金制度的一些設想。

[關鍵詞] 房地產經紀 保證金 市場監管

美國的房地產經紀服務市場監管制度建設始于20世紀初，作為該市場監管制度重要組成部分的房地產經紀保證金制度是其一大特色。日本在“二戰”后借鑒美國的經驗建立了自己的房地產經紀服務市場監管制度，也包含房地產經紀保證金制度。臺灣地區的房地產經紀服務市場監管制度建設起步于20世紀六七十年代，在學習美國和日本經驗的同時進行了長時間的探索和實踐，到了90年代末才趨于成熟，同樣也設立了房地產經紀保證金制度?，F將它們的房地產經紀保證金制度做些介紹。

一、發達國家和地區的房地產經紀保證金制度

1.美國的房地產復原基金制度。房地產經紀保證金最早出現在美國，稱為“復原基金”或“恢復資金”，是對房地產經紀服務市場進行監管的有效制度之一。該基金由政府主辦，大約有40個州要求房地產經紀人員交納保證金或加入州設立的復原基金，由領照人在申請注冊時所繳納的特別規費積累而成，每個持有牌照者繳納2千～10萬美元，大多數州在2.5萬～5萬美元的范圍。

當持有銷售員牌照或經紀人牌照的房地產經紀人員的違規違法行為給客戶造成損失，除會受到暫?；虻蹁N其牌照的相應處罰外，受害人可以起訴牌照持有人或其所屬公司，從而獲得法律判決。但有時候，由于被告償還能力不足，導致一些判決不能執行，這時可以動用房地產經紀保證金來償付那些不能執行的判決，以保護社會公眾的利益。

2.日本的房地產營業保證金制度。日本借鑒美國的經驗設置了“營業保證金”（與美國設置“復原基金”相同）。1952年日本出臺關于規范房地產經紀人的法規《不動產交易法》共八章：第一章總則；第二章許可，即房地產交易從業人員需申請許可的各項事宜的規定；第三章房地產交易主任，即房地產經紀人，該章就經紀人的設置、考試、執照核發等有詳細規定；第四章營業保證金；第五章業務，規定房地產經紀人業務內容、訂金金額的限制、損害賠償的預定等事項；第六章監督；第七章其他細則；第八章罰則。

日本的法律明確規定房地產交易人員必須將營業保證金寄到事務所附近的信托所，辦妥信托儲備金后，向建設部長或地方市政府首腦報告，才準予正式營業。其目的也是保護公眾的利益，對房地產經紀人進行約束，使社會公眾在因某一房地產經紀人的不當行為導致財務損失時能夠得到賠償。

3.臺灣地區的房地產營業保證金制度。標志著臺灣地區房地產經紀服務市場進入了法制化監管階段的《不動產經紀業管理條例》（以下簡稱“條例”）于1998年1月由臺灣地區立法機構正式通過。為保障當事人合法權益，“條例”規定了房地產經紀企業開業前應繳存營業保證金，目的是建立房地產經紀從業人員的信用機制。

“條例”規定營業保證金繳納義務人為房地產經紀企業，企業應依據主管部門規定繳存營業保證金，統一繳存到房地產中介經紀業同業公會或代銷經紀業同業公會統一指定的金融機構營業保證基金專戶上。同業公會設立營業保證金管理委員會，基金利息用于健全房地產經紀制度。營業保證金繳存以后，發生房地產經紀企業合并、變更的，其已繳存的保證金不受影響，其權利隨之轉移，不需要重新繳納。申請退出的企業，自核準注銷營業之日起滿一年后，可以申請退還其營業保證金本金。受損害人取得對房地產經紀企業或房地產經紀人員的執行名義、經仲裁成立或經基金管理委員會決議支付后，可以在該房地產經紀企業繳存的營業保證金及提供擔?？傤~內，向同業公會請求代為賠償。

二、國外房地產經紀保證金制度的經驗對我國的啟示

美國、日本和中國臺灣地區的房地產經紀服務市場運作規范，消費者的利益得到保證，這得益于它們都有一套較為完善而有效的房地產經紀服務市場監管制度，其中的房地產經紀保證金制度起到了重要的保障性作用。筆者認為我國應充分認識建立房地產經紀保證金制度的意義，學習和借鑒發達國家和地區的成功經驗、盡快建立起具有中國特色的房地產經紀保證金制度，為我國房地產經紀服務市場的健康發展做出貢獻。

1.我國建立房地產經紀保證金制度的意義。建立房地產經紀保證金制度的意義在于如下三個方面：(1)強化政府對房地產經紀服務市場的監管能力，提高政府的公信力。目前，我國還沒有房地產經紀保證金，若出現房地產經紀機構或經紀人員故意或無意（由于房地產經紀服務過程十分復雜，有時會因考慮不周全的細節而出現過錯）導致客戶損失，甚至出現房地產經紀機構老板卷款藏匿的惡性事件，客戶的損失無法獲得賠償，此時房地產經紀服務市場的監管部門卻束手無策，已有的其他市場監管手段無力應對，公眾自然會質疑政府的監管能力和公信力。若監管部門掌握房地產經紀保證金這個強有力的監管手段，這時就可以動用保證金，彌補客戶全部或部分損失，這樣就強化了政府的市場監管能力，提高了政府的公信力。(2)強化房地產經紀行業的信用能力，促進全行業的誠信建設。一方面，設立房地產經紀保證金作為擔保以保障房地產交易安全和消費者的權益不受損害，以實際行動樹立了房地產經紀行業“誠實信用”的良好“行業形象”，強化了整個房地產經紀行業的信用能力；另一方面，保證金增加了房地產經紀機構和經紀人員“失信”的成本；保證金又是行業全體成員共同繳納累積而成的風險擔保金，一旦某一機構或人員的行為給客戶造成損失而支付保證金賠償時，就會影響到整個行業的利益和形象，必然會遭到行業成員的一致譴責，因而每個成員在從事房地產經紀業務過程中必須小心行事，這有利于促進房地產經紀行業的誠信建設。(3)強化消費者的維權積極性，提高媒體對房地產經紀行業監督的實效性。當消費者的利益受到損害時，如果擔心“贏了官司仍不一定能獲得賠償”，他們則不會非常強烈地要求賠償，只會對房地產經紀行業失去信任而不再消費房地產經紀服務，這個行業就會逐漸萎縮甚至消失。若有房地產經紀保證金做擔保，消費者的利益在任何情況下都能得到保護，他們就有積極性到監管部門投訴或到法院起訴違規違法操作的經紀機構和經紀人員，維護自己的正當權益，這樣消費者會逐步建立起對房地產經紀業的信任。另外，媒體往往熱心曝光違規違法操作者，幫助消費者維護合法權益，但只有在有保證金作擔保的情況下，才能真正為消費者挽回損失，對房地產經紀行業的輿論監督才能起到實際效果。

2.我國建立房地產經紀保證金制度的設想。筆者對我國建立房地產經紀保證金制度有如下設想和建議，供有關部門參考：(1)盡快立法確立房地產經紀保證金法律制度。由國務院制定并頒布《房地產經紀管理條例》，在“條例”中規定設立房地產經紀保證金的基本原則；由住房和城鄉建設部制定房地產經紀保證金制度的實施細則。由法律法規規定房地產經紀保證金的繳存、管理、性質、用途等具體辦法。(2)房地產經紀保證金的繳存與管理。房地產經紀保證金由“機構保證金”和“個人保證金”兩部分組成，其繳存義務人為房地產經紀機構（包括分支機構）和房地產經紀人員，其管理者（主辦者）為政府行業主管部門。房地產經紀機構及其各分支機構在領取營業執照后，必須按管理者規定的數額把“機構保證金”存入指定的銀行賬戶，方可取得房地產經紀機構或分支機構備案證明書；取得《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證》和取得《中華人民共和國房地產經紀人協理從業資格證》的人員，必須按管理者規定的數額把“個人保證金” 存入指定的銀行賬戶，方可取得房地產經紀人注冊證書或房地產經紀人協理注冊證書。政府行業主管部門設立經紀保證金管理委員會，負責保證金的具體管理工作，管委會由政府行政管理人員、資深房地產專家、資深房地產經紀人組成。(3)房地產經紀保證金的性質與用途。保證金的性質有二點：一是保證金獨立于經紀機構和經紀人員之外，與經紀機構、經紀人員的財產與債務完全脫離，因而具有相對獨立性；二是保證金可以購買國債、定期存款（不能購買股票等高風險投資），利息用于房地產經紀研究、教育及健全房地產經紀制度，因而具有公益性質。保證金的用途是：本金?？钣糜谙M者損害賠償，即受害者獲得法院判決、仲裁機構裁決或保證金管理委員會裁定后，從該房地產經紀機構和經紀人員繳存的保證金所提供擔保的總金額內支付賠償。另外，申請退出的經紀機構或經紀人員，自核準注銷營業、執業（或從業）之日起滿三個月，且未出現過賠償事件或賠償金額未超過所繳存的保證金本金者，可申請退還其所繳保證金的全部本金或剩余本金。

參考文獻:

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