房地產存貨不是牛奶

存貨是經濟危機發生的主要誘因

在大多數情況下，經濟危機都是因為生產能力突然大過了市場需求，所以需要調整。危機本身是市場的自我凈化和循環的必然過程，這個過程對于市場經濟來說應該是正常的。也就是說，生產能力過剩帶來了調整。

如果從指標上來看，危機的發生主要在于存貨問題。以前幾次大的經濟危機，都是一邊把牛奶往大海里倒，一邊工人由于失業買不起牛奶，這就是存貨太多的問題，而牛奶本身又是一種容易過期變質的東西。經濟危機的發生、發展，不能只看價格走勢，價格走勢并不是市場的先行指標，而是市場顯性因素的反應，存貨才是主要原因。

錢貨比例失衡引發存貨恐慌

所謂經濟危機爆發于存貨恐慌，就是當危機爆發時，手里的錢和貨的比例不對稱了。貨一旦發生積壓問題，企業就運作不下去，進而體現在金融上出問題。金融問題其實也與存貨有關，這不單指實體經濟，虛擬經濟發生問題也是太多的錢買了虛擬的貨，像債券等，然后突然貶值，銀行發生危機。虛擬的貨和實體的貨相比，虛擬的貨缺乏監管，秩序也尚未探討明白，所以引發了這次危機。而實體的貨本身是清楚的，過多了必然有問題。

經濟危機的爆發體現在生產能力過剩。存貨多就不能再生產，不能再生產就導致不能購進原材料，同時還可能要裁員，這就是“存貨恐慌”。首先，大家不進貨了，使得包括鋼鐵、水泥、石油等在內的原材料價格大幅度下跌，原材料工廠的生產能力也隨之過剩，接著就導致全部產業鏈過剩;第二是裁員，被裁的人們更不會買東西。

為什么經濟危機一發生很多企業就倒閉呢?這就是錢貨比例失衡。經濟危機一開始出現的問題肯定是錢少貨多，企業要度過經濟危機，現金流成為主題。2008年經濟危機爆發以來，全球消費萎縮，所有的公司面臨的首要問題就是能不能活下去。凡是現金流沒問題的，都活下來了;現金流有問題的，就開始倒閉。這是錢貨失衡的直接體現。

存貨與房地產走勢

經濟危機爆發后，企業會自動進行存貨調整。存貨調整就是把存貨降到一定的比例。

存貨分兩種:一種像牛奶這類存貨，過期賣不出去就要倒掉，這被稱為供給彈性不足。這種存貨調整就是所謂的硬調整，價格非得硬著陸不可。再比如酒店的房間，也是供給彈性不足，價格下跌，但房間數目不會減少，因此存貨調整對價格影響較大。另外一種存貨的供應彈性大，價格跌了就供應少一點，價格高了就供應多一點。

房地產的存貨，大家一般認為供給彈性不足，房子一旦建起來必須建完，因此普遍認為房地產的存貨需要3—5年的消化期。其實，中國房地產的供貨彈性與大家所想象的不太一樣，比如“兩年不開發收回土地”的政策如果堅決執行，必定會減少供給彈性，但目前事實并非如此。

從房地產的開發周期來看，從拿地階段到規劃階段，從施工階段再到銷售階段，里面包含了分期的問題、開竣工延時或調整的問題、土地規劃的問題，因此，房地產的供給彈性，尤其是新房的供給彈性要具體問題具體分析，不能以一存貨概之。

再比如，開發商的現金流確實受到銀行貸款的自有資金比例限制，受到施工單位墊資等多方面因素的影響，這些是中國特色，建筑公司如果產能過剩，愿意墊資的人就會多。

此外，房地產存貨的供給彈性在不同地區也不一樣，有些地區是樓封頂才能賣，有的地區是挖地基就能賣。所以存貨問題在各地不是整齊劃一的，不能對各地區的存貨量采用單一的方法進行分析與評價。

存貨調整后的補貨

當錢與貨稍微平衡之后，存貨的“貨”本身就需要分析了。有一些貨確實是需求擺在那里，比如說全世界的日常消費，這個消費量一般是恒定的，大家總要吃飯，雖然調整一下吃得好或壞，但最基本的糧食、蔬菜、豬肉等差不了多少。中國的外貿為什么不如人家想象得那樣損失很大?因為中國的出口以中低檔的生活必需品為主，而且成本低，省錢。在存貨調整的階段，大家都緊張，但一旦錢貨平衡，必然會補貨。目前石油價格開始漲，說明這些基本的東西不可能下降太多，也就是說抹去炒作的那一部分之后，正常需求量是穩定的。就房地產來說，婚房、換房等剛性需求可能會推遲一些，但不會減少，更不可能徹底消失。

要研究貨的問題，還需要分析在經過了急劇的存貨恐慌、存貨調整之后，哪些貨該補、哪些不該補。中國的車市今年第一季度的銷量超過美國，非常火爆，說明有些貨是需要補的。

目前房地產市場，基礎原材料在經過一次存貨恐慌和調整后，價格非常低。第一季度全球沒有通脹，各央行大量印鈔也沒有出現通脹，過了恐慌期和急速調整期以后，央行貨幣政策開始寬松。貨幣政策一旦寬松，比如調整自有資金比例，大家就開始正常運作了，各企業就要找適銷對路的產品。所以，這個時候研究適銷對路產品、抓住時機補貨，就成為一個基本戰略。

錢貨矛盾的“危”與“機”

恐慌期和調整期結束的標志，就是企業的錢或者能拿到的錢，與資產比例相適應了。這時候再說出貨，貨可能會有問題了。當然有些公司的貨本身就不對，像美國三大汽車廠的存貨就比較麻煩;而中國面向大眾市場的東西，問題都不是太大，我們絕不能走極端。在市場高漲的時候，大家走了極端，認為市場無限好，借錢拿貨;在底部時期也不能走極端。這就是“危”與“機”的對立統一。

在這次經濟危機中，央行實行的是寬松的貨幣政策，并且由政府帶動投資，4萬億的效果還沒有在實體經濟中全部顯現出來。

房地產企業在這個時候檢討存貨問題和理清存貨概念，對制訂公司的發展規劃十分必要。要根據具體的地區和市場情況，決定什么樣的貨需要補，什么樣的貨需要賣。如果因為對經濟危機的過度恐慌而不敢抓住危機中的機遇，是不明智的。在這個階段討論是不是反彈抄底并不合適，有點賭博的意思，因為每個人的資產和存貨概念不一樣，最好不談這個問題。

這個時候分析存貨概念，分析不同市場的存貨、不同地區的存貨、不同產品的存貨，就抓住了制定公司未來戰略的關鍵。有一本書叫做《中國人如何過上好日子》，里面有一句話:“過好日子是一種能力”。我們現在片面理解為過好日子是抓機會，比如抓住股市上漲的機會，實際上片面地只抓機會反而表明了你沒有過好日子的能力。能力其實就是實事求是，根據自己情況作出決定，不盲目捕捉市場機會。

作者:深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長、建設部房地產估價與房地產經紀專家委員會委員、阿拉善生態基金常務理事會員。