房產股：看好時更須謹慎

繼今年春季國內房產銷售開始回暖之后，5月份滬深股市中的房產股也出現了一輪上漲行情。到了6月初，房產股甚至與銀行股一樣，共同成為引領股市大盤沖高的重要力量。現在，人們普遍關注這樣的問題:房產股的這波行情還能不能延續?而要搞清楚這一點，不能不去判斷作為實體經濟的房產行業，是否真的已經走上了復蘇之路。

目標多元的房產政策

要討論房產行業運行趨勢，就不能不首先討論國家的房產政策。原因很簡單，就是在我國現在的國情條件下，雖然房產行業本身的市場化程度已經很高了，但同時它又受到政策的極大制約，以至于經常會推出一些非市場化的舉措。舉個簡單的例子，在理論上，由于有房戶往往要比無房戶擁有更多的財產，因此其支付能力會更強。所以，從市場化的角度來說，前者在買第二套房時，應該能夠得到更高比例的貸款和更多的利率優惠，可現在實行的政策卻正好相反。雖然，這是為了鼓勵自住消費、抑制房產投機，但它的確很難說是完全市場化的舉措。

回到對房產政策的討論上，人們發現，到了去年下半年，隨著國內外經濟形勢的變化，政府開始逐步調整房產政策，先是下調了購房契稅，而后又放寬了居民購置首套房的貸款比例，以減輕居民的購房負擔，鼓勵住房消費。這些政策，被人們形象地比喻為“救房產銷售而不救開發商”。令市場意外的是，到了今年，政府下調了開發商進行房產項目開發的資本金比例，此舉被普遍解讀為是房產行業的特大利好，將有效提高開發商的積極性，為其經營活動打開了空間。最近一輪房產股的上漲，就明顯受到這一政策的驅動。

不過，如果以為現在政府的房產政策就是簡單地刺激消費與投資，那顯然是不全面的。人們注意到，最近有關方面決定，要研究開征物業稅、加強廉租房建設、完善經濟適用房制度，同時一些地方還準備對小產權房進行甄別，以期實事求是地解決這一歷史遺留問題。顯然，就這些政策的取向來說，又具有抑制房產消費的內涵。無疑，現在政府的房產政策，在目標上是多元的。具體來說，就是一方面要求加快房產行業的發展，以解決好工業化、城市化過程中的居民住房問題，同時也不愿意讓房產價格非理性上漲，為此預留了采取必要調控政策的空間。這種政策組合，是符合當前市場實際需要的。

微妙的房產銷售升溫

準確地說，今年國內的房產消費是從春季開始升溫的，它與汽車消費的升溫一樣，被認為是當今中國最為奇怪的兩大消費現象。因為實體經濟并未明顯好轉，就業形勢嚴峻，社會保障體系也沒有得到大的改善，在這種情況下，房、車這種大額消費怎么會升溫呢?

就房產市場而言，現在有一種普遍的解釋是，我國人口眾多，房產消費具有非常明顯的剛性特征。前段時間，受到政府調控政策的影響，大家都愿意相信房產價格會跌，因此出現了階段性的消費抑制現象。但是，剛性需求總會爆發出來的，其爆發點就是在今年春季。而一旦房產銷售回升，開發商所提供的優惠開始減少乃至消除時，市場馬上會形成某種漲價預期。根據一般的消費心理，這個時候不但積壓下來的剛性需求會進一步釋放，而且潛在的需求也會反映出來。于是，也就形成了時下房產消費火爆，成交量直逼歷史最高水平的獨特景觀。

有不少分析認為，由于現在房產銷售已經全面轉暖，房產行業的復蘇已毋庸置疑，房產股票自然也應該上漲。如果從簡單的邏輯推理而言，這是有道理的。但是深入分析一下，其大前提似乎不那么可靠。因為當前的房產銷售熱，具有某種特殊性，既消費了過去，又透支了未來，顯然它不是一種常態。從根本上說，在整體購買力不足，而投資性消費又受到抑制的情況下，房產市場很難再現前幾年的繁榮景象。有識之士指出，現在政府對房產銷售的政策大都已經放寬，但就是沒有放寬第二套房政策，這里的政策取向是明確的，就是不希望房產市場出現價格暴漲以至普通居民買不起房的局面。

顯然，現在的房產銷售熱只是一種特殊狀況，其微妙之處在于貌似活躍的背后具有恢復性的特征。應該承認，這是與政府所推出的房產政策預期相吻合的。如果承認了這一點，對于房產企業的發展前景以及房產股票的走勢，也就會有一種理性的認識。

不確定的房產股行情

很明顯，現在的房產開發商已經度過了最困難的時期。如果說在一年前，它們正眼巴巴地看著資金鏈在一點點繃緊，隨時有斷裂的危險，那么現在隨著銷售形勢的好轉，又開始考慮怎樣大量拿地了。人們注意到的一個現實是，開發商的拿地熱，在房產銷售熱大約3個月以后，開始全面啟動。萬科一直被認為是一家理性而又謹慎的房產企業，它在今年的拿地起步稍微有點晚，結果遭到了不少投資者的質疑。因為在他們看來，只有現在快拿地、多拿地，今后的發展空間才會大。就房產股票的走勢來看，土地儲備多少已成為人們考慮的一個重點。

這樣的選股思路對不對呢?這需要從房產行業的整體格局來進行分析。按照前面的分析，可以看出此輪房產銷售的回升，并不同于以往，而且從中線來說是缺乏可持續性的。在這種情況下，現在那些大肆擴張的房產公司，未來是否一定能夠獲得超額收益，實在是令人懷疑。從經濟運行的普遍規律來說，超低利率以及寬松的貨幣政策，通常都不可能長時間地延續。畢竟，它們雖帶來了流動性寬裕，但在一定條件下會引發通脹。這樣，有關部門就必然會釜底抽薪，收縮流動性。這不但是在中國，在西方發達國家也都是如此的。從這個意義上來說，房產銷售熱不可能長期出現。因此現在那些土地儲備特別多的房產公司，其房產開發節奏是否能和經濟復蘇的節奏一致，是值得懷疑的。所以，如果僅僅以現在的拿地速度以及土地儲備量來衡量房產公司潛力，來選擇股票，是不夠全面的。

另外，在政府調低開發商項目資本金比例以后，市場上對那些中小型房產股的關注度大大提高。因為在一些投資者看來，這些公司過去之所以發展慢，是因為規模小，資金實力弱，無法取得金融資本的大力支持;而現在政策變了，它們的發展條件不一樣了。表面看來，這似乎是有道理，不過，這恐怕僅僅是一廂情愿。對于銀行來說，它選擇的放貸對象，一定是要有實力的，因此對規模有要求是必然的。政策允許它可以放貸，不等于它自己也愿意放貸。因此，就目前的政策環境來說，資本金比例放寬的真正受益者，還是那些開發項目符合國家政策導向、具有足夠的規模和相應信譽的大型房產公司，中小型房產公司難以從中獲得多少實實在在的好處。考慮到今年以來銀行信貸猛增，一季度就完成了全年的指標，在這種情況下如果還要求銀行在后幾個月內向小型房產公司大量貸款，這恐怕只是一種奢望。如果以此為題材，炒作股市上的小型房產股票，那么，這只能說是一種投機行為。

值得一提的是，實際上近年來借殼上市的房產公司股票有不少，這些公司原本是虧損企業，現在被開發商收購，轉而成為房產公司。對于開發商來說，借殼上市的目的是為了在資本市場融資。為了保持融資資格，它們必然會盡力釋放利潤，提升企業的收益。因此，如果是著眼于做一波階段性行情的話，那么這類在報表上正處于利潤高峰期的企業，很值得關注，因為它們在一個階段內的利潤是有保證的。而鑒于整個房產市場的銷售形勢短期內仍然是比較好的，所以投資這類股票的安全度比較高，也有明顯的收益性。當然，這只是從操作層面來說的。作為股票投資者，應該充分意識到，有多元的房產政策在，房產銷售熱并不具有足夠的持續性，對于該板塊股票的走勢，在樂觀的同時更不能忘記謹慎。

作者:申銀萬國首席分析師