淺析商品房預售認購書中的定金

摘 要:房地產交易過程中雙方就買賣房屋訂立的預售認購書的效力問題一直受到爭議，而認購書中約定的定金的性質也是一個模糊的概念。認購書應當被界定為一種有效的預約合同，與主合同是預約和本約的關系;認購書中約定的定金帶有擔保功能，但又非純粹擔保法上的定金。因此，認購書的定金是否適用定金罰則、責任承擔都要根據具體情況來確定。

關鍵詞:定金;認購書;定金責任

中圖分類號:DF521文獻標志碼:A 文章編號:1002—2589(2009)30—0163—02

房地產交易過程中雙方就買賣房屋訂立的預售認購書的效力問題一直受到爭議，而認購書中約定的定金的性質也是一個模糊的概念。

一、商品房認購書性質的界定

要界定商品房認購書中定金的性質，我們首先要弄清楚商品房認購書的性質，這是一個前提。

首先，從性質上看，商品房預售認購書由于其所處的地位特殊導致其性質也比較復雜，理論界對其性質的界定觀點分歧比較大。(1)有的觀點認為，認購書是買賣合同的從合同。根據《合同法》的規定，主合同未成立，作為從合同的認購書則無法律效力。(2)有的觀點認為認購書不是正式購房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購房合同的成立和生效。簽訂認購書后，雙方都有權要求對方按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同。若將來雙方經過協商達成與認購書內容不一致的購房合同，也不影響商品房認購書和購房合同的效力。(3)有的觀點認為，認購書與正式買賣合同的關系為預約合同與本合同的關系。……