陜西楊凌商品房市場發展的社會學分析

霍禮娜 申 婧

目前,中國正處于社會經濟的轉型期,城市化快速發展,關乎城市化發展進程的商品房和住宅問題日漸突出。本文試從社會學角度對楊凌區的房地產開發進行分析,希望可以為其他相關房地產的研究提供理論參考。

一、楊凌區商品房市場的發展現狀

楊凌是國家唯一的農業高新技術產業示范區,位于陜西渭河流域關中平原腹地,東距西安市82公里,西距寶雞86公里,總人口接近16萬,城市人口近8萬人。在不足4平方公里的地方,聚集了農林水等70個學科近5000名科教人員,被譽為中國“農科城”,但這里的基礎設施條件還比較落后。

目前房地產業已成為楊凌新發展階段的一個重要支柱性產業,區內主要有10家房地產開發公司,開發了一些安居工程住宅。在商品房市場發展過程中,開發商的理念趨于成熟,具備了一定的品牌意識,建成了一些規模大、環境好的住宅小區。2003年后,楊凌當地企業紛紛涌入房地產市場,房價持續上漲。2005年外地資本看好楊凌市場,住宅產品出現差異化特征。隨著楊凌住宅產業的發展,人均住房面積從十年前的5.3平方米提高到現在的人均40.11平方米,人口和戶數的增加也使楊凌的房屋市場日趨活躍。從2004年到2006年的房屋交易情況來看,每年都有不少的存量房空置,其雖會影響到次年新建商品房的出售,但也說明,楊凌的商品房市場已趨于飽和,買方市場已經形成。

二、楊凌區商品房市場發展的社會因素分析

(一)社會分層與居住分異

從與某房地產公司銷售人員的訪談中獲知,楊凌商品房市場開發的主要客戶為楊凌各科研教學單位和企業的職工。所以房地產開發公司所開發的純商住小區中約有百分之六七十以上的商品房是由兩校的教職員工購買,其余一大部分由各行政企事業單位在職人員購買,只有一小部分為社會其他人員所購。在老城區街道邊上的商品房,主要還是由周邊地區和農村來的務工人員購買或租住。這也可以通過楊凌人口職業構成來解釋。

楊凌城區人口約八萬多人,而學生占了一半多,但學生基本上不會在這里買房,所以有購房意圖的人只有三萬多人,其中兩校教師及其家庭占了一大半。現楊凌所開發的中高檔住宅小區多為教師居住,只有少數為社會其他人員所購,他們的收入在當地來說是較高的,有能力一次性付款購房?？梢钥闯?收入的差異、社會的分層在居住空間上必然會產生分異。

(二)政策及地緣區位的作用

近年來,由于楊凌經濟迅速發展,居住環境改善,來這里工作生活和做生意的人日趨增多。目前,暫住楊凌的外地人約占楊凌城區總人口的30%,大多數都認為楊凌的環境優美,近50%的受訪者打算在此購房居住。對開發商來說,這股購買潛力是不可忽視的。有來自開發商的資料顯示:2002年外地人在楊凌購房所占比例為5%,到2007年上升到26%。政府也出臺了購房入戶楊凌等一些優惠政策。此外,楊凌介于西安、咸陽和寶雞之間,交通便利,而且房價相比于西安市區要低近2000元/㎡。在當今大城市房價上漲厲害的時候,綜合考慮房價、人居環境等因素,選擇楊凌的人越來越多,這將有利于楊凌商品房市場的發展。

(三)居民購房心理

1、臉面觀與住宅的社會地位符號表現功能

臉面觀是中國人社會行為的重要邏輯基礎。擁有高質量的房產,常常成為表達一個家庭的財富、權力和聲望以及品味與格調的象征,從而房產具有一種外顯的價值符號表達功能。有些人為了臉面,往往將對經濟因素的理性計算放在了比較次要的地位,這樣就引發了諸如楊凌及周邊地區中產階級的購房沖動,尤其是那些文化水平不高的農民富裕階層。

2、傳統置業觀與住宅的情感價值

中國是一個典型的農業國,土地是農業生產最重要的生產資料,因此土地戀是傳統中國社會思想價值觀念的重要表現。而社會上層階級土地戀情結的一種變形的表達方式,就是對房產的獨特情感和對購置房產的獨特熱情。物融入了意義的領域,就成為意義的符號和象征。在當代中國的城市生活中,這種房產戀情結新的表現形式就是居民對住房這一不動產形式財產的特有情感。對住宅的投資不僅是經濟投資,也是情感投資。

3、社會安全感不足

當代中國正處于一個急劇轉型期,各種社會改革的結果不可預知,人們往往想通過一種自己可以控制、并自認為有效的方式為自己營造一種真實的或假想的社會安全狀態,給自己一定的社會安全感。購房相比于租房,在居住空間的穩定性和居住權利的受保障程度方面高很多,此外房產具有重要的價值表現意義,是一種財富的象征,同時其不可移動性又保證了其相比于其他財產形式的不易流失性。中國的房地產業目前是一個不透明產業,加之人為的壟斷、誘導和輿論操控,很容易使購買預期發生動搖從而提前消費,表現出一種“羊群效應”。

4、從眾心理與社會認同

從眾心理是指“在社會團體的壓力下,個人放棄自己的意見而采取與大多數人一致的行為” 。住宅消費對任何收入水平的家庭來說都是一項大額消費,因此購房過程與其他小額消費相比往往很長,在這一過程中與參照群體的比較相當普遍。社會互動影響具體的消費需要,經濟學家稱為“跟潮效應”,體現為消費需求和選擇的“從眾性”。

消費在社會學意義上的重要性之一在于它既是建構認同的原材料,又是認同的體現和表達;人們的消費實質上是在創造、維持或改變著自己的認同。優良的住房便是向外界顯示自己所期望達到的社會地位和身份的表現工具。

三、總結與討論

近年來,房地產市場進入了一個新的發展時期,楊凌商品房市場也不例外。但對于影響楊凌商品房市場發展的社會因素思考還有不少,限于篇幅等原因,主要提出以下三點:一是對購房者的社會階層分析;二是要了解政策法規;三是要分析消費者的消費觀念和心理。當然消費者也要樹立正確的消費觀。

楊凌從一個小城鎮發展為如今的一個初具城市規模的市區,房地產業的發展尤為重要。從筆者看來,住宅產業的快速、健康發展,需要四個條件:一要有一個良性的充足的住宅建設資金來源;二要有一個成熟有效的需求市場;三要有一批符合資質要求的開發與建筑企業;四要有一套健全、合理、配套政策。只要政府政策落實到位,充分利用地緣優勢,房地產商能抓住消費者心理,相信未來的楊凌商品房市場一定會有序、健康、理性、快速的發展。

(霍禮娜,四川大學公共管理學院2008級社會學專業碩士研究生。研究方向:應用社會學)