房地產企業所得稅的稅務籌劃

繆 靖

摘要:本文在概述了房地產企業所得稅稅務籌劃的含義和意義的基礎上,分析了企業所得稅的相關規定,并據此提出了房地產企業所得稅稅務籌劃方法,即利用準予扣除項目、稅收優惠政策和會計核算進行稅務籌劃。

關鍵詞:房地產;企業所得稅;稅務籌劃

一、房地產企業所得稅稅務籌劃概述

(一)房地產企業所得稅稅務籌劃的含義

企業所得稅是對我國境內的企業和其他取得收入的組織的生產經營所得和其他所得所征收的一種稅收,它是國家參與企業利潤分配的重要手段。我國企業所得稅法將納稅人分為居民企業和非居民企業,其中居民企業是指依法在中國境內成立,或者依照外國(地區)法律成立但實際管理機構在中國境內的企業。居民企業應就來源于中國境內、境外的所得作為征稅對象,包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利等權益性投資所得,以及利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產企業所得稅稅務籌劃是指房地產企業在符合國家法律及稅收法規的前提下,按照稅收政策法規的導向,事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產、經營和投資、理財活動的一種企業籌劃行為。

(二)房地產企業所得稅稅務籌劃的意義

房地產企業所得稅的稅務籌劃是以符合稅收政策導向為前提的,無論對于起,還是對于國家來說,它都有重大的意義。首先,它有利于實現企業財務目標。房地產企業經營的重要財務目標就是實現稅后利潤最大化,而企業所得稅的多少將直接影響著稅后利潤的大小。如果房地產企業能夠作好稅務籌劃工作,就可以使企業在當期或未來一定時期內少繳納企業所得稅,增大稅后利潤。其次,它有利于企業競爭力的提高。企業在進行各項財務決策之前,進行細致合理的所得稅稅務籌劃有利于規范其行為,使整個企業的經營管理更為合理和合法,實現財務活動健康有序的運行。再次它有利于優化產業結構,合理配置資源。房地產企業根據稅法中稅基與稅率的差別,根據稅收的各項優惠、鼓勵政策,進行有關稅務籌劃活動,雖然在主觀上是為了企業價值最大化目標的實現,但在客觀上卻是在國家稅收經濟杠桿的作用下,沿著國家宏觀調控的目標,逐步走向了優化產業結構和生產力合理布局的道路,體現了國家的產業政策,有利于促進資源的合理配置。

二、企業所得稅法的相關規定

(一)對準予扣除項目的規定

應納稅所得額是企業所得稅的計稅依據,按照企業所得稅法的規定,應納稅所得額為企業每一個納稅年度的收入總額,減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除,以及允許彌補的以前年度虧損后的余額。基本公式為:應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-以前年度虧損。由此可見,扣除項目對于應納稅所得額的確定就至關重要,因此,我國企業所得稅法對扣除項目作出了明確的規定,主要體現在扣除項目的范圍和扣除標準上。在范圍上,我國企業所得稅法規定企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出,包括成本、費用稅金、損失和其他支出,準予在計算應納稅所得額時扣除。向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項,企業所得稅稅款,稅收滯納金,罰金、罰款和被沒收財物的損失,超過規定標準的捐贈支出,贊助支出,未經核定的準備金支出,企業之間支付的管理費、企業內營業機構之間支付的租金和特許權使用費,以及非銀行企業內營業機構之間支付的利息等,不允許稅前扣除。在扣除標準上,工資、薪金支出,匯兌損失等可按照實際發生額扣除,但有些項目必須按照規定的標準扣除,超過標準的部分不予扣除。

(二)對稅收優惠的規定

稅收優惠,是指國家運用稅收政策在稅收法律、行政法規中規定對某一部分特定企業和課稅對象給予減輕或免除稅收負擔的一種措施。我國企業所得稅法規定了包括免稅、減稅、加計扣除、加速折舊、減計收入、稅額抵免等一系列稅收優惠方法。具體包括以下十項:一是免征與減征優惠主要體現在從事農、林、牧、漁業項目的所得和國家重點扶持的公共基礎設施項目投資經營的所得等;二是國家需要重點扶持的高新技術企業減按15%的所得稅稅率征收企業所得稅;三是小型微利企業減按20%的所得稅稅率征收企業所得稅;四是對研究開發費、企業安置殘疾人員所支付的工資加計扣除優惠;五是創投企業從事國家需要重點扶持和鼓勵的創業投資,可以按投資額的一定比例抵扣應納稅所得額;六是企業的固定資產由于技術進步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法;七是企業綜合利用資源,生產符合國家產業政策規定的產品所取得的收入,可以在計算應納稅所得額時減計收入;八是指企業購置并實際使用規定的環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的,該專用設備的投資額的10%可以從企業當年的應納稅額中抵免;九是民族自治地方的自治機關可以決定減征或者免征企業所得稅中屬于地方分享的部分;十是非居民企業減按10%的所得稅稅率征收企業所得稅。

(三)對防止企業避稅的規定

稅務籌劃是在國家在符合國家法律及稅收法規的前提下進行的,而有的企業在利益驅動下,可能會采取一些避稅措施,這與稅務籌劃是不同的。我國新企業所得稅法對防止企業避稅做出的規定,主要是針對企業與其關聯方之間可能發生的避稅行為。這里的關聯方是指與企業存在資金、經營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關系,直接或者間接地同為第三者控制或在利益上具有相關聯的其他關系等關聯關系之一的企業、其他組織或者個人。企業與其關聯方之間的業務往來,不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整。稅務機關依照規定進行特別納稅調整后,除了應當補征稅款外,并按照國務院規定加收利息。而且稅務機關有權在關聯方交易發生的納稅年度起10年內,進行納稅調整。所以,企業在進行稅務籌劃的過程中,應該符合國家法律及稅收法規的前提下進行,避免誤用關聯方交易等避稅方法,因為這些方法不僅不能正確地給企業進行稅務籌劃,還可能適得其反,給企業帶來損失。

三、房地產企業所得稅稅務籌劃方法

(一)利用準予扣除項目進行稅務籌劃

把握好稅法在準予扣除項目的相關規定,選擇適當的會計處理方法,是所得稅稅務籌劃的關鍵環節。首先,我國企業所得稅法規定企業實際發生的準予在計算應納稅所得額時扣除的合理的支出包括成本、費用稅金、損失和其他支出,而稅收滯納金,罰金、罰款和被沒收財物的損失,超過規定標準的捐贈支出,贊助支出。因此,房地產企業應該盡量避免發生該類支出,因為這些支出要面臨多重的損失,既包括自身支出的增加,也包括不能在所得稅上扣除的損失。其次,企業發生的有些支出項目必須按照規定的標準扣除,超過標準的部分不予扣除,所以房地產企業需要把握好這些項目的扣除標準。例如職工福利費不超過工資薪金總額14%的部分準予扣除;工會經費不超過工資薪金總額2%的部分準予扣除;職工教育經費不超過工資薪金總額2.5%的部分準予扣除;業務招待費按照發生額的60%扣除,但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰; 廣告費和業務宣傳費支出不超過當年銷售(營業)收入15%的部分準予扣除,超過部分,準予結轉以后納稅年度扣除;企業發生的公益性捐贈支出,不超過年度利潤總額12%的部分,準予扣除。

(二)利用稅收優惠進行稅務籌劃

利用稅收優惠進行稅務籌劃,是一種簡單易行的措施,值得房地產企業將稅法靈活運用。因為稅收優惠稅法的導向,可以使納稅人獲得合法的節稅利益,對整個國家的經濟建設也是非常有利的。同時國家也是鼓勵企業這么做,因為稅務籌劃不僅減輕了企業的稅收負擔,同時它也促進了國家的宏觀調控。與房地產企業所得稅稅收優惠有關的包括以下兩點。首先,關于安排殘疾人員加計扣除優惠,企業安排的殘疾職工,按實際支付給殘疾職工工資100%加計扣除。企業安排國家鼓勵安置的其他就業人員,按實際支付給該職工工資的50%加計扣除。房地產企業可以利用企業所得稅法關于這一點的稅收優惠條件,在合適的崗位聘用一些殘疾人和國家鼓勵的其他就業人員,這樣一方面可以給社會做出更大的貢獻,另一方面,也可以幫助企業減少企業所得稅。其次,企業所得稅法規定購置并實際使用節能環保設備或安全生產專用設備的,其設備投資額的10%可從企業當年的應繳納所得稅額中抵免,當年不足抵免的,可在以后5年內逐年延續抵免。房地產企業如果在經營過程中如果需要購買機器設備的話,可以考慮是否購置并實際使用節能環保設備或安全生產專用設備,這樣既保護了環境,也可以少交納企業所得稅。

(三)利用會計核算進行稅務籌劃

在我國現行所得稅法下,房地產企業除了利用準予扣除項目和稅收進行稅務籌劃外,還可以利用會計核算中的不同處理方面進行稅務籌劃。這種方法可能沒法減少企業的納稅總額,但能將納稅的時間遞延到下一年或未來幾年,而由于貨幣具有時間價值,因此,納稅時間的遞延也會給房地產企業帶來收益。首先,房地產企業可以通過對收入確認時間的控制進行稅務籌劃。在每一個納稅年度,房地產企業應納稅所得額為它的收入總額,在進行所得稅籌劃時,企業應特別關注臨近年終發生的收入的確認,因為這類業務最容易對收入確認時點進行籌劃,如果房地產企業當年的收入大大超過可扣除項目的話,可以考慮能否使原先計劃下一年確認的收入符合當年確認收入的條件。其次,房地產企業可以利用固定資產的折舊方法及年限的不同進行稅務籌劃。固定資產折舊是房地產企業成本的重要組成部分,運用不同的折舊方法計算出的折舊額在量上是不一致的,則分攤到各期的固定資產的成本也存在差異,這最終會影響到企業稅負的大小?，F行企業所得稅法規定,企業的固定資產由于技術進步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限,或者采取加速折舊的方法,房地產企業可以利用這些規定進行企業所得稅稅務籌劃。

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(作者單位:四川朝暉實業有限公司)