歲末土地大戰意興正酣

楊　俠

11月20日，位于北京市順義區的天竺22號地以50.5億元的總價、29859元／平方米的樓面地價刷新了北京土地公開拍賣成交總價和單價紀錄。這場突如其來的土地大戰不但造就了繼方興地產之后的又一匹國企“黑馬”——大龍地產，也讓世人警醒，2009年雖已接近尾聲，然土地大戰依舊意興正酣。

土地供應計劃多未能完成

資料統計顯示，雖已臨近年底，北京、廣州、武漢、成都等地紛紛加大土地供應量，形成新一輪供地小高潮。據思源數據庫數據統計，截至9月底，全國多數大城市僅完成全年住宅用地供應計劃的不到50％，其中，北京市通過招拍掛方式完成住宅用地供應469公頃，與全年1100公頃的供地計劃相比，也僅完成43％。上海完成住宅用地供應523公頃，占全年供應計劃的60％；而廣州、深圳的住宅用地供應均不足200公頃，僅分別完成全年計劃的35％和23％。一線城市面臨著建設用地供應不足的問題。數據還顯示，重慶、南京、長春等地的住宅用地供應也才分別完成全年計劃的50％、32％、1％。

由于需求旺盛導致供不應求，部分城市臨近年底仍在加大供地力度。資料統計指出，北京在9月30日兩塊商品住宅性質土地成交后，10月僅成交一宗住宅用地，而11月北京公開的土地出讓信息17塊，其中純住宅性質用地4塊，成為今年第二季度集中土地供應后，又一次土地集中供應。武漢11月新推出11宗地；成都近期擬出讓的20宗地，其中1O宗地都將在12月出讓。另據了解，整個12月，廣州土地市場將密集出讓23幅地塊。廣州開發區、番禺區小谷圍島大學城和花都南方花卉交易中心所在的巨幅住宅用地都將相繼拍賣。12月10日推的五幅大學城住宅地塊，總用地面積66208平方米，起拍價合約8.2億元；花都的6幅地塊占地面積共39萬平方米的住宅用地，底價高達9.7401億元：起拍價165億元的廣州亞運城地塊更將成為年末廣州土地供應市場的重頭戲。這些地塊的入市，無疑將讓年底的土地市場好戲連臺。

大品牌開發商拿地熱情不減

對于此番年底的土地盛宴，廣州市國土房管局新聞發言人早已明確表態，加大住宅用地供應，意在抑制房價上升。

分析人士卻認為，供地不能緩解房價壓力。雖然政府近年來加大了土地供應，但開發商并沒有及時開發，而是拿回籠的資金去陪備新的土地。特別是近期拿地的一些企業，大多是資金實力輕為雄厚、土地儲備相對豐富的全國性大房企，其土地利用及項目開發周期多有全盤統籌，短期內，恐難看到加大土地供應對旁價產生的影響，反倒是房企高價拿地可能使現有在售項目進一步有理由推高房價。

來自中國指數研究院的數據統計顯示，11月份北京、天津、寧波等地的土地成交皆有所增加。其中，北京順義的天竺22號地吸引了龍湖、遠洋、保利、中建、合景泰富、融僑等地產大腕競相爭奪，在持續近一個半小時的190輪競價后，終被隸屬順義區人民政府的北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司“力壓群雄”，以50.5億元的價格成功收入囊中。大龍地產也因此一戰成名，該地塊亦受到各界矚目。此外，近期還較為活躍的競地企業包括：綠城以29.1億的總價競得杭州喜得寶地塊，溢價率高達88％，這也是繼9月以61億競得蘇州兩湖地塊后，綠城在土地市場上的又一大手筆；保利和融橋分別以17.9億、13.7億的總價競得南京兩住宅地塊，溢價率分別為88％、198％；雅居樂以43.41億的總價競得廣州2009年新的地王，溢價率高達152％；中海分別以41億、38.2億的總價分別將重慶和佛山地王收入囊中。大品牌開發商拿地熱情雖然彰顯了各自的實力，但此起彼伏的地王，也著實讓業內人士為后市地價繼續推動房價上漲捏一把汗。

地價上漲恐難抑制

由于一線城市供地不足、地價高漲，一些開發商轉戰二三線城市，使得以南京、杭州、天津、成都、沈陽等為代表的發展熱點城市土地成交量持續上升。分析人士指出，雖然有些城市的土地出讓計劃已經完成，但地方政府為了獲取土地收益，也可能趁勢加大推地力度，第四季度的供地熱潮可能會遍地開花。

而為了減少開發商的囤地現象，國土部近日連出嚴令，一方面開展劉哥建設用地“批而未用”嚴格核實工作，另一方面明確了商品住宅用地的宗地出讓面積上限，規定小城市(鎮)的單幅土地不超過7公頃，中等城市的單幅土地不超過14公頃，大城市的單幅土地不能超過20公頃。這些規定的出臺并執行，將使得總價“地王”有所減，也使得開發商囤地更為困難。另外，針對“囤地不開工”的情況，廣州、無錫等地已開始回收相應土地，并加大處罰力度。

盡管種種跡象顯示，2009年末土地市場有可能呈現供需兩旺勢頭，但對于低價與房價的聯動上漲，機構分析多表示無可奈何。國土資源部規劃司司長董祚繼日前也對媒體透露，從長期來看，我國城市正處于加快發展的過程中，土地日益稀缺，價格還是要上漲。對此，任何人恐怕都難以抑制。