價格不是什么

秋　風

無論是利潤、成本還是供需,都無法完全決定房價。理解價格的變動,不能只看客觀的數據,還必須深入人的心理世界。

高房價再次成為眾矢之的,是誰制造了高房價之禍?各方展開了一場數據大戰,紛紛用數據推卸自己的責任,讓別人承擔責任:

國土資源部公布了全國620個房地產項目的調查數據,其中北京的21個項目中地價占房價的最高比例為51.36%,最低為14.33%,平均為25%。全國地價占房價的平均比例為23.2%。言外之意,高房價是房地產開發商制造的,是其瘋狂追逐利潤的產物。

開發商不同意這種說法。全國工商聯房地產商會調查顯示,地價房價比高達58.2%,認為是地價推高了房價。鄭州一位開發商則公開了一份房地產成本清單:樓面地價占到售價的40%,建筑成本占30%。該開發商還特別強調,各級行政部門征收的稅費占房價的20%。結論是:房價之所以高,主要是因為政府太貪錢,地價太高,推高了房價。

對于高房價問題,學術界或者說投資銀行分析師們還有一種解釋思路:中國是個人口大國,又正處于城市化過程中,社會對城市房屋的需求極大,而中國的土地又十分稀缺,房屋價格就必然維持在一個較高水平上。

上面各方的說法都有一定道理,但至少,都未能準確地理解經濟行為的內在邏輯和價格的形成機制。

政府揭露開發商的利潤率數據隱含了這樣的預設:利潤可以決定房價,開發商可以隨心所欲地獲取高利潤。經濟學的基本原理不支持這個預設。因為,市場活動的各方主體都具有正常的理性。具體地說,購房者不是傻子,與開發商一樣能夠進行理性計算,怎么可能無緣無故地讓開發商賺取高利潤率?

開發商大談地價數據則隱含了這樣一個預設:房價是由生產它的成本——其中很重要的一部分是土地成本——決定的。成本決定價格似乎最合乎常識。這種常識深入人心,以至于政府對壟斷部門的產品和服務進行定價,比如水、油、基本藥物,都采用成本加價的辦法。

這樣的預設果真成立嗎?諾貝爾經濟學獎得主詹姆斯·布坎南就曾指出,成本究竟是什么,本身就是一種主觀事實,而非客觀事實。而且一個市場中的最低成本,是由競爭決定的。哈耶克說,競爭是一種“發現程序”,如果沒有競爭,市場參與主體及身在市場之外的觀察者就不知道最低成本是什么。比如沃爾瑪,之所以取得成功,就是因為他們可以不斷降低成本,發現最低成本。

因此,單獨一個企業在定價的時候,一定會參考自己的成本,以確保自己不賠錢甚至賺取高利潤。但置身于競爭性市場之中,它卻無法如此從容。市場競爭很可能迫使它降價,以至于降到成本之下,賠錢出售。從這個角度看,其實不是成本決定價格。在一個競爭性市場上,更正確的說法應該是:價格決定成本。市場中形成的價格推動企業不斷降低成本,有辦法能降低成本的企業才可以生存下來。

關于價格,教科書的經典定義是:供需決定價格。這個定義同樣存在問題,因為市場中沒有任何人能夠準確地知道市場中特定產品的供和需是多少,按照這種定義,其實無從準確地定價。所謂供需決定價格走向的法則,最多只是經濟分析師站在市場之外進行觀察、分析的一種粗陋工具而已。

事實上,在房地產市場上經常出現這種現象:房屋供給大幅度增加,但價格以更大的幅度上漲。價格上漲反而刺激了需求,吸引更多人入市,這就是所謂“越漲越買”現象。相反,到了市場蕭條的時候,價格不斷下跌,需求始終不見增加。

“越漲越買”初看起來有點奇怪,卻是人之常情。理解價格的變動,不能只看客觀的數據,還必須深入人的心理世界。畢竟,價格是處于交易過程中的人們主觀地做出的決策,并非由什么客觀的東西決定的。