整齊劃一的“墻”

邢海洋

政府主導的土地市場,也只有央企和上市公司有能力獲得巨額融資支持,地產開發演變為一種幾乎純粹的資本游戲。

今年雨水多,但從密云水庫流出,北京和河北的界河潮白河仍沒有形成徑流。印象里,這條河就從沒有流淌過。幾年前挖沙猖獗,河道上挖出大大小小的坑,到了雨季積滿水,仍不影響行人走到對岸。經過北京郊區的田野風光、潮白河河道的荒灘景色,徒步就到了河北的水泥森林。

距離北京最近的這片土地已是高樓林立,能“眺望”到北京的基本都超過了30層,房價則從年初的不到4000元/平米漲到6000元。幾大開發商占據了河岸最有利的位置,密密麻麻建起了一道整齊劃一的“墻”。

房價暴漲,房地產的戰國時代似乎也隨著一個個“地王”的出現而到來。一個本來不具備天然壟斷特征的市場,在資源和融資等制度設計的“機緣巧合”下,變成了龐大的獨門產業。

根據國家統計局的資料,今年上半年全國累計商品房銷售面積達34109萬平米,執地產業牛耳的萬科,累計銷售面積348.8萬平方米,同比分別增長31.2%。一個萬科,雖然沒有超常的發展,但銷售面積已經超過了全國1%。如果說萬科幾年前就有了這樣的市場地位,不足為憑,后面的企業卻以驚人的速度壯大。萬科之后排在第二名的是保利地產,銷售面積252.43萬平方米,同比增長164.41%;金地集團銷售面積同比增長77.46%。Cric系統編制的《2009年上半年中國房地產企業銷售排行榜》統計的銷售前20名的排名中,銷售面積超過200萬平米的企業達5家之多,前11名均超過了100萬平米,前20名企業加起來,占到全國銷售面積的1/10。

在廣州,3家主要的房地產企業占到銷售額的32%,銷售面積的31%;在北京和上海等城市,前3強企業占有的市場份額超過10%。這樣的集中度,對生產資料和用戶都高度分散的地產業來說,應該非常高了。

不過,若和周邊市場比起來,市場似乎還有進一步集中的空間。國務院發展研究中心企業研究所2007年有關研究結果表明,美國最大的房地產開發商市場占有率為4.5%,美國前10強的市場占有率為27%。而在彈丸之地的香港,雖然經營房地產業的公司有4000家左右,但前10大地產集團的開發量,約占香港總開發量的80%左右。但問題是,香港房地產開發時間超百年,700萬人口只有1000平方公里土地,且每年香港政府賣出土地控制在50公頃以內,房地產開發模式也就演變為巨量資金在小片土地上的精耕細作。美國房地產的開發更有200年的歷史,一直到上世紀末的1998年,在度過了多個景氣周期之后,行業前10大房地產開發商的市場份額仍不到10%,最大的開發商市場份額也不到2%。

全世界房地產的產業模式,有香港的政府控制土地,開發商投資買地、開發建設、營銷銷售、物業管理的“一條龍”式;美國的依靠金融市場,而開發商、建筑商、銷售商圍繞資本市場分工協作的模式;新加坡政府主導的保障房模式,不一而足。我國,雖無香港土地緊缺之憂,在土地供給上卻走上了政府壟斷土地的模式,不能不說為房價暴漲埋下了隱患。在此模式下,土地作為唯一的稀缺資源,獲取土地是第一要義。政府高度壟斷土地,大開發商高度壟斷市場,房地產發展商占有了最具稀缺性的土地資源后,其他行業和社會財富自動聚攏而來,想不賺錢都難。而資本市場對房企開放后,更為企業的分化提供了助推力。在今年上半年房地產銷售面積前20名企業中,上市公司銷售面積占到全部的75%,非上市企業只占到25%。政府主導的土地市場,也只有央企和上市公司有能力獲得巨額融資支持,地產開發會成為一種幾乎純粹的資本游戲。

在土地私有的國家,任何一個購房者都有買房和買地的選擇。這樣的土地制度下,每個人都可能是開發商,土地和住房市場均處于完全競爭之下,哪有壟斷暴利可言。而我們這里,“招拍掛”加上資本市場的政策傾斜,房地產業“強者愈強、弱者愈弱”的馬太效應幾乎不可避免。