基于精益供應鏈管理的房地產集成開發

陳立文　苑宏憲　孫維豐

摘要:基于房地產業特點以及供應鏈管理發展現狀,將精益思想和供應鏈管理思想運用到房地產開發中,提出了基于精益供應鏈管理的房地產集成開發模式,并就精益供應鏈集成開發子節點運作以及精益管理平臺的構成進行了詳細分析,同時探討了在精益供應鏈中精益設計、精益施工和精益營銷等具體應用,是對房地產企業開發模式進行了深層次探索。

關鍵詞:精益供應鏈;房地產;集成開發

中圖分類號:F7222文獻標識碼:A

作者簡介:陳立文(1964-),男,吉林安圖人,河北工業大學管理學院教授,博士生導師,博士,研究方向:項目管理與風險控制、技術經濟與投資決策;苑宏憲(1979-),男,河北工業大學管理學院研究生,研究方向:項目管理與風險控制。

基金項目:國家自然科學基金,項目編號:70872029;河北省自然科學基金,項目編號:G2005000085;河北省百名優秀創新人才支持計劃資助。

一、引言

隨著房地產市場結構從賣方市場向買方市場轉變,客戶的個性化需求日益突出,為顧客提供定制化產品,全面提升顧客滿意度,已成為房地產開發商競爭的必然趨勢。這要求房地產開發企業創新房地產開發模式,重新認識房地產開發的現實,建立適合市場要求和顧客要求的新的開發模式。當前的房地產市場競爭已經從開發企業之間的競爭轉變為開發供應鏈之間的競爭,要以顧客為中心,快速地響應用戶需求,僅憑單個企業實現生產精益化已遠遠不夠,因此必須將精益生產LP(Lean Production)[1]的思想擴展到整個房地產開發供應鏈中去,這正是本文論述的重點。

房地產集成開發精益供應鏈,就是將房地產開發的整個過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來,快速響應顧客多變的需求,其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國內關于精益供應鏈的研究2000年后才有出現[2],相關文獻很少,基于房地產開發精益供應鏈的研究更是少之又少。吳光東,蘇振民[3]將精益思想應用于房地產營銷中,主張把顧客需求作為房地產開發的源泉;陳偉寧,倪衛紅[4]對房地產企業運用供應鏈管理思想進行流程再造存在的問題提出對策研究。范豐秋[5]運用供應鏈管理有關理論,結合房地產企業特點分析了房地產供應鏈合作伙伴關系管理的概念及組織模型;應憶[6]重點探討了供應商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應鏈的應用,使供應鏈本身能夠快捷地響應產品需求變化,為企業在復雜多變的競爭環境中生存、發展并擴大競爭優勢提供了理論研究。

本文在房地產項目開發中導入精益供應鏈,建立了精益供應鏈房地產集成開發模式,并就房地產精益供應鏈集成開發子節點運作關鍵問題進行詳細分析,形成一套通用的業務流程,使得供應鏈的參與者更加專注于滿足消費者需求,為房地產開發沿著持續健康快速地軌道進行,提供一次有意義的理論探索。

二、房地產精益供應鏈集成開發模式

(一)房地產精益供應鏈

房地產項目開發一般要經歷投資決策——前期工作——建設施工——營銷服務四個階段。其中投資決策階段包括了提出投資設想、投資設想細化、可行性研究等內容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規劃設計等內容;建設施工階段包括招投標、施工管理、竣工驗收等內容;營銷服務階段包括銷售管理、物業管理等內容。由此形成了包含規劃設計、施工、營銷代理、咨詢機構等諸多專業機構的產業鏈。房地產開發商通常將規劃設計、施工、銷售等工作委托專業機構完成,使自己成為供應鏈的核心企業,組織引導各種有效資源,提高自身競爭力。

在房地產企業作為供應鏈核心企業的同時,將精益思想引入供應鏈中,形成基于精益供應鏈管理的房地產集成開發模式。將相對獨立的的投資決策、前期工作、施工管理、營銷策劃等階段有機的結合成一個整體,將精益管理思想應用于建設項目開發全過程,提供項目管理信息交流平臺,集成處理各階段所需信息,優化項目開發流程,協調項目開發戰略,實現項目開發的物質資源流、信息流和資金流在各個階段的優化運行,實現房地產開發項目從規劃設計、施工管理到銷售全過程的精益管理。

(二)運作架構

本文所探討的房地產精益供應鏈集成開發模式的運作體系如圖1所示。

運行體系中包括設計動態聯盟、施工動態聯盟、營銷動態聯盟、咨詢動態聯盟和最終顧客。房地產開發企業作為核心企業,首先在企業內部實現精益管理,然后要求在房地產精益供應鏈上各個節點的合作企業實現精益管理。房地產項目規劃設計單位實現精益設計,房地產項目施工單位實現精益施工,房地產營銷代理單位實現精益營銷,最終通過各節點上合作企業的相互合作與交流實現最優的精益供應鏈管理。在整個供應鏈上,房地產企業作為核心企業組建信息交流平臺,保證所有的精益企業都根據最終顧客的需求做出快速反應,信息資源從最終顧客出發實現對上游節點企業的拉動。

為實現房地產精益供應鏈的高效運作提供了兩個協助開發的機構:一個是精益管理平臺——核心企業項目開發聯合團隊,房地產開發企業整合精益供應鏈上所有參與者,包括了設計方、施工方、營銷代理方、最終顧客等,同時可以吸納材料供應、專業人士、政府機構、金融機構、物業管理公司等非精益供應鏈單位參與。在房地產開發流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求,為精益供應鏈上的合作企業提供了合作交流的平臺。另一個是咨詢機構聯盟,為了保證房地產項目實現精益化管理,在房地產開發全過程中,引入獨立的房地產咨詢機構。在房地產項目開發各個階段,由咨詢機構聯盟中的精益企業向精益供應鏈節點上其它成員企業提供管理與咨詢服務,協助核心企業促使供應鏈上其它成員企業實現精益化,進而達到整條供應鏈的精益化。

(三)外部支持條件

明確房地產開發企業在供應鏈中核心地位的同時,將精益思想融入供應鏈中去,應用精益技術工具,優化供應鏈合作伙伴之間的供應流程,消除浪費,達到降低成本、快速響應最終顧客需求的目標,需要房地產企業通過一系列的變革,滿足房地產集成開發供應鏈實現精益化的外部條件。

1.精益組織。精益供應鏈節點上的每一個企業都應是一個精益企業。精益企業內部的每一個員工都在從事減少浪費,提高效率的增值工作,精益企業的項目管理團隊能及時的發現問題同時自覺采取糾正措施,每個人都在積極的參與項目活動和項目決策,濃縮了集體的智慧,更加符合現實的要求。精益企業之間都要接受來自下游企業的需求信號,形成一個有效的拉動系統,實現精益企業之間的高效協作。對傳統模式下的企業組織的變革,是精益供應鏈上的成員企業實現精益管理所面臨的嚴峻挑戰。

2.精益文化。房地產開發企業,應充分認識到精益供應鏈上的每一個合作伙伴,都是房地產項目開發團隊的一份子,共同為最終顧客提供具有最大價值的服務。房地產開發企業從管理層到基層員工都應有團隊協作的概念;房地產開發企業也要組織精益供應鏈上的合作伙伴通過定期會面、討論與信息交流等方式進行協作。那么房地產企業員工如何改變傳統的行事方式,改變傳統環境下人的觀點及企業文化理念的變革,都是房地產精益供應鏈順利實現亟待解決的問題。

3.精益供應鏈節點。精益供應鏈上的成員企業實現了精益管理,精益供應鏈整體未必能夠真正實現精益管理。精益供應鏈的各個結點也要符合精益的要求。房地產精益供應鏈包括了設計動態聯盟與施工動態聯盟、施工動態聯盟與房地產企業、房地產企業與營銷動態聯盟、營銷動態聯盟與最終顧客等多個節點。要實現設計、施工、營銷等各階段的有效合作,設計方與施工方的相互支持,營銷代理與設計方、施工方的合作等都需要進一步的優化整合。各參與方應在項目前期積極參與,并為項目設計、施工、營銷做出貢獻,實現信息集合與共享,減少中間費用,降低項目建設成本,縮短工期,提高組織效率與項目收益。

4.技術創新。計算機集成技術與網絡技術使企業與客戶之間的交流變得更加便捷,交流成本大幅下降。精益供應鏈上的精益企業可以與最終顧客方便的進行交流,最終顧客可以及時參與到設計、施工、營銷各個階段,使得產品開發變得更加適應市場的需求且成本變化很小。另外,先進生產技術的應用,也為降低房地產開發成本、提高產品質量、滿足房地產形式多樣化提供了可能性。

5.高效信息傳遞平臺。基于精益供應鏈管理的房地產集成開發,要求快速有效的實現信息共享與交流,供應鏈各節點之間、各結點內部都需要有效快捷的信息交流,房地產企業作為精益供應鏈的核心企業,必須建立可靠的信息交流平臺。

6.動態合作機制。房地產精益供應鏈要實現跨企業合作,房地產企業需要讓每個精益供應鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價值的服務。房地產企業要在精益供應鏈上的每個節點采取動態合作模式,不斷淘汰不符合標準的合作企業,保留為房地產項目能夠提供最大價值的優秀合作伙伴。通過優勝劣汰的動態合作機制,促使整個精益供應鏈在最優的狀態下運行。

三、房地產精益供應鏈集成開發子節點運作

從工作內容來看,房地產開發企業的合作伙伴包括了規劃設計、施工、咨詢、招投標代理、工程監理、營銷策劃、材料供應、銷售代理等諸多的單位。本文精益供應鏈集成開發模式中,為減少浪費、提高效率,最終將房地產精益供應鏈的合作企業歸結為:設計動態聯盟,施工動態聯盟,營銷動態聯盟和咨詢動態聯盟等。供應鏈合作伙伴動態聯盟,是指供應鏈子節點內部兩個或者兩個以上成員構成的合作與協調的關系。每個動態聯盟中有多家合作企業與房地產企業合作,采取動態合作機制。

(一)設計動態聯盟:精益設計

從項目管理的角度而言,項目開始施工之后,成本控制的作用很有限,對于整個項目來說,降低成本,提高項目效益,重點主要是在設計階段。盡管設計費用一般只占總成本的1.5%-2%,但是對工程造價的影響很大。所以設計動態聯盟中的精益企業,應該采取精益設計,實現設計、施工、營銷的整合。

精益設計要求詳細分析、理解和滿足施工企業、房地產企業和最終用戶需求;整合設計方案與施工流程;最小化后續工作變更,減少或消除返工,避免浪費;增進項目成員之間的溝通和理解。設計動態聯盟的精益企業應在精益管理平臺基礎上,形成設計、施工、材料供應、營銷、咨詢等多家合作企業組成的聯合團隊,團隊形成一個積極參與合作的整體,共同向房地產企業和最終顧客負責。

(二)施工動態聯盟:精益施工

市場經濟條件下,施工企業通過招投標取得建筑工程項目,多遵循合理低價的原則,因此企業利潤空間十分有限,企業競爭的首要問題是提高效率,降低成本。作為房地產精益供應鏈上的施工企業必然要實行精益施工,從而提高企業在施工動態聯盟中的競爭力。

精益施工是指工程進行時,根據最終顧客要求實現價值最大化、浪費最小化。與傳統的“推進式”施工方式不同,精益施工采用“拉動式”控制系統。只有“拉動式”控制系統才能真正做到適時適量的施工。施工計劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計劃,其他各分項工程及各工序根據各階段的最終計劃,按下道工序、各分項工程的需求來制定施工計劃,最終實現各工序之間、各分項工程的間隔時間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業在施工動態聯盟中獲取發展的關鍵。

(三)營銷動態聯盟:精益營銷

現代房地產企業在管理過程中堅持以“市場為導向、客戶為中心、效益為目標”的經營理念。這些理念正是房地產營銷的起點,精益思想提倡以客戶為中心,對于房地產企業而言,帶動營銷動態聯盟中的營銷代理合作企業實行精益營銷,正是房地產銷售中的重中之重。

精益營銷首先就要根據顧客需求設計出人性化的優質樓盤來保證銷售業績的提升;把完成優質的銷售服務當作新的起點,提倡以顧客為中心,不僅僅向顧客提供產品和服務,而且要把顧客看作管理過程的組成部分,同時根據顧客的需求對產品做出創新。精益營銷同時需要真正落實房地產銷售流程標準化規范化,增強員工參與意識與質量意識。精益營銷核心目標就是營銷動態聯盟的精益企業消除銷售過程中的一切浪費,最大限度地提高銷售過程的有效性,盡善盡美地滿足最終顧客的需求。

(四)精益管理平臺

為了保證整個精益供應鏈的暢通,所有合作企業都圍繞客戶需求來進行運作,由核心企業組織整個精益供應鏈上的所有參與者組成核心企業項目開發聯合團隊,快速響應客戶個性化需求。核心企業項目開發聯合團隊構成如圖2所示。核心企業項目開發管理團隊通過有效地信息交流機制,在房地產項目開發各個階段,引入供應鏈上各環節中的合作伙伴共同參與,實現房地產項目的有效的精益化管理。

四、結論

基于當前房地產消費者的多樣化、個性化的需求,房地產企業的競爭開始從成本和質量的競爭轉向基于時間和客戶需求的競爭,由客戶的需求拉動房地產項目開發成為可能。本文通過導入房地產精益供應鏈,實現了房地產企業在項目開發運作過程中與合作企業的集成,構造了基于精益供應鏈管理的房地產集成開發模式,真正實現了以最終顧客為中心的房地產經營開發理念,增強了房地產開發企業核心競爭力。需要注意的是,應用精益供應鏈改造房地產開發流程,應該詳細透徹的了解開發企業特點,對癥下藥,具體的實施仍需要按照房地產企業的實際進行深入分析探討。

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(責任編輯:陳樹明)