金融危機背景下房地產開發成本控制研究

王軼姝

摘 要:房地產的銷售價格依賴于房地產開發成本,在金融危機背景下加強管理實現房地產開發的成本控制對房地產開發具有重大的現實意義。根據房地產開發企業對以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。介紹有效控制房地產開發可控成本的方法。

關鍵詞:房地產;開發項目;成本控制

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:1672-3198(2009)18-0192-01

隨著世界金融風暴對我國影響的深入,社會公眾對房價下調給予了很大的期望,廣大需求者繼續持幣觀望,購買行為也繼續向后推遲,這使得房地產市場低迷、房地產開發企業面臨較大的困境。房地產的銷售價格依賴于房地產開發成本,加強管理實現房地產開發的成本控制對房地產開發具有重大的現實意義。

1 房地產開發成本的構成

1.1 土地成本

房地產開發離不開土地,作為稀缺資源,國家一直嚴格控制土地出讓一級市場。前幾年出臺的土地儲備、土地招標拍賣掛牌出讓方面的政策的實施使地價不斷上漲;近幾年又因宏觀調控、信貸緊縮的影響,各地土地招標拍賣掛牌市場不斷出現流拍的情況。開發企業應關注房地產市場運行情況,掌握市場數據,爭取以客觀合理的價格取得土地。具體在競買過程中,應認真研究土地管理部門招標掛牌拍賣文件及出讓合同文本,做好土地可能成交價的分析工作,應特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時為防范風險,根據預控的原則,在競拍前要為自己確定一個包括拆遷成本在內的可承受的心理價位。分析土地可能成交價與可承受的心理價位時宜采用房地產估價中的土地估價方法。

1.2 建筑與安裝費用

建筑與安裝成本是房地產開發成本的主要組成部分,是開發建設的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設備購置費用之和。建筑與安裝成本的控制可分招投標合同價管理、建設中造價管理及項目結算管理三個階段。招投標合同價管理是建筑與安裝成本控制的重點,這也體現了預控的重要性。首先應根據工程定額及工程類別等確定項目預算;然后在招投標過程中根據建筑市場、建材市場的供需情況,在預算的基礎上調整為招投標底價;最后根據投標方在招投標過程中的競爭情況確定中標者,并確定合同造價。建造中造價管理是在工程建設過程中采用合理的管理手段控制建筑與安裝成本支出的過程。因在建設工程承包合同中規定有變更條款及工期、質量等方面的獎罰條款,所以合同造價并不就是建筑與安裝成本。

1.3 政府規制費

房地產行業的主要工作對象除購房者外就是政府各有關部門。政府規制費也是開發成本的重要組成部分。房地產業界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規制費的管理。政府規制費主要包括項目立項、規劃、消防、環保、施工等手續辦理過程中應向政府各有關部門交納的費用。各項費用的交納都有各級政府的文件規定。在這一階段工作過程中,正處于項目前期,開發企業尚未取得預售資格、很難取得銀行貸款,資金壓力很大。這時能夠利用各項政府優惠政策,免交、緩交各項費用,不僅能減輕資金壓力,還節省了貸款利息等財務費用。

1.4 配套設施開發成本

配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出,即在開發小區內發生,可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用,如鋼爐房、居委會、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

1.5 間接費用

間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場而發生的各項間接費用,包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷、建設資金貸款利息等。根據房地產開發企業對以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。

2 控制房地產開發成本的措施

2.1 努力做好房地產投資決策

房地產開發決策階段的基本特征是智力化或知識密集性,決策工作是成本控制的關鍵,因為決策階段產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響整個成本控制。投資決策成本控制的關鍵是建立成本控制目標。決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項目投資的程度最高,因此在決策階段就應對項目投資成本進行預測,建立成本控制目標體系,確定投資控制目標。對于投資決策階段的成本控制目標就是投資估算,投資估算的準確與否,是決定決策階段成本控制的關鍵。投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分,是項目決策的重要依據之一。

2.2 做好設計階段成本控制

控制建設工程成本,首先應從設計開始,因為設計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設的靈魂,是控制基本建設投資規模,提高經濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達 70%—90%。設計階段工作水平的標低,設計質量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項目建成投產以后經濟效益的高低。規劃設計的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設計平面組合好,將會使產品銷售好,從而經濟效益也高。因而要保證設計的質量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實加強設計階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個方面:加強設計階段的經濟論證;實行限額設計;實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法;加強設計出圖前的審核工作。

2.3 在企業內部引進競爭機制

積極引進市場機制和競爭機制,在承發包上實行招投標,是實現成本控制工作的重點。把競爭機制引入全過程投資控制,在相對平等的條件下進行招標承包,擇優挑選工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位。實踐證明:引進市場機制,實行工程招投標,推行公平、公正、公開競爭,是降低工程造價,縮短建設工期、保證工程質量的有效措施。同時,還是實現優勝劣汰,選擇理想的建筑企業作為合作伙伴,杜絕承發包領域的腐敗行為的有效手段。通過設計招投標優選設計方案,為工程造價控制創造了良好的開端,同樣,施工招投標,可以選擇報價合理,施工方案先進,技術力量強,工期短的施工企業,為工程進度、質量和投資控制打下了良好的基礎。另外通過公平競爭,可達到優化施工組織設計,使人員、機械和材料的安排更加合理;提高了工程質量,加快工程進度,縮短了工期,促進了銷售,加快了建設資金的回籠,從而達到降低工程造價的目的。

參考文獻

[1]@陳溥才,郭鎮寧.房地產開發項目可行性研究與方案優化策略[M].北京:中國建筑工業出版社,2005:168-181.

[2]@決策資源房地產研究中心.房地產成本控制方法[M].大連:大連理工大學出版社,2007:238-241.

[3]@趙晶晶.房地產施工項目管理中的成本控制[J].會計之友,2004,(6):17-18.