論不動產優先購買權中的利益平衡

2009-09-28 02:06:58楊丹

法制與社會 2009年5期

楊丹

摘要優先購買權是民法上一項重要的法律制度,古今中外各個國家的法律對其都有一定的規定,隨著經濟的飛速發展,不動產優先購買權適用中的沖突被越來越多的學者加以關注。因此本文在借鑒國內外各種理論的基礎上對以上問題作一些探討,從不動產優先購買權的概述入手,分析其法律適用范圍和效力,總結沖突產生的原因,并針對我國相關法律對該問題之規定的不足,從立法與實踐等方面提出了一些加以完善的建議和措施,使其在保護優先購買人權益的同時能夠照顧到其他當事人的合法適當利益,以便更好的有利于社會的繁榮與穩定發展。

關鍵詞不動產優先購買權沖突完善

中圖分類號:D923.2 文獻標識碼:A 文章編號:1009-0592(2009)02-124-02

一、優先購買權的概述

(一)優先購買權的概念

所謂優先購買權也稱先買權,是指特定的民事主體基于法律規定或約定享有的相對于其他人優先購買出賣人財產的權利。優先購買權制度是民法上一項重要的制度。

在國外,大陸法系國家的優先購買權制度則最早可追溯到古希臘、古羅馬及日爾曼法時期。先后存在過有永佃制度之中的優先購買權、羅馬法土地轉讓中的優先購買權、總有人的優先購買權等。及至近現代,各國民法普遍確立了優先購買制度。

我國現行立法也有相應的規定,在《民法通則》和涉及民事法律行為的相關法律規范中,優先購買權范圍可以分為三類:一是承租房屋的優先購買權;二是共有人的優先購買權;三是承典人的優先購買權。但承典人的優先購買權在司法實踐中很少見。另外,《合伙企業法》、《合同法》、國務院發布的《城市私有房屋管理條例》也有類似的規定。從上述法律規定來看優先購買權按范圍來分主要存在于共有關系、租賃關系的關系之中。

(二)不動產優先購買權的適用范圍

我國現行立法對不動產優先購買權的規定并不多,新頒布的《物權法》也沒有作出新的規定,因此其適用范圍還是僅僅散見于一些單獨法律條款或相關司法解釋中:

1.承租關系中的優先購買權?！逗贤ā返?30條確認了承租人的優先購買權:出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。

2.按份共有人的優先購買權。《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)第78條第3款規定:“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優先購買的權利?！?/p>

3.共同共有人的優先購買權。共同共有指依一定原因成立共同關系之數人,基于共同關系,而共享一物所有權的制度。在共同共有關系終止,原共有人要處分共有財產,其他原共有人能否主張優先購買權?最高人民法院《關于貫徹〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第92條規定:“共同共有財產分割后一個或數個原共有人出賣自己分得的財產時,如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用其他原共有人主張優先購買權的,應當予以支持?！?/p>

二、不動產優先購買權的沖突

民事權利的沖突在社會經濟生活中隨處可見,沖突的權利,要有一個實現的先后順序。于是優先權隨著為解決權利沖突問題應運而生。幾種優先購買權同時存在的情況主要有以下分為兩種:

(一)按份共有人或共同共有人的優先購買權與承租人優先購買權同時存在

雖然根據我國相關法律規定,承租人與共有人均享有優先購買權,但雙方所擁有的優先購買權并不是對等的—共有人(含按份共有和共同共有)所享有的優先購買權要優于承租人的優先購買權。

在這種情況下,按照民法中“物權優先債權”的原則,基于物權產生的按份共有人和共同共有人的優先購買權優于基于債權產生的承租人的優先購買權。共有人的優先購買權理應更為“優先”,同時,從關系簡化原則上說,讓共有人享有更為優先的優先購買權,將更有利于法律關系的簡化,有利于對房屋修管理、使用,有利于消除矛盾,也更符合找國民法立法本意。因為所有權的存在是無期限的、永恒的,而租賃關系只是暫時的,如果認定承租人的優先購買權大于共有人的優先購買權,則將使承租人與其他共有人一起成為共有人,這不利用于法律關系的簡化;根據“買賣不破租賃”的原則,共有人將房屋出賣給其他共有人之后,買受者與承租人之間仍然存在租賃關系,不影響承租人的利益。

(二)按份共有人優先購買權和共同共有人的優先購買權同時存在

這種情況指共同共有房屋分割后、形成了幾個人按份共有部分房屋,另外幾個人單獨擁有部分房屋在這種情況下,如果某按份共有人出賣自己的份額。從有利干生產、生活考慮,按份共有人的優先購買權優于其他人的優先購買權。

此外我們還要注意到如果幾個人同時具有同一種優先購買權即出現了權利的競合,“數個權利,有同一目的,依其行使發生同一結果時,謂之權利之并存或競合。”對于同一標的上的數個權利人,其在行使各自的優先購買權時,尤其標的為不動產時,往往會發生權利的競合。如何確定其效力的先后,亦是優先購買權行使中的一個重要方面,對此種情況需要進行具體的分析。

幾個人同時具有同種優先購買權的情況分為:第一,同一房屋的幾個承租人都要求優先購買權;第二,同一房屋幾個按份共有人都要求優先購買權;第三,同一房屋幾個原共同共有人都要求對分割后的房屋享有優先購買權。

對這幾種情況應按照下列原則進行處理:第一,如果房屋可以按享有優先購買權的人數平均分割成面積相同的幾間而又不影響其價值則將房屋予以分割,每個優先購買權人購買其中的一份;第二,如果房屋和其中一個先買權人的房屋屬于一個整體或配套使用,則這個優先購買權人享有優先購買權;第三,如果不存在上述兩種情況,則由最先主張優先購買權的優先購買權人享有優先購買權。

只有真正認識到了不動產優先購買權沖突和競合的情況,才能從法律和實踐中作出平衡其各利益的方法,維護相關當事人的合法權益,為經濟的繁榮與社會的穩定創造一個和諧的環境。

三、不動產優先購買權適用中的利益平衡方法

(一)不動產優先購買權適用中的利益平衡方法的指導思想

要完善不動產優先購買權適用中的利益平衡方法,首先應當從理論上有個如何處理其沖突的基本指導思想原則。我國現行法律雖沒有明文規定,但法律作為利益分配的調節器,應堅持“兩利相權取其重”的價值取向進行平衡,確定共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權。理由如下:

1.從法律效力上看,承租人的優先購買權是從租賃權中派生的一項權利,它是基于承租人對租賃物的租賃而對承租人租賃權的一種法律保護。按照民法的一般規則,當物權與債權并存時,物權具有優先于債權的效力。因此,共有人的優先購買權應當具有高于承租人優先購買權的效力。

2.從權利義務上看,共有人作為整個共有財產的所有權人,其與共有財產的利害關系較之于承租人更為密切,其對共有財產的關注較之于承租人更為盡心,其對共有財產所負的維護義務較之于承租人更為重大,因此,根據權利與義務相一致的原則,共有人的優先購買權較承租人的優先購買權應更為優先。

3.從立法目的來看,共有人的優先購買權是共有權中包含的權利,是為了保護共有人的財產而設立的。而承租人的優先購買權則是為了穩定租賃關系,使承租人不因租賃物產權的轉移而喪失租賃權而設立的。不過,設立承租人優先購買權的這種目的可以通過“買賣不破租賃”的原則來實現?！逗贤ā返?29條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力?！币虼?即使承租人不享有優先購買權,其租賃權仍然能夠得到保護。但如果共有人不享有優先購買權,則難以獲得其他規則的保護。

4.從情理上看,共有人大多是基于某種特定人身關系的共有,共有人之間大多有某種血緣或親屬關系,而作為租賃法律關系主體的出租人和承租人則一般不具有血緣關系或親屬關系。因此,一方共有人處分其共有財產時往往會首先考慮和照顧其他共有人的利益,因此而明確共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權,也是符合情理和能令人接受的。

(二)不動產優先購買權適用中的利益平衡方法的具體完善

在分析了平衡不動產優先購買權沖突時應考慮到的一些原則后,就可以對其完善方法在立法方面作以下考慮:

1.針對不動產共有人優先購買權與房屋承租人優先購買權問題,根據物權人優于債權人的原則,建議就相關立法明確規定:“房屋所有人出賣租出房屋時,同等條件下,共有人先于承租人行使優先購買權。”當然這有個例外,那就是“買賣不破租賃”,這點應該予以考慮。

2.針對不動產優先購買權糾紛案件裁判過程中存在的問題,人民法院在審理糾紛時,對優先購買權人主張取代第三人獲得爭議不動產的,應做出相應實體處理。即在其優先購買權得到確認前提條件下,除了確認原產權人與第三人房產買賣關系無效外,同時應當判決優先購買權人直接取代第三人地位,在支付相應價款后取得該爭議房產所有權,從而確保優先購買權的真正實現。

3.針對執行過程對不動產優先購買權保護不力的問題,在相應立法中明確規定法院在執行過程中處理涉及優先購買權房產時,必須經過通知程序告知優先購買權人相應房產評估價格和十日內的購買時限。明確逾期主張則視為放棄優先購買權。

在實務中也可以為了平衡各相關當事人的利益,從社會總體效益考慮,也應對該項權利加以適當限制。

1.隨著我國市場經濟的飛速發展,不動產的價格在較短時間內可能會有大幅變化。因此,我們認為應當在出賣人盡到通知義務后,限制承租人在合理期間內作出權利聲明并簽訂合同,否則視為放棄先買權。

2.防止審判實踐中出現濫訴、惡意訴訟。在優先購買權人提起訴訟時,如果并不要求按同等價格購買不動產,或明確表示不愿意購買不動產,且出賣人與第三人并無惡意串通侵害優先購買權人的利益,不動產買賣合同也符合法律規定,此時法院不宜直接宣告不動產買賣合同無效,而應以優先購買權人是否同意按同等條件購買該不動產為前提來斷定是否應當支持其訴訟請求,這樣既能保護善意第三人的合法權益,有利于不動產資源的合理有效流轉,又可以防止出賣人利用優先購買權惡意訴訟,真正彰顯法律的價值。

3.對于同等條件的理解操作優先購買權人只能在同等條件下行使優先購買權。對同等條件的界定首先應是價格的等同,即不動產優先購買權人和其他購買人提供的價格是相同的。

不動產優先購買權的行使和保護問題上,法律應當規定將抽象的不明確的權利進一步具體化,這是優先購買權得以實現的基礎。同時為了使雙方利益平衡,以及保護其他當事人的利益,也需要對不動產優先購買權人的權利加以適當限制,只有這樣,才能為有效地利用資源提供便利,使不動產在正常流轉中獲得最大限度的使用。

注釋:

蔡福華.民事優先權新論.人民法院出版社.2002年版.第98頁.

劉文娟.優先購買權的立法比較研究.貴州警察職業學院學報.2003年版.第45頁.

[德]曼弗雷德·沃爾夫.吳越,李大雪譯.物權法.北京:法律出版社.2002年版.第101頁.

王澤鑒.民法學說與利例研究.中國政法大學出版社.1998年版.第507頁.

孫憲忠.德國當代物權法.北京:法律出版社.1997年版.第49頁.

胡仕浩.房屋承租人優先購買權的效力.法律出版社.2005年版.第30頁.

王福祥.論優先購買權.吉林大學理論法學研究中心出版物.第199502期.

葉知年.對不動產先買權若干問題探討.福州大學學報.第188512期.

王澤鑒.民法學說與判例研究(第一冊).三民書局.1993年版.