經濟寒流中的房市調整與調控

內容摘要 當前經濟寒流中的房市走勢呈現低迷之態(tài),盡管有局部回暖之象。近一階段的房市預期是“穩(wěn)中有調”,即房價在房屋價值的基礎上微幅波動。房市政策調控體現了政府保市場不保價格,保民生不保開發(fā)商暴利,保消費不保投資的原則。

關 鍵 詞 房市調整 調控 三保 三不保

作者 尹伯成,復旦大學房地產研究中心主任,教授、博士生導師。(上海:200433)

當前我國房市形勢是大家十分關心的問題,因為房地產業(yè)涉及面廣,對整個國民經濟影響甚大。2009年經濟寒流中的房市在持久低迷中出現“小陽春”,其接下來的走勢到底如何,政府的調控政策究竟如何,筆者想對此問題作一些回顧和分析。

2009年我國房市的調整態(tài)勢

去年來我國房市的走勢有幾個明顯特征:一是市場持續(xù)低迷,盡管今年一季度出現一點“小陽春”,但是成交量仍然萎縮;二是房價自去年下半年以來呈現小幅下調,2008年12月全國70個大中城市房屋銷售價格首次出現同比下降;三是市場交易人氣不足,觀望氣氛濃厚。出現這種狀況的因素可能有四個方面:

一是市場因素。前幾年我國房價連續(xù)多年猛漲,尤其是2007年樓價漲幅偏大,漲速過快,使市場本身有了調整的要求。以上海為例,2008年4～10月,房價總體上漲了大約30%。這種過大的漲幅造成的危害表現在:其一,房價租金比不合理。現在上海商品住房均價大概每平米13000元,100平米就是130萬。而一套這樣的房子在中環(huán)線附近,租金一個月說多點3000元,每年36000元,扣除物業(yè)管理費和稅收,大概收入就3萬元,年收益率實在太低。其二,房價與家庭收入比例不合理。現在上海人平均年收入大約26000多元,一個普通的三口之家年收入8萬多元,以現在商品住宅均價大約每平方米13000元計,普通房子大多100平米一套,就是130萬元,房價相當于家庭年收入的16倍。這種房價收入比是不合理的,說明有泡沫。這樣高的價格,自住的購房者承受不了,投資的購房者覺得風險太大。這樣的高房價如果不適當調整,交易量就必然難上去。

二是政府因素。政府希望樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。平穩(wěn),就是不要大起大落。2007年漲幅過大,后來降一點就是比較合理的。健康,就是房價要和老百姓的收入提高相適應。當前房價過高了,所以要向下調整一些。2007年9月28日,政府出臺了房貸新政:買第二套房,貸款利率要上浮10%,首付要達到40%。這增加了炒房的成本,較為有效地遏制了房市投資、投機者群體的發(fā)展。此政策出臺后,投資需求很快退潮,而對于消費需求而言,房價已經太高,于是成交量就呈現滑落。受去年以來美國次級債危機的影響,我國經濟也開始出現了下行的趨勢和壓力。政府想要通過刺激樓市來拉動內需,于是降稅、降息,給予買房尤其是首次買房、購買普通商品房的人以優(yōu)惠。不過,單靠這兩點市場還不能充分活躍起來,因此,政府又公開號召開發(fā)商也要適應市場供求變化適當降價促銷,同時政府努力加大保障性住房建設力度,包括廉租房和經濟適用房等,既拉動投資,又改善老百姓民生。當然,由于安居房便宜,是商品房的替代商品,這也會促使房價下調。

三是環(huán)境因素。2008年來,國內外經濟形勢大變,我國出口需求大受影響,整個經濟形勢比較嚴峻。人們預期不確定性增大,買房消費意愿下降;同時,去年我國股市大幅度調整,股民金融資產嚴重縮水,盡管今年以來股價有一定上漲,但是大部分股民的虧損格局仍然沒有改變,本來一些想在股市上炒一把再買房的人們不得不取消了購房打算。

四是開發(fā)商資金因素。這些因素有三:第一是資金本身,去年以來多種因素使開發(fā)商資金鏈出現困難;第二是庫存,由于銷售不暢,庫存越來越多;第三是2007年許多開發(fā)商在房價猛漲時高價拿了許多地,現在房市下行,就面臨巨大風險。這些情況都會迫使開發(fā)商降價銷售以渡過難關。

一系列因素的作用促使部分地區(qū)部分樓盤的價格開始出現松動。于是,一些人就開始擔心,房價一旦回調,會不會像2007年四季度起股市那樣跌個不停,直到慘不忍睹的地步,因為房價一旦跌落,購買者按照買漲不買跌的規(guī)律,更加會持幣觀望,成交量自然會在現有基礎上更加萎縮,從而導致房價進一步下跌,去年股市調整就是前車之鑒。

顯然,這種說法完全混淆了股市和房市、消費需求和投資需求的界限。股市和房市雖都屬市場經濟,但股市上買賣的是有價證券,是股票,是未來獲取收益的權利。買股票是一種投資行為,而且對中國股市投資者而言,更主要是一種投機行為,因為他們買股票并非真的是為了獲取股權帶來的紅利,而是為了獲取低買高賣的差價收益。反之,樓市上買賣的是房子。如果說股票只是一個符號,那么房子則是一個實實在在的不動產。股票給購買者帶來的效用是投資收益,而購買房產可能是為了自住消費,也可能是為了獲取投資收益。這就是房子的二重功能,但這里的消費功能和投資功能并不并重,因為投資房產(或出租或倒賣)最后都得由消費者接盤。如果房子沒有消費功能,投資功能也盡數喪失。

換句話說,房產市場上的消費需求是原生性需求,而投資需求是派生性需求。由于房市上消費需求是原生的,因而遵循商品市場的需求定律——價格上漲,需求受抑制,價格下跌,需求受刺激。這就是經濟學上的至理名言——只有賣不動的價格,沒有賣不動的商品。既然房市遵循商品市場的需求定律,因此,房價下調會使需求增加,阻止房價進一步下調,直到市場供求均衡為止。市場經濟的法則本身會作出自動調整。事實上,去年下半年以來各地新開發(fā)商品房的投資規(guī)模已經在逐步縮小,再加上當前房價慢慢調整而激發(fā)起來的需求增加,就有可能使一個時期后本來供過于求演變?yōu)楣┎粦?并使房價從向下調整演變?yōu)橄蛏险{整。當前房市“小陽春”即反映了如此規(guī)律。再說,我國城市化進程不可逆轉,對房地產存在巨大的潛在需求,而我國城市土地總的來說又比較稀缺,因而不可能出現城市商品房長期供過于求的局面。目前這一輪供過于求,實在是前幾年房價持續(xù)猛漲并且漲幅過大的結果。隨著我國人民收入不斷上升,而房價有一定幅度調整的話,市場將會企穩(wěn),房價不可能大幅下調。

那么,前幾年房市上為什么也是房價越漲越有人搶購呢?因為房市上還有派生性需求。在利率偏低、股市風險過大情況下,投資者紛紛借助信貸杠桿投資房市,從而不斷推高房價。那些本來為了自住消費的購房者一看房價節(jié)節(jié)攀高,唯恐以后再漲更買不起,就趕緊出手搶購。于是房市上出現了越漲越買的局面。那么,目前房價已有松動,為什么購買者還是觀望呢?那是因為,這種松動還只是一些開發(fā)商迫于市場壓力所搞的小打小鬧式的促銷優(yōu)惠,而不是適度降價,根本沒有達到購房者的經濟承受力和心理承受力。可將心比心想一想:1997年房子一年整體漲幅達30%左右,現在開發(fā)商想通過降價3%～5%就要人家來買,行嗎?過去漲那么多,現在至少也得降15%～20%才會使市場真正啟動。

今后幾個月甚至一兩年內我國房市走向會如何?我們預期是穩(wěn)中有調。穩(wěn),指房價基本穩(wěn)定。房價基本穩(wěn)定包括三方面的內涵:一是控制房價的漲幅。漲幅應與整個物價漲幅,特別是資源資產價格的升幅相適應,略低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅。二是擠壓房價泡沫。在市場經濟條件下,投資投機性購房需求是會長期存在的,房價也不可能完全沒有泡沫,關鍵是要控制在合理范圍內。國外把住房投資投機性需求的警戒線控制在住宅銷售總量20%以下的做法,是值得借鑒的。三是回歸真實價值。回歸真實價值的關鍵是要控制房地產開發(fā)利潤,使其限制在合理幅度內。房價基本穩(wěn)定就是要使房價在房屋價值的基礎上微幅波動。這應是政府房市調控的主要目標。

房市調控的“三保”、“三不保”原則

去年下半年以來,從中央政府到地方政府密集地出臺了一整套救房市的政策組合拳,從財政稅收到貨幣信貸一次次給房市調控松綁。筆者以為,所有這些樓市調控的“松綁”政策,都不過是實踐科學發(fā)展觀、構建和諧社會的大政方針在當前房市形勢下的落實,這些政策措施都體現了“三保”“三不保”的基本原則。

一是保市場不保價格的原則。眾所周知,房地產業(yè)既是資金密集型也是勞動密集型行業(yè),僅建筑大軍全國就達3000萬。更為重要的是,房地產業(yè)興衰涉及上下游50多個行業(yè)的發(fā)展。我國近幾年來經濟連續(xù)兩位數的增長中,房地產業(yè)就有重大貢獻。顯然,房地產業(yè)至少近期在國民經濟中的支柱產業(yè)地位是不可動搖的,而從2007年第四季度開始的房市成交逐步萎縮的局面若不及時扭轉,對控制我國當前經濟下行趨勢是絕對不利的。為此,從中央到地方連續(xù)出臺了一系列樓市調控的“松綁”政策,包括降低房產交易中的稅收、降低購房者的利息負擔(包括增量和存量房貸)、放寬房貸中的首付比例等。所有這些政策都是為了活躍市場,促進交易,一句話,是為了“救”成交量。

然而,實踐證明,這些政策效果至今還甚為有限。癥結何在?據統(tǒng)計,去年1～10月,全國商品住宅竣工面積增長9.1%,銷售面積則下降16.51%,10月末商品房空置面積達1.33億平方米,同比增長13.1%。[1]在高庫存對房價壓力不斷積累形勢下,各地房價出現了一定幅度的回落,但仍遠高于普通居民的支付能力。在高價格和支付能力相對不足這一核心矛盾面前,刺激房市需求真正回升的最好藥方必然是降價促銷。現在各地政府在實踐中越來越深刻認識到,救房市就是救成交量,就是保增長,保就業(yè),保民生,保科學發(fā)展觀指導下的和諧社會構建;而救房價就是托高房價,阻礙擴大成交量,進一步吹大泡沫,增大風險,提高商務成本并降低城市競爭力,影響改善民生,影響經濟增長和就業(yè)。這樣,保市場而不保高房價就成為時下從中央到地方的一致共識。

二是保民生而不保開發(fā)商暴利。住房和食物、衣服一樣都是必需品。住房可以大點小點,高檔點低檔點,但不可沒有。近10年來,我國房改和房地產業(yè)發(fā)展取得了舉世矚目的成就,但保障性住房建設缺失是一大問題。在市場經濟發(fā)展中,人們有窮有富是不可避免的,借助房改和房地產市場發(fā)展,很多家庭可以通過市場解決住房問題,但總有一大批中低收入家庭無力購買商品房,通過保障性住房建設解決他們住房問題就是政府的責任。2005年全國城市有1000萬戶低收入住房困難家庭,居住面積既小,功能又不完善。經過幾年努力,特別是2007年后各地加大了保障性住房建設力度,其中240萬戶解決了住房困難問題。去年國務院又提出再用三年時間幫剩下的750萬困難戶解決住房問題,還要解決240萬棚戶區(qū)當中住房非常困難戶問題。最近,國家宣布未來三年計劃全國投資9000億元來解決這一問題。具體而言,今后三年,全國將新增加200萬套廉租房,400萬套經濟適用房,并完成100多萬戶林業(yè)、農墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,平均每年投資達3000億元。

我們應當看到,這是一舉三得的大好事:第一,有利于解決千百萬戶住房困難戶的民生問題;第二,每年3000億元的保障性住房投資相當于2007年全國固定資產投資總額的2.6%,為上下游的鋼鐵、水泥等幾十個行業(yè)直接創(chuàng)造了新需求;第三,分流了房市上的需求,有利于平抑商品房價格。總之,這龐大的保障性住房投資既體現了對民生的極大關注,又具有刺激經濟增長、緩解經濟下行壓力的積極作用,體現了國家對樓市調控的新思路。然而,加大保障性住房建設力度,住房困難的中低收入家庭高興了,但開發(fā)商不高興了,因為這9000億的投入會改變市場預期,市場上一部分人本想進入商品房市場的,現在可能會轉向保障房,從而分流了商品房市場需求,加大了房價下調壓力,影響了開發(fā)商獲利。因此,開發(fā)商及其代言人認為,中低收入者的利益由政府來保護,難道開發(fā)商利益政府就不要保護?如果房價真的大幅度下跌,開發(fā)商破產又有誰來關心?的確,各階層利益都需要關心。但問題是,目前國內房價下調的幅度,是否已到達威脅很多開發(fā)商生存因而需要政府來加以保護的地步?

我們來看一看去年率先在全國降房價的大開發(fā)商萬科的情況。繼去年帶頭降價后,今年萬科的董事長王石再度表態(tài),“根據宏觀調控,堅決去調價”。這樣一再降價會不會威脅萬科生存呢?萬科執(zhí)行總裁肖莉在一個會議上表示,預計今年公司經營利潤率(扣除營業(yè)稅等影響)為20%～22%,2008年這一數據是26%。[2]這就告訴我們,去年萬科降價后以及今年打算再降價后的利潤率都還保持在20%以上。20%,雖不能說是暴利,但相比通常10%的企業(yè)利潤率來說,還是厚利。現在開發(fā)商們到處叫苦連天,但細心的人可能已經發(fā)現,盡管在2008年一些城市的某些地段,商品房降價幅度最高已超過了30%,但中國地產界至今還沒有上演雷曼兄弟的故事。再說,目前國內的土地、鋼材、水泥、人工等成本都有了明顯下降,從而使房產商獲得了進一步降價的空間。問題是,本世紀初以來我國房地產業(yè)飛速發(fā)展,開發(fā)商習慣了獲取50%～100%的利潤率,習慣了房價只漲不跌,現在要他們降價,降低利潤預期,他們無法接受。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的調查顯示,去年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格比07年同比下降0.4%,漲幅比11月份低0.6個百分點,環(huán)比下降0.5%。[3]這樣一點跌幅不會使開發(fā)商傷筋動骨。

也有人說,2007年不少開發(fā)商高價拿了地,如果樓市跌價,他們豈不要虧損甚至破產嗎?確實,前年我國房地產價格猛漲時,一些開發(fā)商以比周圍房價還高的樓板價拿地,遇到目前的房市行情,當然就大為棘手。然而,市場不會因為拿的地高價,就保證造的房也賣高價。如果搞房地產絕對不會虧,絕對有豐厚利潤,豈不是所有企業(yè)都要去開發(fā)房地產?房地產企業(yè)作為市場經濟一分子,要通過自己的經營在競爭中生存發(fā)展,其盈虧政府不應當也無能力加以保護,這與政府要保障中低收入家庭的居住生存權完全是兩碼事。

三是保消費不保投資的原則。本世紀初以來,由于我國住房商品化改革起步不久,一方面,改善住房的需求從計劃經濟時代長期受抑一下子較快釋放出來,從而對商品住宅產生了越來越大的需求。另一方面,商品住宅的供給在商品房市場起步階段只能逐步增加,住宅的建造必須有個過程,房產商隊伍也有個壯大過程,這樣,就形成了連續(xù)多年的供不應求的局面。此外,商品房市場起步階段的房價普遍較低,即使京、滬、深這樣一線大城市的房價在上世紀末本世紀初通常也只有現行房價的1/3～1/4。于是,房價從本世紀初以來連續(xù)多年持續(xù)猛漲,而房價的這種上漲不但符合開發(fā)商利益,也符合地方政府和商業(yè)銀行的利益,各方面利益匯合促使房價一路高歌,大大激發(fā)房市上的投資性需求。尤其是這些年我國存款利率較低,股市多年來不振,有余錢者的投資渠道缺失,房地產投資于是大行其道。上海市中心城區(qū)的投資性購房比例曾一度高達購房量的40%左右,遠遠超越了20%的國際警戒線。

投資性購房需求的過度膨脹帶來了一系列問題:一是造成了社會資源的極大浪費,大量房子購買后并無人居住,而是長期閑置等房價一漲再漲后再轉手出售。二是形成越來越大的虛假房市需求,促使房價不斷上漲。由于投資者購房既然不是為了自己消費,而是為了投資賺錢,因此他們購房時考慮的往往不是自己的真實消費能力,包括按揭貸款后的逐年還貸能力,而是投資收益和成本,即只要房子漲價幅度超過銀行還貸利息成本,投資性購房總是有利可圖的。三是擴大了貧富差別。鐵的事實告訴我們,這些年來推動我國房價持續(xù)上漲的主要動力就來自投資性需求。僅靠剛性的消費需求,房價是不可能如此快如此高地上漲。消費者盡管在房市上是居多數的購買者,然而消費者并不是房價上漲的推動者,而只是跟風者。消費者只是在看到投資者把房價節(jié)節(jié)推高而自己如果再遲購買就更吃虧時才不得不出手,他們是高房價的被動接受者、受害者,而投資者才是高房價的制造者、得益者。正因為如此,去年當房市十分低迷政府出手一系列救市政策時,也沒有忘記將房市上的消費需求和投資性需求嚴加區(qū)別。無論是財政稅負的降低,還是貨幣信貸的支持,政府對消費性需求,包括初次購房需求和改善性消費需求,都積極予以支持,尤其是對購買中小套型的普通商品住房,更是加以優(yōu)惠鼓勵,而對于投資性購房需求,基本上仍未有明顯的政策松動。