高房價一種“中國式困惑”

董　彥

Ｘ

“現在樓市真‘熱，我看著看著不由得出了‘汗?！?/p>

在某銀行工作的小夏正籌劃著明年結婚，看房已成了他現在每個周末的必修功課。小夏有些焦慮地告訴記者，自己看中的一處樓盤，現在的價格比4月份時整整漲了2100元，一套兩居室90平方米左右的房子，一下多出了19萬元，這已經完全超出了他的承受能力。但他也向記者強調，就算有這購買力，現在也不會出手。因為“當前樓市似乎有些‘一頭熱的嫌疑：拼命吆喝漲價的賣家太多，真正出手的買家卻不多”。

房價驟然“入夏”

由去年的什么時候計劃買房，到如今的是否有可能買得起房，小夏的困惑正在更多的人群中蔓延。

國家統計局6月lO日公布的1—5月全國房地產市場運行情況顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.6％，漲幅比4月份擴大0.2個百分點。在這70個城市中，環比上漲的達到60個，即86％的城市房價呈現上漲趨勢。作為樓市風向標的北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，房價已經基本回歸2007年最高峰的水平，甚至在市中心局部地區已經打破了歷史紀錄。

具體來看，以北京樓市為例，5月份60多個開盤在售項目中，有超過50％的項目售價出現了上調。如金隅可樂+，之前對外宣傳的均價不超過7500元／平方米，但5月10日的開盤均價則上調了330元／平方米；中信城的均價也從18000元／平方米竄至了21800元／平方米。

進入6月份以后，跟風漲價的樓盤達到80％以上。如潤澤悅溪4月初的均價為10300元／平方米，5月漲到了11800元／平方米，而6月新入市的報價已上漲到13300元，平方米；保利西山林語4、5月份的均價為12000元／平方米，新開的樓價已漲至13000元／平方米；銀河灣此前價格在19000元／平方米上下，6月的報價在22000元／平方米左右；北京華僑城目前的價格為15000元／平方米，比之前上漲了1200元／平方米。

針對節節攀升的房價，中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海向本刊記者分析認為，3月份以來，樓市價格止跌回升主要是由“信貸松動、一定數量的虛假按揭，以及投資和投機性購房進入三方面造成的，主要原因是信貸投放松動”。

為了抵御全球金融危機的影響，自2008年10月起，中央政府迅速調整了貨幣政策，開始向市場大幅注入流動性。按照保守估計，以每月3000億元的信貸增幅，今年全年信貸增幅將超過8萬億元人民幣，達到歷史最高水平。銀行過去針對房企的貸款配額已經蕩然無存，大部分開發商通過“借新還舊”的辦法獲得了銀行的支持。中信證券研究報告顯示，萬科、保利、招商、金地等10家大型房地產上市公司今年一季度的凈現金流已經全部轉正，其中萬科最多，為36.8億元。放松的銀根使眾多房企脫離了資金鏈斷裂的危機，由此有了大幅提價的勇氣，以北京樓市為例，進入5月后，新開盤的項目幾乎都提高了價格。

政策困局

中國樓市這些年來跌宕起伏，有人認為，決定房地產市場走勢的主要因素是宏觀經濟，也有人說是剛性需求、城市化進程等等，但從來沒有人敢忽略政策調控這個因素。中國房地產市場是一個“政策市”，政策的一舉一動都會影響市場變化。

4月底，為應對國際金融危機，調動社會和企業的投資積極性，擴大投資需求，調整和優化投資結構，國務院常務會議決定，對現行固定資產投資項目資本金比例進行調整，其中包括商品住房投資。此消息一出，許多房地產業內人士欣喜若狂。金融界公司策略分析師陸俊龍告訴本刊記者，這等于增加了杠桿率，大約給市場增加了6000億元左右的流動性。

在“保增長、擴內需”的經濟方針指導下'國家短期內特別依賴投資拉動經濟增長，房地產業借此又搭了一班順風車。曹建海表示，這項措施主要是便于房地產項目立項，擴大房地產項目開發投資。更多的資金在流向地產產業，政府希望地產商在獲得巨大利益后能擴大對房地產的投資。

然而，通過政策出臺兩個月間的觀察不難發現，開發商除了在催生新“地王”方面多了些豪情之外(北京廣渠門外10號地從發標到定標的數天之內飆漲了約4倍，最終以10.22億元落錘，較起拍價溢價了240％，超過了15140元／平方米)，更多的是有了囤房、漲價的勇氣。曹建海認為，開發商目前更多的是借所謂的政策利好概念炒作房價，以期在較高的價位上消化掉現有的庫存房。

刺激經濟的緊迫性和現實市場的矛盾交織在一起，使如何避免政策意圖與市場反應發生錯位，已成為考驗政策制定部門的一道難關。

從多年來經濟運行的實踐來看，政府的調控政策“那是必須的”，但同時，政策調控也是復雜的，很難掌握火候：市場疲軟時“加火”，但一不小心很容易過火；市場亢奮時“澆水”，可弄不好又可能熄火。

自20世紀90年代以來，從1993年針對海南、北海等地房地產投資過熱而采取的緊縮性調控；到1997年為了應對亞洲金融危機而采取的擴張型調控；再到2003年為了抑制房地產市場增速過快的隱患，開始了歷時近5年的重新趨緊的調控階段；直至2008年下半年，為了應對金融危機，提振經濟，調控重新為樓市松綁，再次推行刺激政策。政府對樓市的調控主要經歷了緊縮一擴張—重新趨緊一松綁刺激四個階段。而今后政策對樓市是繼續放松還是重回收緊，這的確是一個政策困局：—方面，為了擴大內需，客觀上需要房地產業從投資和消費方面發揮積極作用；另一方面，開發商又借助“政策利好”提升房價，造成民怨難息。政策如何制定?曹建海強調認為，“主要依靠樓市來提振經濟，是比較危險的”。

樓市向何處去?

就在開發商推著樓價“入夏”之際，最新的統計數據卻顯示，5月份以來，多個城市的商品房交易成交量出現回落。北京5月份的日均交易量為371套，日均交易量環比4月份下降17％，讓從1月份就開始的成交量逐月上漲的勢頭戛然而止；而重慶5月份的成交量則環比下降近30％。

價升量跌，這對開發商顯然不是一個好消息。只有交易發生，生產才有意義。房子建好了卻無法進行交易，對開發商而言只會浪費大量的資源?！啊ㄊ窍扔辛浚笥袃r，量在價先。”陸俊龍表示。

樓價上漲后，交易量即出現下滑，這說明社會對目前的價位并不認同。曹建海表示，“現在主要是由很多自買自賣的假按揭在炒高房價。3月份以來，這樣的銷售最少有一半以上。”他進一步表示，目前有些人把通貨膨脹預期作為房價上漲的主要理由是不成立的。因為中國的房價早已完成了自己的上漲周期，即提前用完了通脹概念。2003年以來，房價至少已經上漲3倍，但目前的貨幣投放量卻遠遠達不到2003年的3倍。“房價在2009年到達一個高點后肯定要回落?！辈芙ê娬{。

眼下，中國樓市似乎正趕著“入夏”，但之后會是迎來成交量廣獲豐收的“金秋”，還是一個更冷的“寒冬”，這似乎讓所有人都沒有個底。不過，有一點可以明確，房價能不能上漲，最根本的還是得看購房人的意愿。沒有市場成交支撐的高房價，最終還是要掉下來的，那只是時間問題。但具體何時?這正是中國樓市之困。