基于公平視角下的經(jīng)濟適用房回購制度

李 英

【摘要】本文從經(jīng)濟適用房回購制度的概述出發(fā),分析經(jīng)濟適用房回購制度的公平性,并認(rèn)為實行經(jīng)濟適用房回購制度可以抑制投機現(xiàn)象,起到抑制高房價等作用,得出經(jīng)濟適用房回購制度是公平的,可以實行的結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】公平;經(jīng)濟適用房;回購制度

基于公平視角下的經(jīng)濟適用房回購制度經(jīng)濟論壇

經(jīng)濟論壇基于公平視角下的經(jīng)濟適用房回購制度

一、經(jīng)濟適用房回購的概述

經(jīng)濟適用房面對的是低收入人群,但是低收入人群并非一個固定的群體。隨著時間的推移與人們的努力,當(dāng)其中部分人邁入中高收入階層,具備自我購置或租住條件更好房屋的條件之后,就不適宜繼續(xù)居住在經(jīng)濟適用房中。這樣就需要一個經(jīng)濟適用房的退出機制。如果經(jīng)濟適用房可以上市銷售,經(jīng)濟條件得到改善的住戶即便不再居住經(jīng)濟適用房,這些房屋也會落入并不需要居住這類房屋的人手中,而更多對經(jīng)濟適用房屋具有需求的困難戶依然要望“房”興嘆。如果禁止經(jīng)濟適用房上市銷售,實施經(jīng)濟適用房政府回購制度,退出的房屋就能繼續(xù)發(fā)揮扶助困難群體的效用,經(jīng)濟適用房的使用效能就能得到提升。

在最新頒布的《經(jīng)濟適用房管理辦法》中規(guī)定:“經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年,購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款,具體交納比例由市、縣人民政府確定,政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后,取得完全產(chǎn)權(quán)。”而2008年年初發(fā)端于北京的關(guān)于經(jīng)濟適用房的具體實施新政的核心仍然是關(guān)于回購條款,其中明確了不滿5年,由政府回購;滿5年,須上繳同商品房差價的70%;其他地區(qū)的實施政策大體類似。

二、經(jīng)濟適用房回購的公平性分析

經(jīng)濟適用房的回購政策在媒體上應(yīng)起廣泛的關(guān)注,人們對這一問題褒貶不一。贊成者有之,反對者也有之。經(jīng)濟適用房的回購實際上是二次交易,現(xiàn)在把這個交易的范圍,就是經(jīng)濟適用房二次交易的范圍限定在政府和業(yè)主之間,實際上就等于對我們說的市場經(jīng)濟是面向任意第三人的這樣一種交易是一種手段,那么違背了市場經(jīng)濟原則。畢竟經(jīng)濟適用房在政策上規(guī)定是商品房,但它又是政策房。正因為這樣才有人提出經(jīng)濟適用房的回購是不公平的。

我們從新浪網(wǎng)上的調(diào)查就可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用房的回購是為了回到經(jīng)濟適用房的初衷,目的是為了滿足廣大中低收入階層住房的需要。中國有句古話,叫“安得廣廈千萬家”,實際上就是說政府有責(zé)任去滿足廣大中低收入者這樣的住房需求。新浪網(wǎng)對經(jīng)濟適用房回購政策的調(diào)查問卷如下:1、您對經(jīng)濟適用房回購制度持何種態(tài)度:贊成有5465人,占54.0%;不贊成的有4291人,占42.4%;保持中立的有362人,占3.6%。2、您認(rèn)為經(jīng)濟適用房回購的好處:避免社會住房成為牟利手段的有3968人,占40.2%;回歸經(jīng)濟適用房的政策本意的有2982人,占43.7%;在低收入階層形成供應(yīng)循環(huán)的有2921人,占29.6%。3、經(jīng)濟適用房回購對買房人是否公平:不公平,買房人也有收益權(quán)的有5594人,占56.3%;公平,經(jīng)適房本來就是非投資品的有4346人,占43.7%。4、經(jīng)濟適用房回購制度前景如何?有利于穩(wěn)定房價,大多數(shù)人會支持的有5839人,占59%。政府傾力支持,前景看好的有3420,占32.7%。

我們從政治學(xué)理論的角度來看,對于制度的問卷調(diào)查的回答者大概可以分為三類人:一類是關(guān)心經(jīng)濟適用房的人并準(zhǔn)備購買經(jīng)濟適用房者;第二類是利益既得者即已經(jīng)購買了經(jīng)濟適用房者;第三類是和政治相關(guān)者。有一部分人由于不知道經(jīng)濟適用房為何物,不知道回購是個什么概念,并且對于政治冷漠,所以一般對這類問卷調(diào)查都置之不理。有了理論的支持,我們再來分析新浪網(wǎng)對于經(jīng)濟適用房回購制度的調(diào)查就比較清楚地了解到雖然對于經(jīng)濟適用房回購制度不贊成者達到42.4%;認(rèn)為經(jīng)濟適用房不公平的也達到56.3%,超過半數(shù),但是如果既得利益者居多的話,那么這種結(jié)果也不足為奇。并且對于經(jīng)濟適用房的好處基本上所有的人都贊成,那就是說經(jīng)濟適用房的回購制度是要使經(jīng)濟適用房回到收入分配的公平的軌道上來。再根據(jù)羅爾斯的公平理論,羅爾斯把他的公平(正義)觀概括為兩個原則:“第一個原則:每個人對與所有人所擁有的最廣泛平等的基本自由體系相容的類似自由體系都應(yīng)有一種平等的權(quán)利。第二個原則:社會和經(jīng)濟的不平等應(yīng)這樣安排,使它們在與正義的儲存原則一致的情況下,適合于最少受惠者的最大利益;并且依系于在機會公平平等的條件下職務(wù)和地位向所有人開放。”第一個原則可概括為平等自由原則,第二個原則可概括為機會的公平原則與差別原則。把第二個原則放在經(jīng)濟適用房的回購制度下,在與正義的儲存原則一致的情況下,適合于最少受惠者的最大利益,那么經(jīng)濟適用房的回購制度是公平的,是對最少受惠者的公平待遇。由此筆者得出結(jié)論認(rèn)為經(jīng)濟適用房回購制度是公平的,沒有違背公平原則。

三、經(jīng)濟適用房回購制度的作用

首先,對經(jīng)濟適用房采取回購政策可以使經(jīng)濟適用房政策回到制定時的初衷,即在經(jīng)濟適用房住戶改善住房條件以后,通過回購的方式再把福利還給國家,以解決更多中低收人人群的住房問題。并且我國的廉租住房的數(shù)量也不多,可以讓這部分住房變成廉租住房性質(zhì)。

其次,實行經(jīng)濟適用房政府回購,可以有力地抑制對房地產(chǎn)的投機現(xiàn)象,政府回購,再由政府賣(或租)給消費者,通過購買經(jīng)濟適用房牟利的“財路”就可被截斷,這樣自然可以減少購買經(jīng)濟適用房上的弄虛作假行為。這在一定程度上遏制住了那些通過經(jīng)濟適用房倒買倒賣非法獲取利益的投機者。如果政府在對經(jīng)濟適用房的購買資格上再進行嚴(yán)格把關(guān),相信回購后的經(jīng)濟適用房會充分發(fā)揮其應(yīng)有的社會價值,讓更多低收入人群人受益。

再次,可以起到抑制高房價的作用。盡管經(jīng)濟適用住房政策在執(zhí)行中有這樣那樣的問題,但如果能嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行流轉(zhuǎn),是應(yīng)該可以起到平抑房價的作用。經(jīng)濟適用房制度是國家住宅保障制度的一部分,經(jīng)濟適用房建設(shè)和實行嚴(yán)格的許可制度,住宅價格實行政府指導(dǎo)價。因為經(jīng)濟適用房用地為政府劃撥,劃撥土地的建筑物轉(zhuǎn)讓時應(yīng)取得人民政府批準(zhǔn)。建立經(jīng)濟適用房回購制度不違反法律規(guī)定。

最后從我國的國情出發(fā),在人們低收入時是政府的福利幫助那些需要住房而又買不起商品房的人群實現(xiàn)了擁有房屋的夢想,那當(dāng)這部分人群通過自身的努力到達了高一層次的收入水平,也應(yīng)該幫助那些比他們收入低而且面臨著與他們當(dāng)年同樣問題的人群,所謂屋檐水點點滴也是這個道理。經(jīng)濟適用房實行回購制度可以有效地增加房源的供給,解決中低收人家庭的住房問題,有利于社會的和諧與穩(wěn)定。而設(shè)立國家回購制,無疑有利于厘清市場與政府的關(guān)系,還原經(jīng)濟適用房的政策性本意,打擊投機經(jīng)濟適用房行為,保障福利政策不被扭曲。

【作者簡介】

李英(1978-)女,四川簡陽人,西北大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生,研究公共政策方向.