從行政法角度淺議業主委員會的法律地位

吳 鏑

摘要在實行市場經濟體制改革之后,“業主”這個概念隨之產生,而業主委員會作為近年來新興的一個群眾組織,在我國的法律規定中不具有法律地位,但是業主委員會在生活中承擔著代表業主與其他組織簽訂各種合同的責任,同時還要配合基層政府部門居委會維護社區的秩序,對業主負責的責任。由于業主委員會現在法律地位的不明確,使得在其行使自己權利的時候會遇到各種阻礙,從而使業主的權利得不到保障。本文從行政法的角度分析了業主委員會的法律地位。

關鍵詞業主委員會居委會業主大會

中圖分類號:D922.1文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-346-01

一、業主委員會的產生和職能

上海市居住物業管理條例第七條規定,業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生,業主委員會委員應當由業主擔任。《物業管理條例》第十五條規定:業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;(四)監督業主公約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責。

二、業主委員會與業主的法律關系

業主委員會由業主大會產生,但是從根本上來說還是由業主產生,代表業主權利的,《物業管理條例》第六條第二款規定:業主在物業管理活動中享有選舉業主委員會委員和監督業主委員會的工作的權利。第十一條規定:業主大會履行選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作的職責。第十五條規定:業主委員會履行代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握,有的學者認為:業主委員會為管理業務的具體執行機關,如同管弦樂隊的指揮,于管理制度上占有極其重要的地位。也有人認為:業主委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。但是筆者認為,業主委員會和業主大會的關系可以比作股東會和公司董事會的關系,業主委員會對業主大會來說是一個執行機關的功能。業主委員會代表著業主的利益,同時又由業主大會選出,受業主監督,正如董事會代表股東的利益,對最高層管理人員決策的爭論做出裁決.董事會由股東大會選出的董事組成。董事一般由本公司的股東擔任,而股東大會對董事有撤換和罷免權。業主大會如同股東會,選出業主委員會,而同時有承擔如監事會一樣的監督責任。

三、業主委員會與外部組織的法律關系

(一)業主委員會與居委會的法律關系

1.居委會的法律性質

居委會的存在在國內已經有較長的時間,遠遠早于在國家進入改革開放以后的二十世紀90年代出現的業委會成立。根據《憲法》規定,居委會是具有居民自治性的一個組織,不具備行政主體資格。

2.居委會與業主委員會的職能沖突

在職能上,業主委員會和居委會在一些如保持社區秩序,保障社區安全,維護社區管理等地方有一些交叉。在現實中,居委會更多地帶有一些“行政化”的色彩。

在一些地區,業主委員會的一些工作必須通過居委會的蓋章和審批才能完成,若遇到一些“不作為”的居委會,其“不作為”的工作方式會使得業主委員會執行工作困難。比如在北京有一個規定,業主委員會成立后的備案,需要居委會蓋章。《物業管理條例》第十六條規定,“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案”。而幾乎業委會所有重大事宜都需要到相關部門備案,這其中包括業委會換屆選舉、撤換物業公司等等。而這些備案工作,無疑都需要得到居委會的“支持”,否則便無法完成。甚至業主大會籌備組成立起來了,如果居委會不給蓋章,業主委員會還是建立不了。

居委會承擔了政府及職能部門交給的大量工作,甚至成為某些政府部門工作的操作層和落實層。某些政府特別是城市基層政府及其派出機構,習慣于把居委會當成隸屬于自己的下級。把自己應做的工作都推給居委會。作為自治組織的居委會按上級命令開展工作,呈現“行政化”現象。

(二)業主委員會與物業管理公司的法律關系

《物業管理體條例》第十五條規定:業主委員會履行代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同,以及及時了解業主、物業使用人的意見和建議、監督和協助物業管理企業履行物業服務合同的職責。第三十五條規定:業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。第五十一條規定:物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。依據以上條文的規定,業主委員會與物業管理企業之間是一種合同關系。

業主委員會可以隨時更換現在的物業公司。而現在社會上房地產開發商從自身的利益出發,自建物業管理公司的情況較普遍。這些物業管理公司保護房地產開發公司的利益,不會真正地為業主的利益考慮,不能很好的為業主服務。而業委會目前并不具備任何法律主體資格,在維權活動和參與訴訟中遇到了很多麻煩,讓物業公司侵害業主利益的行為有了更大的空間。

四、結論及建議

筆者認為,業主委員會的異軍突起,對傳統的城市社區治理結構及其運行機制發出了挑戰,在現在的社會環境之下,代表業主利益的業主委員會與代表基層政府的居委會摩擦必然使業主的權利得不到保障。取消居委會,在確立業主委員會法律地位后,授予業主委員會一定的行政權力,而在業主委員會的成立的初期,可以由政府職能部門進行適當的指導,這樣做可以避免行政職權的濫用并真正實現業主的保護,讓業主委員會更好地管理自己的小區和維護業主的利益。