南京某社區會館維權糾紛的法律分析

鄭 磊

摘要2007年5月1日上午,南京某社區的業主們自發維權,抗議XX公司將小區會館擅自出租給美克美家公司銷售家具的行為。然而XX公司的租賃行為究竟是否違反法律規定從而構成侵權呢?小區業主能否討回“公道”呢?本文在此做了簡要的分析。

關鍵詞租賃侵權《物權法》

中圖分類號:D920.5文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-084-02

一、糾紛

(一)糾紛經過

2007年5月1日上午,南京某住宅小區諸多業主在該小區業主委員會的號召下,聚集在小區會館門口,打出維權的橫幅標語,聲討XX開發公司擅自將XX社區的配套設施——會所用房出租給XXX公司作為銷售家具的商業用房,抗議XX開發公司對小區全體業主的侵權行為。

(二)權利爭議

本次維權糾紛是圍繞以下幾個關鍵權利展開的:

1.小區會館用房的所有權歸屬到底是誰?是全體業主共有,還是屬于XX物業公司?或是屬于開發單位——XX開發公司?

2.未經業主大會、業主委員會同意,擅自將社區會所用房租賃給家具公司作營業性使用是否合法?

3.社區會所用房出租所得收益應當歸屬何人?

二、法律分析

侵權概念:侵權行為是指行為人由于過錯侵害他人的財產權和人身權,依法應當承擔民事責任的不法行為,以及依法律特別規定應當承擔民事責任的其他侵害行為①。

在法律上要想解決侵權糾紛,首先要明確誰是侵權人,誰是受害人。在本案中,受害人是全體業主,無可爭議。關鍵是侵權人是誰?根據《物業管理條例》第38條規定:物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。那么,如果會所屬于物業公司享有使用權、業主享有所有權的物業用房,那么侵權主體則為XX物業公司,并且侵權行為也是無可置疑的。據調查,社區的物業管理用房包括3幢地下室(保安宿舍)、9幢B層(一樓)(物管公司辦公用房和錄像監控室)等,并不包括社區會所用房。這也排除了XX物業公司作為侵權行為主體的資格。侵權行為是發生在開發商——XX開發公司和社區全體業主之間。根據《商品房銷售管理辦法》16條的規定:商品房銷售時,房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下商品房銷售內容:……(八)公共配套建筑的產權歸屬……

社區一期的業主,基本上是當地供電公司的員工,他們買房時是購買的集資房,而非商品房,所以他們的購房合同并沒有按照該《商品房銷售管理辦法》的要求訂立,所以合同上也沒有提到公共配套建筑的產權歸屬。而二期業主多為商品房的買受人,因此在他們的購房合同中,對公共配套設施的所有權有明確的約定——社區會所用房的所有權屬于開發方——XX開發公司。換句話說,XX開發公司實際上也是業主之一。租賃社區會所用房為經營性用房是否侵權?收益如何歸屬?《物業管理條例》中關于配套公共設施有不少規定,其中第50條:物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業。55條:利用物業共用部位、共用設施、設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。58條:違反本條例的規定,建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。66條:擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。這些法律條款都是對業主有利、對XX開發公司不利的規定。乍一看完全沒有問題,XX開發公司應當立即停止侵權,否則就要承擔罰款并賠償損失。但事實上法律并沒有這么簡單。

首先55、58條不能適用。從立法技術上看,55、58條單獨構成一個邏輯體系,二者是完全對稱的。根據法理學中“體系解釋”的原則和一般性的民法原則對這兩條法律進行分析,會發現這兩個法條在適用上是有前提的,那就是“公用部位、共用設施的所有權歸全體業主共同所有。”正是因為經營使用人對所處分的公共設施不具有所有權,所以法律才規定收益應用于維護公共利益——即該設施共有人的利益,而不是用于處分人本身的利益。正是因為建設單位的無權處分行為侵害了全體業主的所有權和使用權,才有必要對其處以罰款和責令賠償。因此本案中,社區業主可以《物業管理條例》第50和66條的規定為法律依據,指訴XX開發公司侵權。

然而,本案中的侵權行為人——XX開發公司能否找到對自己有利的法律依據來對抗社區全體業主,從而主張自己行為的合法性呢?也是有的。

《物權法》在當時的法律界中是關注的焦點,因為它醞釀了多年,于2007年3月才通過,千呼萬喚始出來!物權法的出臺,真正確立了私有財產在我國的神圣不可侵犯的法律地位,并使民法中的物權真正上升到僅次于人身權的第二重要的高度。《物權法》第一條規定:為了維護國家基本經濟制度,維護社會主義市場經濟秩序,明確物的歸屬,發揚物的效用,保護權利人的物權,根據憲法制定本法。《物權法》第一條是個總的原則,本不適用于具體案件,但筆者認為有必要提一下,尤其是“全國人大法工委”對該法條的解釋:

……物權法給人民樹立了一種信心,即人民合法取得的財富,都能夠得到法律的承認和保護。法律不容許任何侵犯個人合法財產的行為,否則要依法懲罰。……物權是人們直接支配“物”的權利。“物”包括不動產和動產。……物權的實質是一種財產權,直接體現為經濟利益。物權法通過規范物權人的權利、義務,為權利人充分利用財產提供了良好的法制環境,鼓勵權利人創造財富,積累財富。……②全國人大法工委對本法的解釋也體現了立法者的態度。

《物權法》第2條規定:因物的歸屬和利用而產生的民事關系,適用本法。本法所稱物權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權。物權是絕對的權利,對世的權利。對物權絕對原則,可以兩方面理解:一是物權人依自己的意思行使物權具有絕對性。意味著除遵守法律之外,物權人完全可以按照自己的意愿行使權利。二是物權的排他性。權利人可以根據其權利排除任何第三人的干涉③。所有權是物權體系的核心,是一種最重要的物權形式,所有權人可以對其財產占有、使用、處分、收益,并可排除他人對其財產違背其意志的干涉④。《物權法》第6條:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。第39條:所有權人對自己的不動產或者動產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。前文已經論證了一個核心事實,即XX社區會所用房所有權歸XX開發公司所有,包括占有(確定權利歸屬和物的實際控制)、使用(可根據自己本人的需要而親自使用)、處分(自己決定該不動產的保有、出賣、租賃、贈與或無償借用)、收益(占有原物所生之孳息,比如獲得租金;出讓權力所得報償,比如賣房所得價款)。物權法保護XX開發公司對該房產的絕對權利,并且不容許任何他人干涉。

三、法律規則沖突的解決

在本案中,侵權人和受害人都找到了維護自己權利的法律依據,究竟應適用哪種法律?是《物權法》還是《物業管理條例》呢?這直接關系到XX開發公司的租賃行為是否構成侵權。答案是——應當適用《物權法》,XX開發公司的行為并不構成法律上的侵權。

為什么適用《物權法》而不適用《物業管理條例》,關鍵一點:《物權法》是全國人大所立之法,屬于基本法律,高于其他所有非全國人大所立之法。而《物業管理條例》僅僅是國務院制定的行政法規,其效力當然不及《物權法》。

上位法優于下位法。因此,《物業管理條例》中的規定凡與《物權法》相沖突的地方,在司法實踐中一律不會被適用。如此一來,XX開發公司的行為找到了合法的依據,不構成侵權了。業主們如果將其訴諸法院,則肯定敗訴。因為根據《物權法》第6條的規定,只有沒有確定具體產權歸屬的公共設施、公共場所才屬于全體業主共有,產權明確的住宅、經營性用房等專有部分的所有權是不容侵犯的。

四、其行為是否侵害其他權利

相鄰權是《物權法》明文規定的權力,《物權法》第84條規定:不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。這是《物權法》對所有權絕對性的合理限制。業主們認為,XX開發公司將社區會所用房租賃給XXX公司銷售家具,降低了小區檔次,造成了不安全因素。是否侵犯相鄰權呢?所謂“降低了小區檔次”是個抽象概念,業主們并沒有充分證據證明由于社區會所租賃行為導致該社區房價下跌,所以法律上很難被采信。但如果租賃行為確實造成了小區不安全,則法律就完全有理由相信該行為侵害了相鄰權。據調查,XXX公司將進出通道設在小區大門以外的公路上,所有人員出入均不通過該小區。XXX公司未使用具有擾民性質的促銷手段(如高音喇叭)進行廣告宣傳,也未搭建、添設遮擋小區住戶的陽光、通風和視野的建筑附著物。所以很難認定該租賃行為侵害相鄰權。

《物權法》77條規定:業主將住宅變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。XX開發公司將社區會所用房租賃為經營之用,未與任何其他業主商量,是否合法?這就關系到如何界定社區會所用房的使用性質問題。一般而言,社區會所多為開設棋牌室、健身房以服務附近居民之用,同時服務受領人也付一定的費用。說它是經營性用房,商業性好像不夠;說它是住宅用房那肯定不對。所以無法套用《物權法》77條規定。目前尚無法律明文規定,社區會所應經營哪些項目,不應經營哪些項目,是一個法律空白。因此只能適用民法最基本的原則——法無明文規定即自由⑤。所以雖然XX社區業主都很反對這一租賃行為,但要追究XX公司的法律責任就十分困難了。應該說XX開發公司鉆了法律的空子,讓人感覺到法律的貧困。

《城市房地產開發經營管理條例》第26條規定:房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳。據購買商品房的二期業主普遍反映,XX開發公司在出售該社區商品房時,其銷售工作人員一直宣稱,社區會所用房落成后,是為小區提供配套服務,而不是另作他用的。現在卻租賃給他人銷售家具,這種行為是否違背承諾,構成虛假廣告行為呢?很難認定。雖然業主們認為賣家具不屬于對小區的配套服務,但并無哪法律規定小區配套服務包括哪些項目。僅憑主觀判斷而缺乏法律依據的事情是很難維權的。開發商完全可以解釋說:“租房子給XXX公司就是為了方便小區業主買家具,屬于配套服務。”如果有人提出:“XX開發公司在作銷售宣傳時有其他承諾。”那么XX公司完全可以反問他:“事隔數年,你能拿得出證據嗎?”

五、結語

綜上所述,XX開發公司將社區會所用房租賃給他人銷售家具的行為肯定是有悖“誠實信用”的行為,應當受到譴責,但受害人要想通過法律途徑維護自身權利卻難以找到合法依據。

筆者認為,合法不一定合理,法律不保護我們的合理利益并不代表我們就沒有這項權利。文章最后,想談一談關于法律本身的問題。我國現階段的法律中有不少內容,更多地保護了有地位或有資產者的利益,而沒有充分考慮對弱勢群體的保護。《物權法》旨在保護私有財產所有人的權利,你的私有財產越多,法律對你的保護范圍就越廣,如果你是個窮光蛋,那么《物權法》根本就保護不到你。為什么社區建成這么多年,XX開發公司一直沒啥動靜,《物權法》一出臺,他立馬就把會館出租收益?