淺析小產權房的購買風險及其負面影響

王 靜

摘要:文章在分析與小產權房相關的主要法律、法規的基礎上,著重從小產權房的購買風險及其產生的負面影響等方面對小產權房進行了深入的研究和分析,從理論與實踐的結合上對小產權房問題進行探討研究。

關鍵詞:小產權房;購買風險;負面影響

小產權房是相對于普通商品房而言的,是指在農民集體土地上建設的房屋,有村委會或鄉鎮政府頒發權屬證書的房產,“鄉產權”房沒有國家頒發的土地使用證,國土和房管部門也不會給購房合同備案。城市居民對僅持有有關鄉鎮頒發的“小產權證”的房屋,其房屋所有權是不受法律保護的。因此,“小產權”實際上就是沒產權。

十幾年來,小產權房的規模和范圍不斷擴大,危及農業安全、破壞農村和諧和損害農民利益等社會弊端逐漸暴露并日益嚴重。本文從小產權房產生的主要因素、經濟利益關系分析、購買風險、負面影響等方面對小產權房進行了深入的研究和分析,從理論與實踐的結合上對小產權房問題進行探討研究。

一、與小產權房相關的主要法律、法規

(一)《憲法》

現行憲法第10條規定,城市的土地屬于國家所有,農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于農民集體所有。

(二)《土地管理法》

雖然《土地管理法》對農村集體土地上的房屋的轉讓問題沒有針對性的規定,但根據《土地管理法》“嚴格管理土地、合理利用土地”的立法精神,結合該法第43條和第63條的規定,可以明確地看出,《土地管理法》是禁止集體建設用地使用權對外轉讓的。

(三)《城鄉規劃法》

集體土地制度本應是自2008年1月1日施行的《城市規劃法》運轉的前提,也是其實施的基礎。遺憾的是到目前為止,《土地管理法》還沒有根據《憲法》原則建立集體所有土地完整的法規體系,集體土地使用權也沒有根據《憲法》的原則進入市場流轉。本應與《城鄉規劃法》同期出臺的集體土地管理法規的延緩出臺,導致中國集體土地使用權流轉、鄉鎮企業建設用地、宅基地、小產權房等問題獲得了巨大的灰色運轉空間。因此,《城鄉規劃法》實際上強行拉開了解決中國小產權房的序幕。

(四)《物權法》

《物權法》第9條:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。《物權法》第59條規定:農民所有不動產和動產,屬于本集體成員集體所有。如果所開發的鄉產權房由農民自住,產權屬于集體中的農民,將受到物權法的保護,城鎮居民購買小產權房,這種交易本身不合法,購房人未取得房屋的產權證,而購房者的購房合同從法律角度來看,也屬于無效合同。雖然《物權法》頒布,保障私有財產特別是不動產的權利,但不會保護不合法財產。

(五)《房地產管理法》

《房地產管理法》第2條規定,房地產開發就是在國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。該條確定了房地產開發的對象,即國有土地。

(六)《房屋登記辦法》

2007年7月1日起實施的《房屋登記辦法》第82條:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋,可以依照本辦法的規定申請房屋登記。”第87條“申請農村村民住房所有權轉移登記,受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的,除法律、法規另有規定外,房屋登記機構應當不予辦理。”

從現有的相關法律、法規來看,僅持有有關鄉鎮頒發的“小產權證”的房屋,在我國房地一體制度下,其房屋產權無法得到有效保護。

二、小產權房的購買風險

(一)買房人的利益很難得到保障

根據現有法律和《物權法》相關規定,通過國家正規渠道購買的房屋,經過房產管理部門權利登記后,買房人對所購房屋獲得所有權,在任何情況下第三人都不能對其進行侵害。但“小產權”或“鄉產權”房的買賣,因違反法律強制性規定,雙方所簽合同為無效合同,無法在房屋管理部門進行權利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權。因此,一旦發生相關當事人主張購買行為無效或者國家按照法律規定進行整頓時,買房人的利益很難得到保障。無法對所購房屋擁有長期、穩定、可不受任何第三人侵犯的權利保障。例如,經過若干年后村委會成員發生變動,或村內土地需要調整,或因其他原因村委會主張購房行為無效,想收回所售房屋時,買房人則無法得到法律保障,只能通過合同無效要求返還原價款,如果村委會在出售房屋時將房屋價款當作其他開發建設項目的資金,已無錢可還時,買房人事實上只能自己承擔損失。

(二)買房人很難獲得法律救濟

正規的商品房開發和交易,買賣雙方需簽訂房屋銷售合同,其中對所售房屋質量問題及買賣雙方各自的權利義務等都會做出明確約定,如果日后出現爭議或糾紛可按照合同約定獲得救濟,而“小產權”或“鄉產權”房的買賣,因所簽合同本身是無效的,因此,即使在合同中對此類問題做出了約定,買房人也無法通過合同約定要求出售方承擔相應違約責任,在對方拒不賠償的情況下,損失只能由自己承擔。

(三)三買房人無法獲得拆遷補償

征地或拆遷補償,按照法律規定,補償對象是被征收土地使用權人或被拆遷房屋所有權人,因“小產權”或“鄉產權”房買賣行為不合法,買房人既未得到所購房屋占用范圍內的土地使用權,也未獲得房屋的所有權,因此,因征地或危房改造發生拆遷時,無法獲得拆遷補償款,所遭受的損失也只能由自己承擔。

(四)小產權房無法繼承

按照我國《繼承法》的有關規定,可以繼承的遺產是指公民死亡時遺留的個人合法財產。小產權房因其買賣行為被法律嚴格禁止,買房人并未獲得房屋的合法權屬,因此并不屬于個人合法財產,不能發生《繼承法》上規定的繼承。即使繼承人暫時取得了房屋的占用、使用權,也得不到法律的保護,隨時可能被輕易地剝奪。

(五)小產權房無法自由買賣

根據法律規定,買賣必須是針對自己具有合法權屬、法律不禁止流通的物品進行,因“小產權”購房人并未取得房屋所有權,且該類房屋的買賣為法律所禁止,因此不能自由買賣,即使已經進行的買賣行為也屬無效,應

相互返還財產,恢復原狀。

(六)隨時面臨被拆除的風險

如果該類房屋是未經政府審批擅自開發建設的,則屬違章建筑,違章建筑違反法律規定,破壞城鎮合理規劃和布局,打亂了正常的用地計劃,剝奪了有限的土地資源,侵犯了公共利益,世界上任何一個國家或政府都不會容忍此類事件的發生,拆除或許只是時間問題。擔此風險,得不償失。

三、小產權房的負面影響

(一)對農民利益的侵害

建設小產權房,從短期看,農民得到了遠比保護農村集體土地所得利益高的多的收益,但這實際上是一種飲鴆止渴的方式。農民失去了土地使用權意味著失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所產生的收益。開發小產權房所產生的大量的土地收益都被村干部和開發商攫取了,小產權房實質上是房地產商和鄉鎮政府合謀榨取農民利益的結果。

(二)對國土資源的侵害

小產權房的大規模開發會對我國國土資源造成巨大侵害,導致關乎全國民生和國防安全的18億畝耕地不斷受到蠶食。小產權房是鄉鎮政府牽頭破壞農業資源的惡劣行為。集體土地需要實現收益最大化,農民需要發家致富

以減少城鄉貧富差距,但無序發展的小產權房絕對不是可取的做法。

(三)對房地產市場的侵害

目前的城市房地產市場是經過20多年發展形成的較為成熟的體系,有強力的政府進行宏觀調控,有一系列健全的法律法規,雖然隨著社會轉型逐漸暴露出很多不足,但是若沒有這些框架,問題將會嚴重到一發不可收拾的地步,導致全面的社會動蕩。小產權房實際上是游離于城市商品房市場之外的另一個住房市場,這個市場不受現有商品房法律體系的規制,存在著一系列的風險鏈,實際上就是房地產“黑市”。房地產市場確實需要改革,但那是在保留現有的穩定安全的市場及法律秩序下循序漸進的合理改革,市場及法律秩序具有連續性,那種全盤否定目前的既有秩序,不承認其內在合理性,主張徹底革新的做法是不值得提倡的。

(四)對法制建設的破壞

小產權房已經在我國存在和發展了十幾年,其各個環節的參與者:鄉鎮政府、農村集體經濟組織、農民、城市購房者從一開始就明知其違法性,希望法不責眾以便逃避處罰,獲取非法利益。他們在明知其產權不受法律保護,是有缺陷的情況下卻依然我行我素,是對法律的公然蔑視,其示范效應極其惡劣,如果其行為不受到嚴懲,

將極大地破壞法律的威懾力。

(五)對政府公信力的破壞

小產權房的主要推動和默許者是鄉鎮政府,其在土地征收過程中得不到太多收益,因此牽頭搞小產權房開發,這集中暴露了鄉鎮政府與政府主管部門、上級政府之間的利益博弈,其出發點并不是為了農民的利益,這使人們看到了鄉鎮政府帶頭違法、貪污腐敗的丑惡嘴臉。且如果中央政府不對小產權房的當事人嚴懲,則會造成“守法的人吃虧,違法的人贏利”的嚴重心理暗示,極大地破壞政府的公信力。

四、結束語

由于我國農業經濟的相對落后、農村社會保障體系還未真正建立等多重因素的限制,從我國的農業安全、農村和諧和農民利益角度看,“小產權房”具有較大的社會危害性。首先,必須盡快改革現行的城鄉二元土地政策,禁止小產權房建設,以防其影響進一步擴大,從而造成更大的社會利益損失。其次,將已有的“小產權房”進行有選擇的合法化,規范化管理,以避免和根除其自由發展出現的土地無序占用、國家土地收益流失、物業管理混亂、違規拆遷、鄉村干部從中漁利等諸多問題,將“小產權房”引入健康發展的軌道。

參考文獻:

1、馬鴻坤.對小產權房的相關法律思考[J].法治與社會,2008(7).

2、周安遠.對于小產權房問題的思考[J].資源與人居環境,2008(10).

3、陽雪雅.關于小產權房合理性與可行性的思考[J].商業時代,2008(28).

4、許海燕,孫廣源,張漢江.和諧語境下我國農村土地制度的重構[J].中國集體經濟,2008(6).

5、裴亞洲.論小產權房問題的解決途徑[J].社會科學論壇,2008(11).

6、文富華,劉偉.商品房產權瑕疵與補救解析[J].法治論衡,2008(3).

7、劉新建,胡明輝.我國土地流轉過程中出現的小產權房問題[J].現代農業科學,2008(6).

8、楊彩輝,李占席.我國小產權房現象透析[J].合作經濟與科技,2008(12).

9、周波.鄉產權房與小產權房問題探析[J].科技資訊,2008(9).

10、徐敏.小產權房的法律地位[J].時事觀察,2009(1).

11、凌云.小產權房與保障房轉化初探[J].城市開發,2008(5).

12、高恩勝,張曉菲.小產權房之法律分析[J].法治視野,2008(7).

(作者單位:南京市地產發展中心)