淺談物業(yè)管理中的收費問題

[摘 要]我國物業(yè)管理起步較晚,總體上處于一個探索、創(chuàng)新的階段,物業(yè)管理費用收繳困難一直是困擾物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重要瓶頸之一,也是多數(shù)物業(yè)管理公司面臨的難題。文章解析了物業(yè)管理收費難的原因,并給出了一些建議。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 收費難 原因措施

作者簡介:王道花,職稱:講師,工作單位:日照職業(yè)技術(shù)學(xué)院,研究方向:物業(yè)管理;鄒宗森,職稱:講師,工作單位:日照職業(yè)技術(shù)學(xué)院,研究方向:國際商務(wù)與管理。

物業(yè)管理收費問題是廣大業(yè)主最為關(guān)心的問題之一。購房消費是我國居民一生中重要的開支,不少人傾其一生的積蓄,不惜背上沉重的債務(wù)包袱,再苦再累也要住上屬于自己的房子。然而,對于少量的物業(yè)管理費用卻明知要須交還是不交。物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司的主要收入來源,是物業(yè)管理公司賴以存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。

一、物業(yè)管理公司的收費項目及收取情況

物業(yè)管理公司的收費項目主要有物業(yè)管理服務(wù)費、經(jīng)營性收費和代管代收基金。其中的經(jīng)營性收費針對的是部分業(yè)主,而且是業(yè)主自愿的有償服務(wù),一般需要一次性繳納。代管基金是根據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取,主要是按照公用部位與公用實施設(shè)備的實際需要收取,如維修基金,由于這塊費用與業(yè)主的利益相關(guān),業(yè)主一般都會按規(guī)定繳納,其開支也是在業(yè)主委員會的監(jiān)督下進行,一般不會存在不交、少交、拖欠等現(xiàn)象。代收基金主要是代收的公共事業(yè)費項目,如水費、電費、燃(煤)氣費、房租等,是業(yè)主實際消費的,業(yè)主也會配合物業(yè)管理公司繳納。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,物業(yè)管理服務(wù)費是物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,從而向業(yè)主收取的相應(yīng)費用。就收費操作與實踐來看,出現(xiàn)問題較多的主要是物業(yè)管理服務(wù)費。

二、物業(yè)管理服務(wù)費的收取依據(jù)

(一)要不要收費。《物業(yè)管理條例》第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù)中第四項規(guī)定業(yè)主要按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;第五項規(guī)定業(yè)主要按時交納物業(yè)服務(wù)費用。所以,業(yè)務(wù)繳納物業(yè)管理費用是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。

(二)收費標(biāo)準(zhǔn)的確定。《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。由于合約是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同制定并簽約的,業(yè)主理應(yīng)按照合約規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)及時、足額繳納物業(yè)管理費用。

(三)收費的具體要求。建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第八條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)計費方式及計費起始時間等有關(guān)情況進行公示。由此可見,物業(yè)管理公司只要做到這一點,將相應(yīng)的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)進行公示,就會收到相關(guān)法律、法規(guī)的保護,得道多助。

三、物業(yè)管理收費難的原因

(一)業(yè)主對物業(yè)管理公司收費情況不了解

從上世紀(jì)80年代起,隨著福利分房舊體制被打破,住房商品化、社會化問題得到了較好的解決,物業(yè)管理作為一個朝陽產(chǎn)業(yè),在我國伴隨著市場經(jīng)濟大潮逐漸發(fā)展起來。然而由于起步較晚,我國廣大市民了解較少,加之部分市民習(xí)慣了計劃經(jīng)濟體制的“福利待遇”,認(rèn)為物業(yè)管理是企業(yè)和社會福利,認(rèn)為是物業(yè)管理公司應(yīng)盡的義務(wù),而自己只管“享受”這種服務(wù),沒有形成物業(yè)管理是商品的消費觀念。至于物業(yè)收費問題,就會采取惡意逃費的做法。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題多,物業(yè)管理公司成了替罪羊

房地產(chǎn)市場白熱化的競爭態(tài)勢使得開發(fā)商為了加快售房速度無所不用其極,甚至越權(quán)承諾,例如物業(yè)管理費用打折等。然而當(dāng)業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無法兌現(xiàn),思想上認(rèn)為房地產(chǎn)公司和物業(yè)管理公司是一伙的,于是就會把所有怨氣都發(fā)到物管公司身上,采用拒交費等方式表達自己的不滿。

(三)物業(yè)管理公司代收費用,加大了收費風(fēng)險

目前,多數(shù)物業(yè)管理公司代為收取水、電、煤氣等社會公用事業(yè)費用。費用的收取由物業(yè)管理公司員工跟物業(yè)小區(qū)業(yè)主直接交涉,遇到費用的爭執(zhí)問題,由于物業(yè)公司員工對于相關(guān)業(yè)務(wù)不熟悉,無法作出令業(yè)主滿意的答復(fù),影響了物業(yè)管理公司的形象,從而影響到物業(yè)管理費用的收繳。

(四)相關(guān)的法律法規(guī)不完善

由于我國物業(yè)管理起步較晚,與之配套的法律法規(guī)仍需進一步完善。物業(yè)管理費用收取遇到阻力時,物業(yè)管理公司有時處于弱勢地位,援引法律法規(guī)救援時,顯得耗時長,效果差。有些物業(yè)管理公司干脆放棄收取,形成呆帳、壞帳。

四、解決物業(yè)管理收費難的具體措施

(一)物業(yè)管理公司多宣傳,多溝通,讓業(yè)主了解收費的相關(guān)情況

1.培訓(xùn)員工,使其熟悉物業(yè)管理收費方面的理論知識,提高說服力。現(xiàn)實生活中作為服務(wù)對象的業(yè)主不僅想知道物業(yè)管理收費的依據(jù)、法規(guī)、政策,還想知道為什么需要收費,可是很少有物業(yè)管理公司的員工能說出,這樣就降低了物業(yè)收費的說服力。2.按規(guī)定明碼標(biāo)價,公示收費的有關(guān)規(guī)定讓業(yè)主清楚繳費相關(guān)事項,該交多少,什么時候交,繳費的地點,不按規(guī)定繳納的后果是什么,業(yè)主自然養(yǎng)成自覺繳費的習(xí)慣。3.提高收費服務(wù)的能力,提高溝通談判的能力,注重服務(wù)方式、方法、技巧的提高。了解業(yè)主的心理需求,做業(yè)主的貼心人。比如說業(yè)主過生日時,送上一個生日的祝福,這些都是感情投入的方式。

(二)切實做到物業(yè)管理早期介入,發(fā)揮早期介入的良好作用

1.發(fā)揮物業(yè)管理公司在早期介入中的參謀及監(jiān)理作用,從根本上杜絕物業(yè)在設(shè)計上、配套上、銷售上的不足,站在業(yè)主的角度給開發(fā)商提出一些合理化建議。2.建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制,實施“自主經(jīng)營,獨立核算,自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)管理模式。

(三)完善物業(yè)管理公司財務(wù)管理制度,提高追討欠費工作的能力

1.規(guī)范收費,定期公示財務(wù)收支,讓業(yè)主及時了解財務(wù)信息,減少、消除誤會,避免業(yè)主在收費上產(chǎn)生抵觸情緒從而影響收費。2.學(xué)會借助法律和其它力量,對個別不按規(guī)定繳費的業(yè)主采取法律措施,以維護廣大業(yè)主的整體利益和物業(yè)管理公司的利益。

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