我國住宅金融風險的因素及防范措施

孫　雯

中圖分類號：F8

文獻標識碼：A

文章編號：1673-0992(2009)03-0060-01

摘要：隨著我國住房制度改革的深化和住宅金融的進一步發(fā)展，住宅金融風險也與日俱增。本文分析引發(fā)我國住宅金融風險的因素，提出防范和化解的措施。

關(guān)鍵詞：住宅金融風險因素防范措施

住房金融風險具有累積性，一旦爆發(fā)，便會迅速擴展，出現(xiàn)大面積的金融風波，危及整個金融體系的安全。那么。引起我國住宅金融風險的隱患源自何處?造成住宅金融風險的因素有哪些?

一、引發(fā)我國住宅金融風險的因素

1、財務(wù)風險。在分析財務(wù)風險之前，先說明兩個與財務(wù)風險緊密相關(guān)的概念。即杠桿原理和財務(wù)杠桿效應(yīng)。杠桿原理其實就是利用借貸資本補充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。尤其住宅金融，由于房屋價值量大，在住宅購買過程中人們多利用銀行等金融機構(gòu)的這一杠桿作用。而財務(wù)杠桿效應(yīng)正是運用了杠桿原理，通過負債投資于住宅產(chǎn)業(yè)，與住宅產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的預(yù)期收益比較而言，其融資成本較低，也就是反映了負債率與權(quán)益資本的收益成本正比例的關(guān)系。當然，財務(wù)杠桿是一柄“雙刃劍”：它在提高預(yù)期投資收益率的同時，也增加了投資的風險。

2、信用風險。在銀行經(jīng)營的業(yè)務(wù)里。信用風險來自于信息不對稱。所謂信息不對稱是指這樣一種情形：借款人清楚地知道自己的情況，而貸款人卻只能憑借借款人提供的報表、材料，以及貸款人通過各種手段對借款人進行調(diào)查所了解到的情況。因此，就雙方正在談判的一筆貸款來講，借款人比貸款人更了解這筆款潛在的違約可能性。這種信息不對稱的狀況可以通過借款人的誠實行為與貸款人的調(diào)查努力獲得改善。但是不可能根本消除。

3、利率風險。可以說，銀行除了信用風險之外，面臨的最大挑戰(zhàn)就是利率風險。因為貸款的利息凈收入是銀行最重要的收人來源，利率變化會引起利息凈收入發(fā)生變化。同時。利率變化也會使銀行資產(chǎn)負債的市場價格發(fā)生變化。利率變化既影響銀行的資產(chǎn)負債，也影響銀行的收入和支出。另一方面，利率是由市場資金供求和中央銀行政策決定的，任何一家銀行都不能決定利率的水平和確定利率，只能對利率的走勢作出預(yù)測。并采取相應(yīng)的措施以保證銀行盈利。當利率發(fā)生變化時。銀行至少面臨兩種主要的利率風險，即價格風險和再投資風險。當市場利率上升。銀行投資的債券和固定利率貸款的市場價格下降，會造成資本虧損，亦即銀行面臨價格風險：市場利率下降，迫使銀行再投資于較低收益的貸款、債券和其他資本，迫使未來的預(yù)期收益下降，因而面臨再投資風險。同理，住宅抵押貸款業(yè)務(wù)也是如此，利率風險對住宅抵押貸款的影響也是巨大的。放人國民經(jīng)濟整體的大環(huán)境中，住宅抵押貸款的利率是隨國民經(jīng)濟的變動而變化的，經(jīng)濟膨脹時利率上升，經(jīng)濟緊縮時利率下降。

4、政策風險。我國住房制度改革是漸進的，住房貨幣化也將是一個漸進的過程，在這一過程中，國家財政仍然是國民收入分配的重要環(huán)節(jié)。中國的特殊政策環(huán)境使住宅金融承受多重政策風險。主要包括：住房金融承擔了國家財政部分分配職能；住宅產(chǎn)業(yè)政策長期目標的短期化；住房福利政策的金融化操作尚未形成；政策上未能建立有效的住房金融風險規(guī)避機制。

二、防范住宅金融風險的措施

1、建立住宅金融的監(jiān)控指標體系。住宅的金融監(jiān)控不同于一般的金融調(diào)控，它更著重于住宅市場的運行態(tài)勢。由中國房地產(chǎn)協(xié)會、國務(wù)院發(fā)展研究中心情報中心和中國房地產(chǎn)開發(fā)集團聯(lián)合開發(fā)與實施的“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”，在反映房地產(chǎn)市場態(tài)勢和變化軌跡方面別具特色。但該系統(tǒng)缺乏與房地產(chǎn)所賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)——金融市場的關(guān)聯(lián)分析。從這個意義上講，它無法承擔央行執(zhí)行監(jiān)控的依據(jù)和職能。要對我國的房地產(chǎn)市場實施金融調(diào)控。就必須建立一個以住宅價格指數(shù)與交易量指數(shù)為核心，全面反映各種影響房地產(chǎn)市場供給與需求的因素的住宅金融指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)。

2、開發(fā)專門的抵押貸款風險評估與控制系統(tǒng)。抵押貸款風險管理實際上就是一個貸款決策的問題。而決策的前提與依據(jù)是信息。無論是制定長期的貸款政策，還是執(zhí)行具體的貸款方案，都依賴于信息。以計算機為基礎(chǔ)的管理信息系統(tǒng)將在銀行貸款業(yè)務(wù)的推廣和定量分析向精確定量分析的轉(zhuǎn)變中發(fā)揮重要作用。據(jù)了解。目前對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風險管理系統(tǒng)各商業(yè)銀行都有。但對于個人的住宅抵押貸款風險管理系統(tǒng)的開發(fā)和運用在國內(nèi)卻是空白。

3、建立和發(fā)展我國的抵押貸款二級市場。目前，住宅建設(shè)在整個國民經(jīng)濟中的重要地位和巨大發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)被認識與肯定。住宅業(yè)的持續(xù)和有序發(fā)展，不僅需要政策的保障和市場供求的均衡協(xié)調(diào)，更需要產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。許多理論界和業(yè)內(nèi)人士從解決抵押貸款的安全性和資產(chǎn)流動性等問題的角度出發(fā)，提出建立住宅抵押貸款二級市場、發(fā)展房地產(chǎn)證券化的建議。筆者認為，這樣做確實符合發(fā)展趨勢，但不可忽視的一點是住宅抵押二級市場本身有著豐富的內(nèi)涵與表現(xiàn)形式，并且其功能的發(fā)揮還有一個不斷完善、整合的過程，當前在我國馬上實行證券化的條件并不成熟。因為現(xiàn)行的房地產(chǎn)、金融法規(guī)還不健全，同時評估、會計審核、稅收等制度也不太完善。

4、建立專門的違約抵押物和中介機構(gòu)。由于我國目前住宅二級市場欠發(fā)達，相關(guān)保障銀行權(quán)益的法律制度不夠完善等諸多原因，使銀行在處理抵押物時交易成本很高，從而造成對銀行債權(quán)的損害。因此無論是基于現(xiàn)實的需要。還是從我國住宅金融市場長遠發(fā)展的角度考慮，我們認為有必要成立專門的抵押物處理中介機構(gòu)，該中介機構(gòu)接受銀行的委托。通過對抵押物進行各種市場和財務(wù)分析來決定采用不同的處理方式。

5、依據(jù)我國具體國情，積極構(gòu)建我國住宅抵押貸款擔保系統(tǒng)。構(gòu)造我國住宅抵押貸款擔保系統(tǒng)。應(yīng)主要從兩方面人手。一方面，針對中低收入家庭，以及符合某些特殊條件的家庭，采取政府擔保的方式；另一方面。我們主張以資質(zhì)高、實力強的金融集團，如國有大型商業(yè)銀行、保險公司為依托。組建專業(yè)化、企業(yè)化的個人住宅抵押貸款擔保公司。公司按照平等、自愿的原則吸收符合一定條件的個人會員，會員按照合約定期向公司交納住宅抵押貸款擔保基金，基金按照合約定期向公司交納住宅抵押貸款擔保基金，基金由公司集中使用，科學(xué)管理，穩(wěn)健經(jīng)管，積極為會員辦理個人住宅抵押貸款擔保業(yè)務(wù)。